期房预付房款比例不宜过高

　　期房预售制度巧妙地将购房者自有资金和购房贷款提前支付用于房地产开发建设，对于缓解房地产业开发资金紧张、促进房地产业快速发展起到了积极作用。

　　但过犹不及，在购房者需要预付期房全额购房款的制度下，购房者将单方面承担虚假宣传与不实承诺风险、质量低劣风险、跌价风险、延期交付及烂尾风险等四大风险。纵观所有的期货类商品，尚未生产即需要预付全部货款的交易方式极为罕见。这严重损害了消费者的权益，导致了众多的购房纠纷与维权活动。

　　通过降低期房预付款比例，能够实现买卖双方权利与义务的对等，从而保护消费者合法权益。这同时也是完善住房市场机制，建立住房市场长效机制的重要方面。

　　全额预付条件下消费者承担四大风险

　　一是虚假宣传与不实承诺风险。在多数条件下，期房尚未挖坑即可开卖。以北京市预售规定为例，普通商品房的预售条件仅设立在文件层面，如已交付全部土地使用权出让金、取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证，同时预售商品房投入的开发建设资金达到总投资的25%以上等，但对实际建筑工程完成进度却未作任何要求。消费者购买期房时，所能查验的仅是开发商提供的宣传图册、沙盘和所谓样板间。尽管住房销售员常将楼盘前景描绘得非常诱人，但事先的承诺与宣传往往与实际交付的住房大相径庭。由于购房者已经预付了全部房款，维权变得十分困难，多数情况下只能自认倒霉。在现实中，以下虚假宣传与承诺在期房销售中极为常见，非专业人士很难识破其中猫腻，包括：虚构学校、医院、地铁、道路交通等配套设施；绿化或园林面积缩水，承诺的绿地被盖成高楼，承诺的名贵树种被换成普通苗木；开发密度和容积率被提高，采光受到严重影响；车位配比下降，迫使业主高价租购车位；规划设计随意变更，人车分流变成人车合流，老人小孩安全系数降低；虚假承诺赠送面积，或将公有的花园、天台“赠送”给业主等。如果降低期房预付款比例，将对开发商的虚假宣传形成一定硬约束，淘汰不诚信企业，有利于提高开发商的诚信经营水平。

　　二是质量低劣风险。由于购房者在住房尚未开建时已经预付了全部房款，住房实际建筑质量只能更多地依赖于开发商的“良心”。由于专业优势的存在，现实中多数期房购买合同还规定，住房交付时，购房者发现质量问题不能拒绝收房，只能先收房后再要求维修。在这种制度条件下，住房建筑质量低劣现象泛滥，各种质量纠纷层出不穷。监管部门人力有限无法帮助购房者维权，且本身容易与开发商形成利益共同体。各楼盘普遍存在的建筑质量问题包括：精装修房漏水，使得多数人情愿买毛坯自己请人装修；楼板或墙体裂缝、倾斜超标；使用劣质、易燃的保温材料；屋顶、外墙面下雨渗漏；在验收、测绘环节作手脚，实际面积或楼层层高缩水。在一定程度存在的问题还有：使用临时水电，不开通市政水电以转嫁成本；使用劣质电梯，增加危险系数；水泥标号降低、钢材型号减配；违反规划与土地出让合同，或者拖欠建筑款项，致使产权证无法按期办理等。

　　三是住房跌价风险。购房者预付全部房款后，到交付之前有二年左右时间。期间房价贬值风险都由购房者承担，开发商可将风险提前完全转嫁。2014年2月19日晚，杭州某楼盘将均价直接从17200元/平米降到了13800元/平米。有业主于当天上午购房，几小时内损失了数十万元。为此，2月21日下午该楼盘老业主齐聚售楼处进行了一系列维权行动，并出现了争执售楼部被怒砸沙盘被推倒。类似的情形，每次楼市降价时都将上演。虽然市场无情，有愿赌服输之说。但住房作为生活必需品享受教育等公共服务的必要条件，很多购房者是以满足自住需求为主要目的，并非主动自愿参与楼市“资本赌局”。让被迫或被诱使加入房地产“赌局”的普通居民，以举家积蓄来为“赌局”散场买单，这显然有失公平。而作为“赌局”设立者的开发商，用购房者资金“空手套白狼”，却不承担最终风险。降低期房付款比例，有利于促使开发商合理定价，从而降低房价泡沫。

　　四是延期交付及烂尾风险。购房者购买期房往往需要投入举家三代的积蓄外加银行贷款。如果开发商破产、经营困难或将资金挪作它用，导致期房烂尾无法交付，购房者的巨额投入将打水漂。由于开发商善用市场优势，很多购房合同对开发商能否按期交房并无约束，延期交房的约定赔偿金还不及银行存款利率。这意味着开发商如不按期交房，购房者实际上在给开发商提供低息贷款。期房的全额付款和低按期交付约束，剌激了开发商对预售款的挪用动机。通过预留部分购房款到交房时支付，不仅可以加大购房者按期收房的概率，还可以促使开发企业量力经营，不过度利用资金杠杆圈地炒作。

　　降低期房预付房款比例的三条措施

　　当前推进的预售资金监管制度，在执行严格的条件下，可以避免资金被挪用，降低延期交付及烂尾风险。但对其它三大风险无任何作用。此外，全额付款条件下，预售资金监管会大大降低资金利用效率，增加住房开发成本。在继续推进预售资金监管制度的基础上，将购房者全额预付房款变为根据开发进度支付相应比例的款项，可以有效提高资金利用效率，降低购房者风险。

　　首先，严把准入关。符合当地预售条件，但住房主体建筑工程未完成一半时，购房者所支付的全部款项不应超过总房款的30%。同时设立期房预售黑名单，对于存在未按期交房、烂尾现象的开发企业，以及在一个开发周期内因质量问题、虚假宣传被购房者投诉累计超过一定件数的，5年内停止预售。考虑到开发企业多设立临时的项目公司以规避监管，黑名单应按其实际控制人设立。

　　其次，付款比例应与工程进度相适应。住房主体建筑工程完成一半时，购房者所预付的全部购房款项(包括购房者申请到账的按揭贷款)，不应超过总房款的60%。

　　最后，住房交付之前不得支付全部房款。住房主体建筑工程封顶时，购房者的最高预付额不应超过总房款的80%，剩余的20%房款在住房实际时或交付后一周内支付。

　　(作者单位：中国社科院财经战略研究院)