来源：光远看经济、泽平宏观、华尔街见闻

　　对于2017年房价走势的预测也越来越多。马光远认为，楼市的天已经在变。高盛高华：中国楼市进入下行周期，降价将历时6-9个月。任泽平认为这一轮房地产调整会至少调18个月左右，所以没买的房子同志不用着急，2017年下半年到2018年上半年可以再去看房。

　　一、马光远：半年前我说6个月后要变天，现在，天已经在变

　　在去年的文章《房地产六个月后会变天》中，我提出，随着管理层对房地产泡沫的担忧，一系列调控措施势必出台，这样的调控措施再加上房地产自身的大周期，房地产市场将在6个月后迎来变天。最近有人问：你之前说的6个月后房地产要变天的结论有变化没？

　　答案是：天已经在变。

　　我在过去讲过，70个大中城市的房价统计数据极为粗糙，基本无法作为投资和观察房价的参考数据，但是，我也多次强调，70个大中城市房价走势是能够反映趋势的。特别是环比价格的变化，对于判断趋势还是很有价值和意义的。

　　当然，我说的变化很显然不仅仅指价格的变化。我所言的变天，指的是中国的房地产市场的整体，在经历了一个大的上涨周期后，从趋势以及市场未来的基本面、政策以及在宏观经济中的地位，都将发生颠覆性的变化。

　　当然，这种变化有些是主动而为之，但很多是因为市场本身今非昔比被动进行。比如，地方政府对房地产的依赖，要摆脱这种依赖，不可能靠地方政府的自觉主动，而只能在被迫无奈的情况下才会思变。

　　为什么预判房地产会变天，根本原因不是因为政策，而是因为房地产基本面的巨大变化。

　　今天中国的房地产市场和过去比，无论是基本面，还是市场的绝对值，都已经站在了一个历史的高点。在户均拥有住房超过1.5套，人均拥有住房面积超过35平的情况下，房地产未来需求的空间并不会太大，而房价与收入的关系已经完全倒挂。

　　按照美国的标准，一个家庭如果每月在居住方面的负担超过其收入的30%，就意味着这个家庭有严重的居住问题，而今天中国很多家庭在住房方面的负担都远远超过这个比例。

　　房价的上涨除了吹大泡沫，对于中国的城镇化并无任何好处，投资性的需求一旦见顶，房价的回落就会成为必然。

　　特别是，我们必须看到中国房地产市场到了今天为止四大变局：

　　一是供求关系逆转，除了极个别的城市，比如北京，90%以上的城市供需基本平衡，房地产作为最好投资品的历史接近尾声；

　　二是经济和货币周期逆转，过去18年中国房地产的周期和中国经济搞增长的周期重叠发挥效应，中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中，货币化导致的一个结果就是房地产泡沫的累计，这在很多国家都是如此，但是，这个周期在终结；

　　三是人口周期的逆转，中国已经基本告别了过去的人口红利，不久的将来，中国人口绝对下降的转折点会到来，80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结，未来中国的住房需求远低于开发商炒作的数量；

　　四是国际资本流入的逆转，随着中国经济高增长周期的终结，国际资本减缓流入中国，甚至流出中国，导致的结果就是人民币单边升值的结束已经开始流出，中国的资产价格将面临重估。这些因素，我过去不断的强调再强调。

　　这四个变局，也将成为中国房地产变天的重要因素。

　　二、高盛高华：中国楼市进入下行周期，降价将历时6-9个月

　　高盛高华分析师王逸称，调控政策出台后市场已经有所降温。最近政府为抑制房价快速上涨而实施的调控措施与此前几轮调控差别不大，最主要差异在于本轮调控的实施力度为史上最严，市场随之迅速降温，房地产销量迅速降低。

　　高盛高华预计房价将回落，开发商需要一定时间才能根据房地产销售现金流的收缩来调整资本开支，因此若调控政策持续严格执行6个月，预计财务压力较大的开发商将会以降价换取销量。大幅削减资本开支通常出现在行业收缩期，而非放缓期。

　　高盛高华预计2017年开发商的经营性净现金流将降至此前2011年和2014年收缩阶段的水平，最终将引发房价下降。

　　但高盛高华认为，若房价较当前水平下跌约15%-20%后政策将开始放松：

　　根据此前几轮调控周期的经验认为，在调控城市的房价月环比和同比均开始下降、或较当前水平下跌约15%-20%时，政府将开始放松政策。高盛高华认为这一幅度的降价将历时6-9个月。

　　三、樊纲：如果像美国一样征3%-4%的房产税，你看起不起作用？

　　关于限购，他提到：

　　总觉得需求太大供给太小，就只能抑制需求，限购不是通过供给方解决问题，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特别是投资性需求。但是现在房价高到社会承受不了，是因为确实需要购买住房的老百姓越来越买不起房了，这就影响到国计民生了。

　　而“从需求方角度看，不一定限购，办法就是实行房产税。”樊纲拿新加坡房价举例：

　　最近新加坡搞房产税和交易税，新加坡城市中心的房价已经跌了40%。但是这一点我们也迟迟做不了，迄今为止没有列入国务院的议程。

　　樊纲称，中国土地国有、利益牵扯都不是房产税实施的阻碍：

　　中国改革的经验不就是新人新办法，老人老办法吗？20年过渡期，从新房子开始征起，老房子卖了才征，你看能不能实行得了？实行房产税的问题不要跟反腐挂钩，新房新办法，老房老办法。

　　还有一种说法认为房产税不管用，樊纲反驳，这违反了经济学的基本常识。

　　价格肯定是管用的，价格不管用往往是价格没到足够高。上海、重庆搞试点，只有百分之零点几的房产税当然不管用，如果像美国一样到了3%-4%的房产税你看起不起作用？

　　中国的炒房团跑到美国，说美国次贷了危机房子便宜，转了一圈最后一问每年还得交4%的税，结果全都不买了。

　　房价越高交税越多，价格哪有不起作用的，价格不起作用一定是价格不够高。虽然还有一些因素和理由，但是我觉得都有办法可以克服。

　　结语：2017年形势复杂前所未有，对你人生的重大决策而言，千万不可轻举妄动，除了生孩子要快，其他无论是辞职，还是买房，还是创业，都要慎之又慎。

　　马光远说到，2016年我鼓励大家买房子，2017年我呼吁高净值人士减持房子，这和房地产的变天有关。

　　对于一般人，什么时候可以买房子，我的答案是：再等半年，起码应该在2017年上半年结束之后，再来评估形势。

　　任泽平也认为这一轮房地产调整会至少调18个月左右，所以没买的房子同志不用着急，2017年下半年到2018年上半年可以再去看房。