“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”10月20日，在2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤针对近期房地产市场出现的问题如是说。

　　近期，多个百强房企被曝债务违约，与此同时，房地产市场的供求两端呈现出下行态势。多个国际评级机构近期集中下调了国内房地产企业的信用评级。

　　值得注意的是，央行在近一个月内连续发声，表示将保持房地产信贷平稳有序投放。业内专家认为，从高层表态可以看出，接下来房企资金紧张的情况将会得到缓解。

　　债务逾期频现

　　原来房企可以通过“借新偿旧”的方式来还债，但在信贷收紧后，现在很多企业只能通过项目回款来解决债务问题，而房贷额度不足也会导致房企回款困难。

　　“金九银十”原本被视作房地产市场的传统旺季，相比以往楼市火热的营销攻势，今年9月、10月的楼市显得格外冷清。

　　10月11日，当代置业（中国）有限公司（01107.HK，以下简称“当代置业”）发布公告称，寻求将2021年10月25日到期、票息12.85%的优先票据赎回35%后，剩余部分到期日延长三个月，以改善流动性和现金管理，避免任何潜在的偿付违约。该笔优先票据的剩余本金为2.5亿美元，约合16亿元人民币。

　　而在其今年的半年报中，该公司尚有174亿元现金余额，其中实际可动用现金也有136亿元之多，故美元债申请展期的消息让外界着实意外。

　　次日，国际评级机构穆迪将当代置业的企业家族评级由“B2”下调至“Caa2”，将该公司发行债券的高级无抵押评级由“B3”下调至“Caa3”，并将上述评级列入下调观察名单。

　　当代置业在回应采访时表示，公司目前内部运营正常，各项目按照节点推进正常竣备及交付工作，各销售案场都正常销售。“请相信当代置业，我们一定切实履行企业责任，保障股东、客户、职员的最大权益并全力以赴。”该公司特别提到：“我们希望整个行业能够健康平稳，但现实告诉我们，确实整个行业都在面临巨大挑战。”

　　近期，在原本实力居前的房企中，债务违约并不罕见。10月11日，新力控股发布公告称，因没有资源可用于偿还本月18日到期的2.5亿美元，公司股票将继续短暂停牌；10月13日，恒大集团宣布，申请延期一个月支付三笔总计1.48亿美元的债务利息。此外，还有阳光100中国、蓝光发展、协信远创、花样年、华夏幸福等企业已经被曝出无力偿还债务，还有部分企业已经走在债务违约的边缘。

　　同策研究院研究总监宋红卫解释称，原来房企可以通过“借新偿旧”的方式来还债，但在信贷收紧后，现在很多企业只能通过项目回款来解决债务问题，而房贷额度不足也会导致房企回款困难。

　　多重压力之下，“卖子求生”成为一些房企的无奈之举。10月8日，当代置业旗下的上市物业公司第一服务（02107.HK）公告停牌：“以待根据香港公司收购及合并守则刊发构成本公司内幕消息的公告。”该物业公司上市仅一年，处在盈利状态，此次该公司寻求出售，被业界认为是当代置业在偿债压力下被迫为之。随后，当代置业公告称，董事会主席张雷和总裁张鹏将向公司提供合计人民币约8亿元的股东贷款，以“展现其对本集团之持续承诺及对本集团业务发展坚定不移的信心”。

　　地产信贷的期待

　　银保监会相关负责人明确表示，将在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持，目前银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

　　同样在“银十”期间，国内房企信用评级迎来密集调整。仅在10月18日、19日两天时间里，国内19家房企主体或相关债券信用评级被穆迪集中下调，包括禹洲、世茂、金科、中骏、弘阳、宝龙、融信、绿地等。

　　信贷收紧对需求端的影响也显而易见。成都一位住宅项目营销负责人告诉记者，一些有购买需求和购买力的客户因为房贷政策收紧被限制，导致推迟或者放弃买房。如今房贷的放款周期拉长到6个月甚至更久，也给房企的回款造成了一些压力。企业十分期待信贷政策能够有所放松，以减轻企业压力。

　　中原地产首席分析师张大伟分析称，近期房价明显下降，主要原因是房地产信贷收紧。三季度出现了全国性的放贷难，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，特别是热点城市楼市，包括华东、华南，楼市房贷排队现象严重，影响了楼市成交。

　　令行业有所期待的是，近期多地开始就房企最近遇到的困难征求意见。10月15日，中国房地产业协会在北京召开部分房企座谈会，住建部相关部门领导参与主持了会议，参会房企汇报了现阶段企业经营过程中存在的问题；10月20日，广东省房地产业协会也召集了多家总部在广东的大型房企参加会长会议，会议主题为：“如何提振市场信心，助力企业健康平稳发展”。

　　来自官方的声音是市场关注的重中之重，也会成为下阶段市场参考的风向标。9月27日，央行货币政策三季度例会通稿中首提“两个维护”，释放房地产维稳信号；9月29日，央行、银保监会联合住建部和24家主要银行召开房地产金融工作座谈会，提出“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，指导金融机构加快落实“两个维护”要求。

　　央行金融市场司司长邹澜于10月15日在发布会上发言称，近期受个别房地产企业债券违约等风险事件的影响，境外房地产企业美元债价格出现了较大幅度的下跌，这是市场在违约事件出现后的自然反应。邹澜介绍，针对这些情况，在9月底召开的房地产金融工作座谈会上，已经指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

　　10月20日，在2021金融街论坛年会上，刘鹤再次就市场关注的大型房企违约问题发言。他表示，要推动中小金融机构改革化险，处置好少数大型企业违约风险。“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”刘鹤表示。

　　在当天的会议上，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜认为，近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一点波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

　　10月21日，刚需购房者也等来了官方的重要表态，在当天国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作上，银保监会相关负责人明确表示，将在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持，目前银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

　　对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，根据高层表态，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，也正在矫正房地产信贷过度收缩的行为。在刘水看来，房地产信贷政策会边际调整放松，房地产信贷投放将会加速，未来几个月房地产市场应该会看到明显的趋稳转暖。

　　“从需求端看，合理住房个贷需求将得以满足，信贷审批时间缩短，利率有所下调，房地产需求释放，市场销售回暖；从供给端看，一方面，房企合理融资需求将会满足，融资困难将得到缓解，另一方面，销售回暖，也将加速房企销售资金回笼。”刘水表示，接下来房企资金紧张将会缓解，随着房地产企业资金得到补充，房企债券密集违约的高峰也将过去。

　　如今，在一些城市的房贷市场，已经有了松动的迹象。如成都市传言多家银行的房贷利率有明显下调。记者向银行内部人士求证，得到回复称，最近首套房贷利率很有可能从6.1%左右下调到原来的5.6%左右，不过还没有完全落地。