19天17城加码限购环一线楼市现“强调控”分析称，差别化信贷是这轮调控的新着力点，通过对需求端的管制，让供应量加快跟进。

　　遏制热点城市房价过快上涨被写入2017年政府工作报告，话语刚落，新一轮楼市调控措施便在全国多地先后出台。截至目前，包括北京、广州、长沙、石家庄等在内的全国17个城市启动或升级了限购限贷措施，22个城市出台措施对本地楼市进行调控。

　　其中，北京的调控措施被认为将此轮调控推向了高峰，同时也标志着北上广深四个一线城市全部执行“认房又认贷”政策。此外，《每日经济新闻》记者注意到，此轮限购落点多数分布在一线城市周边，暗示环一线楼市进入政策收紧周期。

　　有分析指出，此论调控风潮的背景依然是房价过快上涨，差别化信贷是这轮调控新的着力点。调控目标有三点：一是抑制过快上涨的房价；二是让供应量加快跟进，实现楼市供需均衡；三是满足购房刚需。

　　一线城市集体“认房认贷”

　　在全国两会召开前后，新一轮楼市调控潮汹涌来袭，暗示着监管层对房价过快上涨的容忍度在降低。

　　3月19日，保定市政府网站公布《保定市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》，正式宣布加入限购大军。《每日经济新闻》记者注意到，这是3月以来第17个加入限购的城市。

　　而早前的3月17日，北京便出台最新限购令，宣布“认房又认贷”，二套房首付比例提高至60%。在市场还未消化这个消息之时，广州连夜宣布，单身居民限购一套，连续缴纳社保要求从3年增至5年。郑州也紧跟着宣布，3月17日后补缴的社保、个税凭证不再作为购房的有效证明。

　　值得注意的是，在2月中下旬，北京二手住宅市场实际交易量再度爆发，恐慌性购房等现象频繁，房价在企稳之后又出现了上涨趋势。3月18日上午，国家统计局公布的数据也显示，2月份70个大中城市新建商品住宅价格指数中，仅12城价格下降，58个城市房价上涨或止跌。

　　事实上，虽然经历了半年时间的楼市调控，但全国1~2月份商品房销售面积、金额仍保持在较高位置，其中销售金额超过去年全年平均值，延续高温态势。在火爆销售带动下，1~2月全国房地产开发投资额、新开工面积、房企土地购置面积这三大房地产指标增长全面提速，尤其是土地购置面积为2014年11月以来首次由负转正。

　　中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示，此论调控风潮的背景依然是房价过快上涨，除去加码限购外，差别化信贷是这轮调控新的着力点。

　　事实上，北京发布的房产调控升级政策，内容就包括居民家庭在京已有1套房且无贷款记录的，购买普通自住房首付比例不低于60%；暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款，正式进入“认房又认贷”模式。

　　3月17日晚间，广州发布的调控新政也明确采取“认房又认贷”措施，同时提到商业银行、小额贷款机构、互联网金融机构、信托投资公司等各类金融业务经营者，不得对购房首付款发放贷款或变相发放贷款。严厉查处房地产市场违法违规行为，从严查处各类住房骗购行为，对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记。

　　郑州则宣布，凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证，堵死了通过包装手段获取购房资格的途径。

　　在楼市去杠杆的大背景下，有业界人士预估，加码信贷调控将成为常态化手段。

　　环一线楼市现“强调控”

　　与前一轮限购限贷政策多集中在一二线热点城市有所不同的是，本轮限购更多出现在热点城市周边的县市以及省内热点城市，调控的重点依旧是落实房子的居住属性。

　　《每日经济新闻》记者注意到，自3月以来，环北京的河北涿州、保定市涞水县、张家口市崇礼区开始限购，在此之前，河北三河市、大厂县、香河县等不同程度上加码了限购力度。而以上海为中心，周边城市如杭州、南京甚至浙江嘉善也相继加入了限购升级的大军。

　　在张大伟看来，这些环一线地区房价的较快上涨是调控加码的诱因，而其房价的上涨又是一线城市投资需求外溢的体现，也就是说，一二线城市房价上涨的预期扩散到了周边城市，助推了周边城市房价的上涨。

　　值得注意的是，去年末的中央经济工作会议提出，要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。

　　中泰证券首席经济学家李迅雷在其官方微信发文表示，特大城市疏解城市功能可以解释部分三四线城市房价上涨的原因，像北京、上海和深圳这样的超大城市，既要严格限制人口流入，也要限制土地供应，但人口流入是市场行为，货币流入更是市场行为。

　　李迅雷认为，对围绕京津冀、长三角和珠三角特大城市周边的三四线城市而言，本身就存在特大城市购房资金的外溢效应，如果又有国家的大都市圈规划作支持，还有三四线城市去库存作为供给侧结构性改革的一大任务，房价上涨的动力是不言而喻的。

　　有分析指出，1~2月份非重点城市的商品房销售面积同比增长35.9%，三四线城市销售趋热、去库存加速，有可能取代一、二线城市成为今年房地产市场新的增长点。

　　对于此轮调控，易居研究院研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，这轮调控的目标有三点，第一是抑制过快上涨的房价，这是一个最直接的目标；第二是通过对需求端的管制，让供应量加快跟进；第三是确保有限的房源优先给予刚需购房者或者说首套购房者。

　　此外，清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在3月18日举办的中国发展高层论坛上表示，这一轮限购大潮是预防性的，主要是防止在未来几个月出现一轮新的房价上涨，是发烧前吃一颗“阿司匹林”。

　　李稻葵指出，房地产业最需要供给侧结构性改革。具体说来，要增加住房的供给，而且最好是在增加土地供给的同时，要增加地方政府长期持有的物业持有量，按市场价格出租，去满足本地暂时买不起房子的，同时有一定租房子能力的夹心层的住房需求，让他们能够为当地的经济发展服务，能够安居乐业。

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　　各地启动最严限购令对A股的影响一览

　　1、安信策略：将有更多资金进入股票市场而非楼市

　　热点城市地产调控升级，三四线地产销售却未必熄火。热点城市如此次北京的地产调控升级，将延长购买力的积累时间，其效应是短期销量下降，但短期价格不会下跌，中期的上涨预期不会改变。去年9~10月上海等热点城市的调控与其性质类似，已经证明这点。

　　更重要的是，去年调控升级之后，我们看到的是三四线城市楼市升温，去库存政策正在得到进展，实际上，在热点城市与三四线城市价差拉大之后，热点城市房产购买又受到限制，那么其溢出效应就会开始显现，而如果热点城市涨价还在继续，资金很难将其舍弃进入三四线城市。

　　总的来说，我们认为目前，三四线城市房地产去库存正在出现希望的曙光，去库存导向下政策对于三四线依然友好，三四线城市房地产销售与投资超预期才是今年经济预期的核心问题，对于这个问题的判断，我们觉得并不应该被北京等热点城市地产调控升级所改变。

　　即使三四线地产销售熄火，中国经济也没有硬着陆风险，居民资产配置则将边际提高股票配置。自2010年以来，房地产投资已经经历了多年的调整，如果去库存成功，则其有望进入新一轮上升周期，如果三四线城市销售熄火，那么房地产投资在目前低位也没有大幅下滑的空间，我们相信在十九大召开年，在出口、制造业投资复苏以及政府有足够能力主导的基建投资支持下，中国经济没有硬着陆风险。对股市的影响更多我们要考虑资产配置与资金流向。

　　去年9~10月上海等热点城市的调控升级，股票市场迎来了一波升势，同时投资者对今年股市展望乐观，其核心逻辑是热点城市调控升级后，整个楼市销量都会熄火，居民资产配置中将有更多资金进入股票市场而非楼市。我们认为，今天悲观的投资者不应该忘却当时乐观的逻辑。

　　2、广发策略：市场还不具备大幅调整的条件

　　本周同时发生了央行货币政策进一步收紧和地产调控政策进一步加码，A股市场也在周五遭遇了今年最大的日度跌幅，投资者担心接下来市场会不会出现明显的向下调整？

　　对于央行的货币政策收紧和地产调控加码，我们认为对股市的影响在于会不会真正造成“流动性收紧跑赢基本面改善”——目前来看还未到逆转的时刻。

　　当前影响市场的核心驱动因素是“基本面和流动性的赛跑”——只有当流动性收紧的速度快于基本面改善的速度时，市场才会真正面临向下调整的压力。

　　央行在本周四再次上调了逆回购利率和MLF利率，客观来看这当然属于流动性收紧的信号。

　　但另一方面我们要看到，代表市场利率的十年期国债收益率在今年两次央行上调逆回购利率之后，却都没有跟随上行——因为虽然逆回购利率已累计上调了20个BP，但从去年11月到今年1月，十年期国债收益率已经大幅上行了70个BP，这说明当前的货币政策调整早已被市场提前反应，还没有出现超预期的流动性收紧；而对于地产调控政策的再次加码，目前来看仍然局限于行政调控的手段，而没有触及货币政策的变化(比如对抵押贷款额度的限制以及对房贷利率的调整)，因此暂时也还没有对流动性环境带来直接冲击。

　　3、海通策略：地产新政无碍春季行情

　　本轮春季行情继续，房产政策紧未必是利空。

　　3月上半月投资者一直有两大担忧：一是3月美联储加息利空A股，二是两会结束时“维稳”动力消失市场受挫。这两大利空都是纸老虎。

　　3月17日北京房市政策再收紧，提高首付比例，且认贷又认购，广州等几个城市也出台偏紧的政策。我们认为，这点无需太担忧，地产政策偏紧对股市未必是利空。股市和房市间的关系有两个传导路径，一是基本面的正相关，二是资金面的负相关。2012年以来，两者基本面的正相关已经小于资金面的负相关，所以房市和股市间跷跷板效应增强，这源于人口结构发生变化后地产对经济的影响力减弱。

　　地产政策紧，如果最终引发货币政策紧，对股市肯定利空。目前未到此程度，地产调控主要仍是因城施策的政策。

　　4、国金策略：“317”地产新政有助于资金流向股市

　　“317”新政出台成为近期主要看点，会在一定程度上将资金由房地产市场赶向股市。

　　今年政府工作报告修订后，在去库存和房地产市场调控部分，补充了“健全购租并举的住房制度”、“遏制热点城市房价过快上涨”。在中央一再强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的背景下，近期有多个城市升级调控措施，既有热点城市周边县市，也有省内热点城市，如赣州、青岛等；而原先已出台措施的“杭州、南京、南昌”等也进一步收紧调控。北京新一轮楼市调控的靴子也于本周五落地，实施“认房又认贷”升级限贷措施，并调高二套房首付比例，暂停发放25年以上个人房贷。

　　我们曾在年度A股投资策略报告中提到：房地产市场与A股市场具有一定程度上“跷跷板效应”。在欧美经济逐步回升的大背景下，国内房地产调控政策的进一步趋严并不会造成市场对经济断崖式下跌的担忧，相反“房地产调控政策集中出台”短期有助于控制住房价过快上涨的压力，会在一定程度上将资金阶段性赶向股市。当然，短期如此，中长期这种“资金跷跷板”的持续性有待观察。