宁波吴先生做梦都没想到，自己竟然会遇上这种荒唐事：花了一百多万买下的二手房，如今却连门都进不了。房子过户后，屋子里居然住着15年的租客！而将房子出租的原房主现已失联。而最让他苦恼的是，若向法院起诉，等待判决后再执行，最少得半年的时间，而这房子自己是打算做婚房的，2月份的婚期已经迫在眉睫。万般无奈之下，吴先生本周一拨打了本报热线电话，希望能寻求一个尽快解决此事的途径

　　事情回顾

　　房子过户了却进不了家门

　　原房主卖房后又租赁给他人

　　吴先生告诉记者，由于婚期定在今年2月下旬，婚房来不及装修。为了节省时间，他和未婚妻决定买一套精装修的二手房做婚房。从2016年8月份开始，他通过各种中介开始物色房源。“一连看了好几套都不太满意，终于在10月份的时候看上了江北亲亲家园的这套房子。主要是觉得硬装方面都还可以，想着换一下家具就可以拎包入住了，于是马上签下了买房合同。”吴先生叙述道。

　　2016年10月15日，吴先生与房主胡女士签订买卖合同，并缴纳了5万元的定金；12月15日，吴先生办理房屋过户手续，付了16万元的首付；12月29日，从原房主处拿到了房子的钥匙。由于屋中并没有贵重物品，吴先生并没有立即更换门锁，而是急忙赶到外地出差去了。然而等到2017年1月6日他从外地出差回来，欢欢喜喜地拿钥匙开门想布置一下婚房时，却发现门换了锁打不开了，而房子里面，居然还住着人！

　　“开门的是一个十五六岁的男孩，说是原来的那个房主把房子租给他的，我想跟他谈一下，他说‘有什么好谈的，我要住15年的’。”吴先生说，“我又打电话给胡女士，她说她老公在外面借高利贷，让她在一份合同上签个字，她不知道是什么就签了。”万分震惊却又不知所措的吴先生只好报警。

　　记者从吴先生口中获悉，在派出所民警的调查下他被告知，原房主胡女士赶在和他办理过户手续之前，于2016年12月12日与别人签订了租赁合同，约定房子的租期为15年，租金20万……

　　记者调查

　　租客不堪讨债人半夜骚扰

　　表态20万租金谁能来还？

　　“我一直给胡女士打电话，一开始还能接通，后来就联系不上了，租客现在连门都不开，不管我怎么敲门都不搭理。警察让我向法院起诉，可是我马上就要结婚了，我耗不起这个时间和精力啊！”吴先生一脸无奈，只能干着急。记者随后拨打了吴先生提供的原房主胡女士的手机，电话直接转去来电提醒业务，确实无法接通。

　　前天下午，记者来到吴先生所购买的这套二手房门前，大门紧闭着。记者尝试敲了一阵门，并没有人应答。防盗门的最上方贴了两张白纸，上面写着“此房已出租过户，请勿打扰！”下方是两串手机号码。

　　记者拨打了其中的一个号码，一个中年男子接了电话。他自称是这个房子的租户，门上的两个手机号都是他的，而自己和家人为了这件事已经不堪其扰。

　　“当初租的时候，我们还特意和房东去房产交易中心查了信息，证实是她的房子我们才签了租赁合同付了钱，结果出了这样的事情。而且因为房东欠人家钱，现在深更半夜一两点钟也会有人来敲门讨债，把小孩子吓得不行，每天电话又不停地打来，我们头都大了，谁又能把我们交出去的租金还给我们呢？”

　　记者想再追问事件的详细经过，但对方表示，现在自己已寻求派出所调查，帮助寻找房东解决此事，不愿意向他人透露更多细节。

　　律师说法

　　假设租赁合同生效时间在过户后

　　吴先生可要求承租人返还房屋

　　记者咨询了北京炜衡(宁波)律师事务所的嵇思涛律师，他表示，虽然法律上有“买卖不破租赁”(即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物)的原则，但该事件中，租赁合同的有效性和生效时间都存在疑点。

　　例如，一般租客一下子签订15年租约的可能性很小，不排除恶意出租，合同无效的可能；而假设不是恶意出租，租赁合同生效的时间若在吴先生办理过户手续并拿到房屋钥匙之后，那么可视这套房子先被买卖，而后才被出租，这样买卖就破了租赁，吴先生作为买受人可以要求承租人返还租赁的房屋；反之若在此之前，则将适用“买卖不破租赁”的原则，租户可按照合同继续租住。

　　由于目前无法得知租赁合同的详细信息，这些未知因素又都与这起纠纷的走向密切相关，所以尚不可下结论，假如恶意将售卖的二手房出租则违法。对于市民买卖二手房的交易过程，嵇思涛律师给出了提醒：

　　二手房买卖时，一定要了解清楚原房主是否对房屋享有完整的权利，房屋是否设定了抵押，是否被法院查封以及是否存在租赁的情况等等，特别是针对租赁的情况，购房者应慎重购买租赁关系尚未解除的房屋，同时也要在购房合同中约定相应的违约责任，一旦发生权利受损的情况，可按照合同约定要求原房主承担违约责任。