2016年，部分城市房价暴涨，除刚需、改善型需求积极入场外，更多的是提前刚需、提前改善型需求释放。在房价即将暴涨的强烈预期下，有些房地产开发企业“捂盘惜售”，一些中介机构趁机炒作房价，更有各种“首付贷”押宝房价短期暴涨套利，这些都是市场短期失灵的直接表现。9月30日后，北京、上海、杭州、南京等多个房价上涨较快城市出台房地产调控政策，涉及提高首付比例、收紧贷款政策等。11月底，上海、天津调控再度加码，政策更趋严厉。

　　短期看，这种加强市场监管的措施，有助于消除“恐慌性”购房预期，在一定程度上降低可能快速到来的市场风险。要看到，在当前信用货币制度下，房地产的流动性大大提升，金融属性也在增强，甚至具有适合投资、投机的特征。所以，人们对房地产行业的认识也应随之深化，特别是要在构建房地产健康发展长效机制上形成共识。

　　第一，应划分市场和保障的界限，建立市场化的住房供应体系。房改以来，中央和各级政府从财政、金融、土地各方面支持保障房建设，并给予部分保障房产权，很多中低收入者实现了住房改善。不过，这也形成了新的分配不公，中等收入者成为了一个“夹层”——商品房买不起，但又超出了保障房的申请条件。在目前实物保障房已基本满足需求的情况下，将住房供应交给市场，对困难群体进行精准补贴，应该是兼顾公平和效率的最优选择。

　　第二，适应城镇化趋势，全面推行“人地挂钩”，增加人口迅速增长城市的土地供给弹性。“要人不供地”的城镇化，是部分城市住房供应短缺的一个直接因素。改革之初，农民工做候鸟，城市是挣钱的驿站，家乡是最终的居所。随着户籍改革的深入，到城市寻找美好生活已经不再是奢求。每年新就业大学生、进城务工人员，是城市的建设者，也应该成为城市成熟基础设施的享有者。一个土地供应有弹性、房价稳定的城市，才能吸纳就业、吸纳人口，最终实现良性循环。

　　第三，推进房地产税收改革，降低交易环节税费、提高保有环节税费，适时开征空置房房产税。当前，我国房地产税收体系主要有10个税种，涵盖开发建设、交易和保有等各环节。房地产税结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征。应推进房地产税改革，对各环节税收进行调整，减少交易环节税费、支持居民置换和房产流通；增加保有环节税费，调节财富分配不公。通过简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。

　　第四，改革住房公积金制度，真正发挥政策性金融机构的作用。作为房改的产物，住房公积金制度已经给缴存者提供了低利率的贷款支持，并以税前抵扣的方式，给缴存职工节省了个税支出。时至今日，住房公积金面临资金池较为封闭、贷款额对购房支持相对不足等问题，亟需改革。各地公积金中心积累了大量缴存职工的工资收入、职业变动等信息，并已拥有可观的优质贷款资产，已颇具政策性金融机构的雏形。如以改善职工体验为导向，以增加缴存职工购房支持为抓手，深入推进住房公积金制度改革，相信公积金制度会焕发新的生机，也会给房地产供需两端提供长期稳定的资金来源。

　　稳房价，重在稳预期。现在，一些城市的房价已经“高处不胜寒”，政策腾挪空间越来越小，只有长短结合，打好“组合拳”，才能实现房地产行业的平稳健康发展。

　　(作者夏磊 系方正证券房地产行业首席研究员)