京二手房成交创近5年新低 业主双重降价比例上升

　　北京南二环蒲黄榆附近新的地铁线路正忙不迭地施工，与该区域冷淡的二手房交易形成鲜明对比。

　　这一区域内聚集了数家北京大型房产中介公司，店面密集度高。但多家中介的置业顾问均告诉记者，附近二手房业主很多都调降价格，但询问的人多购买的少。

　　中介小张说，这里地段好，有两条地铁穿过，到市中心也不远，但购房者犹豫不决的主要原因是，价格虽然有调整但仍偏高，大约在4万元/平方米，另一方面，他们认为价格可能还会调整，可以再观望观望。

　　年内二手房成交同比跌60%

　　这也是北京二手房市场现状的一个缩影，在需方进入观望期后，二手房成交量和价格的松动幅度往往大于新房。

　　中原地产研究部统计数据显示，年内截至5月5日，北京二手房合计签约套数为31295套，这一成交量比2013年同期的79026套下调达60%，接近2009年以来同期的历史最低。

　　单月来看，成交量也在下降通道中。据伟业我爱我家市场研究院统计，4月份，北京市二手住宅成交量为7616套，环比减少14.84%，同比增长46.12%。4月份的二手住宅成交量，不及1月份的8772套。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖分析说，受共有产权六城试点、不动产统一登记、房产税立法、增加刚需供应等多项“长效机制”推进所释放的政策信号影响，市场各方整体预期发生了变化，观望氛围浓厚。

　　胡景晖表示，限购、限贷政策未见明显放松，楼市投资需求和改善需求购买力受限，刚需也在一定程度上呈现观望待跌的心理，受北京市自住房稳定供应的影响，部分刚性需求改变了置业计划。

　　小张告诉记者，从往年的经验来看，银行信贷紧缩一般都在第四季度出现，今年则提前到4月份，正常年份，春节过后二手房成交应该是活跃期。

　　据悉，5月5日，农业银行再次对房贷利率进行了调整，该行首套房贷利率统一上浮5%～10%，二套房贷利率统一上浮15%。至此，国有四大行已有中国银行、农业银行上浮基准利率。

　　张大伟称，预计5月北京二手房成交量将继续在万套以下，随着新建住宅供应的增加，以及可能越来越多的自住房上市，二手房价格可能在二季度出现加速下调。

　　二手房成交价现实质性下调

　　根据链家地产市场研究部对北京各区域二手房源议价和挂牌价调价情况的监测，4月份各区域房源挂牌价下调幅度和议价空间达到年内最大值。其中近郊区无论是议价空间还是房源挂牌价下调幅度相较于中心城区和外城四区都要更小一些。

　　同时，业主双重降价的比例逐月升高。链家地产分析师张旭解释说，双重降价是指调低了挂牌价且议价后又降价出售的房源。今年以来，业主双重降价的比例呈上升趋势，至4月，已成交的二手住宅中，双重降价比例达到62.1%，与今年1月相比上升12.6个百分点。

　　张旭分析说，双重降价比例的加大也说明，当前房价在挤出虚高的水分后，确实已出现了一定程度的实质性下调。

　　4月份，经我爱我家成交的月度二手住宅成交均价为31686元/平方米，环比小幅回落2.5%，这一数据与链家地产的调查相近。

　　链家地产报告显示，今年4月成交的二手住宅议价空间为3.4%，为2013年以来的最高值，从在售房源挂牌价的情况来看，4月新增房源挂牌价环比下降2.5%，为近9个月以来的最低值。

　　从房源类型和区域看，链家地产报告显示，城区和大户型高端房源的议价空间更大，140平方米以上大户型能达到4%，这主要是由于此类房源报价虚高现象较为明显，在市场遇冷后，其价格下调的空间也更大。

　　“近郊区急售业主与城区相比更少，卖房业主主要为改善换房需求，在当前的市场形势下并不急于入市，因此议价难度更大。近郊区房源议价困难也成为近期近郊区二手住宅成交占比下降的原因之一。”张旭说。