调控趋紧多地房价现松动 判断拐点或为时尚早

　　调控趋紧多地房价现松动迹象

　　部分实力房企打折促销，但分析人士认为判断拐点为时尚早

　　持续“高烧”的房价正在显现降温迹象。《经济参考报》记者近日采访发现，随着新一轮楼市调控从一线城市向二三线城市蔓延，多个城市楼市成交出现下滑，部分房企开始打折促销，其中不乏一些实力房企，业主的二手房挂牌价也出现下降。不过，业内人士认为，依目前的市场情况判断房价拐点为时尚早。

　　中国指数研究院9日发布的数据显示，上周监测的43个城市中，逾五成城市成交面积同比下降，其中厦门、汕头跌幅最大，分别下跌93.28%和49.62%。

　　中原集团研究中心所监测的54个城市数据也显示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降约6%。二手住宅市场与新建住宅行情基本一致，中原集团研究中心所监测的六大城市上周成交环比全线呈不同程度下降。与此同时，反映市场预期的中原经理人指数趋于平缓，经理人看涨的占比小幅下滑。

　　在成交下滑的同时，价格也出现了松动。据链家地产市场研究中心统计，12月第一周，北京新建商品住宅成交均价为25759元/平方米，环比下降6.2%；北京二手住宅成交均价为28864元/平方米，环比下降4.25%。价格的降幅主要是由于三环内成交量占比下降的影响。同时，对链家地产挂牌房源的调价情况监测显示，12月第一周调价案例中，下调的占比为71.9%。同时，新增房源的挂牌均价环比下降2.1%，与9月平均水平接近，挂牌均价呈现见顶趋势。

　　另据搜房网对北京市场的跟踪统计，11月份，位于昌平区的金融街·金色漫香苑项目销售均价为27000元/平方米，环比下跌3.57%。在同一区域，主力户型为84-96平方米二至三居路劲·世界城销售均价为24500元/平方米，环比跌幅为2.00%。

　　除了昌平区，朝阳区多个项目11月份销售均价也出现不同程度的跌幅。其中，北京城建·世华泊郡项目均价为39000元/平方米，环比跌幅为2.50%；东湖湾项目均价41000元/平方米，环比下跌4.65%；北京华侨城四季项目均价41000元/平方米，环比10月份的48500元跌幅则达到15.46%。

　　不仅仅是北京，来自广州经纬行研究中心的监测数据也显示，11月份，广州十区两市新建商品住宅签约均价为11581元/平方米，环比下跌9.4%，同比下跌6.17%。

　　根据经纬研究中心的统计，广州十区两市11月份新建商品住宅签约套数前20名的楼盘中，碧桂园凤凰城等8个项目签约均价环比下跌。其中，位于番禺的万科欧泊签约均价环比下跌10%，增城的金地公园上城项目均价环比跌幅则达到46%。

　　《经济参考报》记者了解到，出现打折促销等降价迹象的不仅仅是这几个一线城市。市场机构CRIC研究中心监测发现，早在10月份楼市的“银十”期间，房地产市场的一些典型企业如碧桂园、万科及恒大等，在持续推盘的同时就开始了相对较大的打折力度。

　　其中碧桂园的惠州十里银滩开盘时，现房销售折扣幅度达到七五折，同时碧桂园在武汉的梓山湖折扣也高达六五折。此外，根据CR IC研究中心营销周报显示，万科、华润、恒大、保利等企业项目多次进入周度折扣排行TO P10行列。例如，万科陆续在南通、秦皇岛等地推出开盘八五折的折扣优惠。

　　除了这些城市以外，进入12月份，还先后有西安、大连、长沙、唐山、潍坊等城市也开始出现打折力度不一的在销楼盘，参与打折的房企则有星河湾、绿城、金地、中海等实力房企。

　　CRIC研究中心分析师范宏华告诉《经济参考报》记者，房地产企业在年终之前对业绩的诉求主要是通过营销力度来表现。在这种情况下，部分企业选择打折促销以达到年末冲量的目的，而另一些企业则相对求稳，放缓销售力度，为来年销售做更充足的准备。

　　他认为，年末的最后一个月，绝大多数企业仍会选择加快推盘速度，加大折扣力度，以求在最后时间内取得项目快速消化、业绩迅速上升的效果。

　　无独有偶，上海易居房地产研究院发布的最新报告指出，上半年为房企资金最宽松时点，三季度略有收紧，预计全年房企资金将由“宽松”回落至“偏松”。一方面资金面中性偏紧。由于通胀高企，货币收紧，房地产信贷也收紧，银行出于风险控制，开始逐步减少对个人住房贷款的支持力度。另一方面，部分核心城市进一步强化调控政策。从严执行住房限购政策等措施将在一定程度上压制需求，影响市场预期。10月至12月，已有十几个一二线城市出台地方新政。

　　此外，商品房销售金额增幅持续收窄，资金回笼速度放缓。前三季度商品房销售额虽仍保持34%的高位增长，但相比上季末降低9.3个百分点，增速已明显放缓。同时从商品房销售面积同比增幅情况看，自今年1至2月份处于三年来新高后，整体呈现逐步回落趋稳态势。

　　在销售放缓的同时，房企库存也呈现走高的态势。上海易居房地产研究院发布的《11月份新建商品住宅库存报告》指出，监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7987万平方米，环比增长2.9%，同比增长4.3%。从绝对量看，11月库存量达到了2012年以来的最高水平。

　　对于后市，中指院分析认为，当前购房者预期也出现一定变化，市场有所降温。随着年末发布调控政策的城市逐渐增多，一线城市与部分上涨势头过快的二线城市，均采取了从严从紧的升级版调控政策为主要基调，一系列政策使得市场的看涨预期得到有效控制。

　　中指院认为，政策层面与供需关系等多方面因素改变，当前全国房价持续上涨的势头已经得到明显遏制。年末住宅市场可能因地方政府调控措施而趋于平稳，全国整体房价涨势将继续放缓。