换房需看清行情避免“踏空”

　　是“卖一买一”还是“买一卖一”要看情况叶小姐一步行错损失80万

　　像陈女士这种情况，到底如何实现换房梦想呢？到底是“卖一买一”，还是“买一卖一”呢？这个顺序大有学问。

　　案例

　　陈女士一家三口现在住在一套小两房，接下来陈女士打算再生一个孩子，三口之家变四口之家，小两房显然不够住了，再加上想着若怀孕后置换一套面积大一些的电梯楼单位更合适。但是陈女士手上的资金有限，只有100万元的闲余资金，再加上供楼压力和生活开支压力，陈女士觉得自己和老公供两套房压力特别大，打算卖掉自住的小两房，置换一套三房或四房。那么，像陈女士这种情况，到底如何实现换房梦想呢？到底是“卖一买一”，还是“买一卖一”呢？这个顺序大有学问。

　　个案分析：

　　　“卖一买一”资金更充裕

　　陈女士现在居住的小两房单位，市价约96.5万元，目前还欠银行20万元，也就是说先卖掉这套房再买房的话，陈女士手上的买房资金有76.5万元+100万元=176.5万元。这时，陈女士再去买一套360万元左右的电梯三房。按现行房贷政策，卖掉旧居后，陈女士就算是首次置业，可获得8.5折利率优惠，首套房首付只需三成。假设陈女士购买这套360万元的三房，首付108万元，向银行贷款252万元，供20年，月供15497元左右，总利息支出约119.94万元。陈女士手上还有68.5万元可用于其他方面的投资。

　　再看陈女士卖房过程中产生的费用。由于还没有买房，所以陈女士卖掉的房是唯一普通住房，证满5年，那么，陈女士可免增值税和个人所得税。也就是说，陈女士先卖房的话，所出售的物业因证满5年且唯一，税费支出较少，在现行业主实收的市况下，对买家的吸引力相对更高一些。

　　　“买一卖一”首付压力大

　　假如陈女士先买一套房，再卖掉手上这套房的话，首先要解决的是首付问题，也就是说陈女士必须要找亲戚朋友凑够首付。先买一套房，陈女士算是二次置业，贷款利率要上浮1.1倍。贷款20年，陈女士首付必须凑足252万元(假设陈女士向亲戚借款152万元凑首付)，第二套房月供7362元，总利息支出68.69万元。

　　然后，陈女士再卖掉手上这套房，这时，陈女士仍可免增值税(证满2年可免)，但要缴纳个人所得税(虽然证满5年，但因为不是陈女士唯一住房，所以必须按照1%征收个人所得税)。假设税费全部由买家支付，陈女士虽无需支付，但对买家的吸引力较其他免缴增值税和个税的房源要低一些。

　　这时，陈女士手上资金为：96.5万元(卖房所得款项)-20万元(首套房欠银行钱)=76.5万元。陈女士先偿还买第二套房借亲戚朋友的钱，尚欠：152万元-76.5万元=75.5万元。

　　提醒：“卖一买一”小心唔见好多箩谷

　　对换房族而言，“卖一买一”可令自己手头的资金更充裕，像陈女士那样不需要向亲戚朋友借钱，就可以实现换房的梦想，换房后手上还有闲余资金68.5万元，可作其他投资。而“买一卖一”时，换房后陈女士还需继续偿还向亲戚朋友借钱买房的75.5万元。显然，若手上资金不算太充裕，又不想问亲戚朋友借钱，选“卖一买一”的方式相对较为合适。

　　合富置业专业人士建议，换房除了考虑首付、利息等因素外，也需留意出售旧居与购置新居之间的时间差，尤其在房价波动较大的时期，选择“卖一买一”方式，则需留意“卖一买一”之间的时间差，最好能额外预留一笔备用资金以备不时之需。如若出售旧居后，才发现没有足够的资金换房时，这笔备用资金就可派上用场。当然，如果手上资金充足，在房价波动较明显的时期，则可以优先考虑“买一卖一”，先购置好新居，然后再出售旧居套现。

　　在这点上，市民叶小姐可谓是个典型的吃亏者。春节前，一心想换房的叶小姐，在没有完全了解市场行情的情况下，就片面听信了一中介的建议，把自住的万科金域蓝湾一套95平方米的单位以295万元的总价放了盘，同时，信心满满地以为，把卖房所得加上自己手头的25万现金，就可在富力现代广场买一套110平方米的单位。

　　哪曾想放盘不到两周就找到买家，并迅速签订买卖协议，可是计划要买的单位却寻不到踪影，当时中介信誓旦旦地承诺说年后就会有大批房源放出，可叶小姐直到目前却依然找不到合适的房源，要么是面积偏小，要么是总价高出一大截。

　　慌忙之下，叶小姐四处看房，荔湾、海珠，基本上大型小区都看遍了。此刻她才发现，自己原来卖出去的单位比目前市场标价便宜了足足50万，而想在富力现代广场买110平方米单位，目前市场价都在350万以上。粗略一算，这样“卖一买一”，等于是亏了80多万。叶小姐无奈地说：“这次小屋换大屋，真系唔见了好多箩谷。”

　　叶小姐懊恼地说：“此刻，我也只能怨自己没眼光了，在没充分了解市场行情的前提下，就盲目听信了中介的建议。假如现在自己挞订，就要按买卖合同赔买家房价款10%，即要赔偿近30万元。而且这样违背合同，自己都觉得理亏，毕竟买家也很无辜。而且买家也是善良之人，体会到我卖的是唯一住房，因此愿意不收租金让我免费住到年末才交楼。这两天，我已经把买房的目标锁定在滨江东一带，毕竟，这一区的楼龄相对要长一些，总价控制在320万元以内也还有些选择，希望还能买到心仪的单位。卖房赚少了，买房买贵了，只能当自己交了一大笔学费吧。”

　　针对叶小姐的个案，有资深中介人士就建议，即使是“卖一买一”，业主也应该认真了解当下的市场行情，并计算好交易时间，不应该在卖出房屋的同时，让自己买入的机会“踏空”，除非你有绝对的把握是在高点卖出，然后在低点买入。否则，在当下市场货源偏少、价格坚挺的市场行情下，一出一进，分分钟损失过百万也不足为奇。

(记者 王荔珏)