原标题：【新春话楼市】热点城市楼市降温房价走势趋缓

　　回望2016年房地产市场，可以用前期温和、中期上涨、后期降温来概括。尤其是自去年十月以来，全国多个热点城市纷纷出台楼市调控政策，到现在接近四个月过去了，调控效果初步显现，房价上涨势头明显趋缓。

　　去年第四季度北京房价稳中略降

　　北京市住建委的最新数据就显示，去年“9.30”新政实施至今，政策效果初步显现，房地产泡沫和投机投资需求得到有效抑制。

　　去年10月份以来，北京商品住房交易需求回落，量价平稳，市场逐步回归理性。数量上，去年四季度，北京商品住房成交6.96万套，较去年三季度减少28.4%，其中二手住房成交量从去年9月份的3.01万套降至12月份的1.78万套，下降40.8%，需求过热态势得到明显缓解。而从价格来看，去年四季度价格稳中略降。12月份北京新建商品住房成交均价为3.82万元，较9月份的3.88万元小幅下调。

　　社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞：我们这一次的整体的调控的目标，是局部调控，总体不动，边调边看，逐步完善。那么从目前情况来看，这个调控已经过去三个月，效果已经初步显现。从各地情况的市场表现来看，有一些地方可能还不是特别的明显，有一些地方达到的这个效果。

　　一线城市房价涨幅由上涨转为持平

　　从全国来看，国家统计局最新数据显示，2016年12月份，一线城市新建商品住宅价格环比涨幅已率先由上涨转为持平。具体来看，北京、上海、深圳地区的房价环比均有所下跌，广州也出现连续3个月房价环比涨幅回落。

　　地产分析师张大伟：目前来看的话，应该说在调控的城市大概有20个左右，这些城市的成交量从四季度和三季度的环比来看跌幅大概在40%左右，这个应该是一个非常高的一个跌幅，从这个成交量来看，目前市场的价格的确从过去2016年前三季度猛涨踩了一个急刹车。

　　楼市既要挤泡沫也要防大起大落

　　国家统计局最新数据显示，在因地制宜、因城施策的调控政策作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。据记者初步统计，从2016年10月至12月底，全国共有30多个城市出台了各类房地产调控政策，济南、武汉、郑州等部分上涨过快城市甚至进行了多次调控。尤其是去年年底，中央经济工作会议明确表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

　　社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞：房价的增幅是明显下降的，因为它环比都普遍下降。那么就反映出我们调控的效果以及显现。但是也反映出它还没有出现绝对的同比的大幅的下降，这样的情况。我们政策的目标，就是要实现市场的平稳，市场恢复理性。一方面抑制房地产泡沫，另一方面就要防止大起大落。

　　地方两会定调建立长效机制

　　前一段时间，地方两会陆续召开，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一句话也被多地写入今年的政府工作报告。而“从严调控”、强化“预期管理”几乎成为不少地方两会提到房地产市场时的主基调。

　　北京两会传出的消息，北京楼市调控的目标是稳定房价，要建立房地产发展的长效机制。大力推进自住房、公租房等保障性住房的建设，让住房真正回归居住属性。

　　此外，天津、重庆两座直辖市也在对楼市打“预防针”，在政府工作报告中提出，要在新的一年里抑制资产泡沫。其中，天津将在2017年加大房地产分类调控力度，抑制房地产泡沫。而对于重庆来说，2017年房地产工作的重心已从2016年提出的“科学调控土地供给量和房地产开发量”转变为“积极防范各类风险，坚决遏制炒房行为”。而河南也将促进房地产市场平稳健康发展作为了2017年的工作重点。“严禁投机炒房，加强正面引导”被写入了在河南省政府工作报告。

　　而新当选的上海市市长应勇则明确表示：不希望看到上海房价太高。上海将继续加强对房地产市场的调控，牢固确立“房子是用来住的，不是用来炒的”这一观念。

　　某地产集团负责人刘肖：房子是用来住的不是用来炒的这样的定位，它既有非常强的针对性，短期意义，更具备非常长远的意义。对于一个企业来说，是穿越周期的关键，对于一个行业来讲是长期平稳发展的基石。

　　国务院发展研究中心市场所研究院任兴洲：中央也提出叫长效机制，我们不能头痛医头，脚痛医脚，就是都是短期的，比如限购，比如限贷，它短期内遏制这种投机，解决这个住有所居的问题还是起作用的。但是从长远来看，恐怕还需要一些长久发挥作用的这些机制，通过财政的、金融的、土地制度、土地政策层面的、不动产登记等等。所以，长效机制的建立也是一个非常重要的，我们下一步的任务。

　　北京：房贷利率上调或将再收紧

　　今年以来，多地银监局公布了去年12月份因银行违规资金流入楼市而开出罚金超过500万元。今年，针对不同地区和省份，房地产信贷政策也会有所不同，原则上会采取“一城一策”的做法。记者最近发现，北京多家银行的房贷利率从此前的八五折上调至九折，未来还有可能继续上升。

　　交通银行客服：首套住房的话视情况打9折。

　　招商银行客服：上个月可以打到8.5折，现在就是从今年1月1号开始，就完全只能是九折了。

　　记者向多家银行了解发现，目前新受理的首套个人住房贷款最低执行利率原则上不得低于人民银行同期同档次基准利率的0.9倍。也就是说首套房房贷利率折扣最低九折起。(动画)记者算了一笔账，按照新的房贷利率政策，如果商业贷款200万元，贷款期限30年，以等额本息还款方式来计算，房贷利率从8.5折上调至9折后，还款总额将增加10万元。

　　某地产分析师张大伟：这一次像北京为代表的应该基本主流银行是统一约定在1月1号做调整，这个其实跟楼市调控收紧的趋势也有关，因为从楼市调整重要的政策来看就是信贷，信贷的话应该对于市场是比较直接的影响，这一轮的楼市调控应该说落地的力度还是比较强的。

　　中国人民银行公布的最新数据显示，2016年我国新增个人购房贷款4.96万亿元。本轮住房信贷收紧，一方面是由于各大银行释放的房贷数量过高，需上调利率提高利润空间。另一方面，调控政策则是此次房贷利率上调的重要因素，商业银行正在积极落实房地产调控政策，运用资金价格规避非理性需求。

　　社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞：金融机构开始调整它的信贷政策，然后在执行中央关于房地产属性的这个定位，应该说过去一段时间特别是一二线城市，在严格的执行和贯彻中央关于住房的定位和有关房地产调控的新的政策。

　　业内人士认为，随着各地房地产调控升级，房贷收紧是主流趋势，后续随着资金价格的上升和楼市条例的深入，2017年房贷利率或将继续上升。

　　某地产分析师张大伟：从一月份之前的八五折左右回收到了九折，其实这个应该说只是一个起点，后续我们了解到各个银行有可能继续回收，有可能会逐渐恢复到2014年九五折的基准周围。这个应该是一个明显的趋势。

　　购租并举助“新市民”租房安好家

　　在中央提出要准确把握住房的居住属性的同时，还特意强调要“建立购租并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这意味着，不仅要让那些有能力买房的人买到房，也要让那些想租房的人能租上房。一些地方为此，特别加大了对租房市场的支持力度。

　　近几年，经过统一装修、提供品牌家电、有专人管家、每周保洁的连锁公寓，在北京、上海、杭州等一二线城市大量出现，因为住户体验好，业务连年快速增长，目前全国投身长租公寓的企业已达百余家，一些大型房企也纷纷开始投身其中。

　　某资产公司负责人熊林：比如说政府推出了举措，来扩大租赁用房的比例，对我们从业者来讲，就是扩大了入口。

　　2016年2月，国务院发文明确指出，对不具备购房能力或没有购房意愿的常住人口，支持其通过住房租赁市场租房居住。3月，“建立购租并举的住房制度”首次被写入《政府工作报告》；6月，国务院发文明确表示，鼓励发展住房租赁企业，鼓励个人依法出租自有住房，对住房租赁企业、机构和个人给予税收优惠支持等。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉：发展租赁市场，是一个补齐房地产市场或者叫住房市场发展过程当中的短板。我觉得也是供给侧结构性改革一个非常重要的任务。

　　发力供给侧，大力增加住房租赁市场的供应，不少地方还直接在土地上动起了脑筋。在上海，从去年4月开始，出让土地中15%的面积需要开发商自持70年。在北京，从去年11月开始，住宅用地出让试点“限房价、竞地价”的模式，开发商要想拿地，除了价格，更要比拼谁自持的商品住房面积比例更高。

　　某地产集团负责人刘肖：长期以来北京市住宅供应是以销售为主的，但是我们知道居者有其屋，不仅仅指的是一定要有产权，也需要人民安居乐业，需要有居住权。所以这样的供给侧改革，用更低成本，能够更好地丰富这样的供应市场。

　　专家预测：今年楼市将告别高增长

　　随着楼市调控政策的不断升级，以及信贷收紧的趋势，不少专家看来，未来一些热点城市房地产成交量下降已经成为了大概率的事件，2017年的楼市将告别高增长。

　　某地产分析师张大伟：大概有26个城市出台了60多次的调控政策，其实都体现了未来这种房地产财富效应不太可能出现了，所以投资者入市的可能性就很小的，包括我们现在看到的一些有一些资金已经抽离一二线城市了。目前我们的判断应该是2017年楼市，一二线总的成交量应该会比2016年有20%到25%左右的跌幅。

　　业内人士认为，虽然各个城市调控政策各有不同，但不断加码的限购措施，都带有一定的普遍性，那就是让房子回归居住属性，从不同方面重点抑制各类投资投机性需求。

　　社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞：最近房地产市场出现的价格涨幅回落，这个销售量大幅下降，它是两个层面的原因，一个是前期的这个透支，前期受市场预期的影响，许多消费者包括投资者、投机者大量进入，那么产生了这个透支。那么第二个就是由于市场调整政策的出台。那么投资者和投机者被挡在市场之外，这对于2017年房地产的投资而言，是一个不利的一个选择。

　　　2017年楼市调控仍将继续

　　去年12月，中央多次连续明确表态有关房地产调控政策以及调控目标等内容。所以，2017年的调控还将继续。

　　北京：自2017年1月1日起，北京新受理的首套个人住房贷款最低执行利率原则上不得低于人民银行同期同档次基准利率的0.9倍。北京市住建委表示，对房地产市场实行差别化的税收、信贷等政策，限购仍将继续坚持，不排除会加强政策。

　　上海：针对不限购的商业办公项目价格上涨过快，暂停商业办公项目网上签约。上海市住建委表示，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。

　　深圳：去年10月出台包括增加土地供应、严格限购限贷、加大保障房和安居型商品房供应力度等在内的八条调控措施，俗称“深八条”，其执行终止日期从2016年12月31日延期到2017年6月30日。

　　济南：2016年12月26日起，本市户籍家庭限购2套住房，非本市户籍家庭需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明，限购1套住房。

　　重庆：1月7日，收紧房地产预售，对于定价不合理以及调整预售价格，如果理由不充分不予以办理变更备案；1月13日，重庆再度加码房地产税收缴，重庆无户籍、无企业、无工作的“三无”个人新购的首套及以上的普通住房需要缴纳房产税。

　　西安：自2017年1月1日起，西安市及非本市户籍居民家庭，在本市城六区范围内只能新购一套住房。

　　社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞：这些政策它最大的特点和以前相比，它是边调边看，逐步完善。以前我们在调控的时候都是在面临形式比较严峻的时候，采取“一揽子”的调控政策。所以这一次就吸取之前的之前的这个经验、教训。然后还是采取这个逐步降法，根据市场反映，逐步完善政策的办法，这个我认为还是我们调控的一个成熟的一个表现。