目前广州二手住宅买卖交易中，客户对海珠区的认同度普遍较高。

　　日前，广州市住建委发布的数据显示，2016年广州二手住宅买卖备案宗数为12.99万宗，同比增加59%，达到历史峰值；备案面积为1153.32万平方米，同比增加65%。2016年广州二手住宅成交均价为15433元/m2。来自广州链家的统计显示，成交量大区分别是番禺及增城，其中，番禺区重登二手住宅备案量区域的首位(20678宗)，同比增加68.5%，而增城区备案宗数的同比涨幅最大，达96.5%。2016年广州二手住宅市场出现成交量大增现象，在市场处于“卖方”的情况下，各月客户成功压价空间维持在2%~3%之间，低于2015年的水平，这主要由以下四个因素所致。

　　一是总体信贷层面持续宽松。往年在8月之后，多数银行给予首套房客户的利率回归到“基准”状态，到年底前因资金短缺甚至略微上升2~3个百分点。但2016年首套房客户即使在12月申请，仍可享受8.5折优惠利率，导致买家入市积极性大增。二是税费成本降低。2016年2月下旬针对首次购买大户型(144平方米以上)的契税减半，及5月的“营改增”，皆对客户入市的税费成本作出一定程度的节省。三是本地政策的稳定性。2013年11月出台的“穗六条”，要求非广州户籍客户必须有3年社保或个税证明，才可获得一个购房名额。至2016年下半年，大部分外地客户已连续缴存了3年的社保或个税，符合入市条件。四是“卖一买一”个案增多。由于还清首套房的贷款，再购房可继续享受首套房的条件，广州本地客户在2016年通过“卖一再买一”实现改善居住环境的个案明显增加，也同时加快了二手市场的房源流动性。

　　三成买家年龄在30岁以下

　　据广州链家的统计数据，2016年的广州市二手住宅买卖交易中，占比最大的是26~30岁的群体，达30.3%，比2015年同期增加4.7个百分点；套均总价为171.83万元/套，同比增加28.61万元/套，显示年轻客户群在自身资金储备、父母积蓄及银行信贷的支持下，可承受的物业总价水平有所提高。

　　购买物业套均总价最高的是36~40岁的客户群，在2016年的套均总价为224.67万元/套，比2015年增加44.44万元/套。但其成交占比只有13.9%，同比减少2.4个百分点，该类客户一般已持有两套房产，在限购的前提下只能通过“卖一买一”来完成再置业的计划。

　　广州链家统计数据显示，2016年的广州市二手住宅买卖交易中，各个年龄段的客户对海珠区的认同度普遍较高，选择在该区购房的比例皆在19%以上。而天河、白云两区的吸引度则平分秋色，30岁以下的买家会相对倾向在天河寻找合适的物业，40岁以上客户则把白云区的居住环境作为参考的因素。

　　本地客买楼“量入为出”

　　2016年广州二手住宅买卖交易中，有电梯物业的比例为70.1%，比2015年增加6.6个百分点。以二手住宅买家的身份证号对应省份来判断，本地居民仍旧是广州市二手住宅市场的主力群体，广州本地占比为30.2%，广东省内不含广州市占比27.0%。其他省份的客源中，与广东省相距较近的湖南(8.4%)、湖北(6.0%)、江西(4.8%)占比较大。

　　统计数据显示，广东省内客户在广州市购房套均总价最低，其中广州本地客户购房套均总价为184万元/套，省内其他城市客户购房套均总价为186.3万元/套，皆远低于其他省份，客户以“量入为出”作为大前提。而本地客户以海珠区作为首选，带有强烈的“老城情结”；外地客户则先把目光放在天河区，置业比例基本上超过25%。

　　佛山今年或将继续分流买家

　　展望未来的二手楼市走向，业界认为，这将建立在两个因素的变化上。

　　一是货币政策是否由“宽松”转向“中性”。目前重申限贷政策的城市，多数是提高二套房的首付比例和维持“认贷不认房”的标准，只有北京、深圳等少数几个城市执行“认房又认贷”的严格标准。广州在市场成交结构上，以自住和改善型客户为主，投机性质购房比例相当小。预计短期内跟进“认房又认贷”的可能性相对较低，但银行给予首套房客户的利率优惠折扣，是否维持较长时间的8.5折，则有待验证。二是换房族的入市行为会否持续。2016年广州楼市成交量出现同比大增，换房族贡献的力量不可忽视，“卖一再买一”行为加速了市场存量房源的流转。

　　广州链家研究院院长周峰预期，在市场潜在客户和有效房源于2016年被快速消化，及政策调控面从相对宽松转向平稳的前提下，2017年广州楼市基调以“稳中微调”为主，随着两年前市区出让地块陆续开工，中心城区一手住宅成交比例有望轻微增加。佛山对广州的客户分流作用仍在，而本地供应不足的楼盘物业价格仍会有窄幅上调的空间。一、二手住宅市场总体成交量或较2016年缩减一成，这属于正常的调整。

（记者 王荔珏）