过户要快，巧用预告登记，票据务必留齐

　　晨报说案1

　　不少人辛苦奔波就为能买到一套称心如意的房子，在城市一隅有个落脚点。但如果在支付了房款、准备过户时，才得知买到的竟是被法院查封的房屋，无法办理产权过户手续，这恐怕是最糟心的事了。为避免在购房中“房财两空”，上周末，北京市二中院召开发布会做出相关提示。

　　　问题不慎买到查封房

　　据介绍，法院在对登记在被执行人名下的房屋采取查封等强制措施过程中，会有买房人发现房屋被查封而无法过户，向法院提出异议，要求停止执行，解除查封。此种情况在法院非常多见，且有愈渐多发的态势。

　　市二中院统计显示，近八成案件是10名以上买房人集体申请异议，最多高达127人。他们均是向开发商购买一手房的业主且是期房，几乎都支付了全款。“一旦房屋被拍卖，购房款只能向出卖方另行追索，而作为被执行人的出卖方基本上已经没有偿付能力或者早已不知去向，买房人的毕生积蓄将转瞬化为乌有。”

　　市二中院执行二庭副庭长詹彤说，一些买房人在房屋查封前只是签订了认购书、意向书等，查封后才签订正式合同，这样要求法院停止执行很难得到支持。此外，如果在查封前未合法占有房屋或者查封时房屋尚未竣工交付，也不会得到支持。不能证明已支付了房款或因自身原因未及时办理过户登记也会被驳回。

　　　解决“预告登记”上保险

　　那么如何防范买房中可能存在的风险？詹彤介绍说，房屋开发销售手续是否齐备、是否设定抵押、是否被法院查封，对于买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响。因此，买房前务必详细调查了解房屋的上述情况，以及出卖方尤其是开发商的信用情况。一旦发现不妥，应当提高警惕，谨慎交易。

　　进行预告登记也是规避风险的重要手段之一。我国《物权法》规定的预告登记制度是保障房屋买受人顺利实现物权的一项保全制度，一旦签订合同并办理了预告登记，出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记，也不能再另行处分房屋，大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。同时，由于预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分，买受人请求停止处分的，法院理应支持。如果符合物权登记条件，还应当进一步解除查封，停止执行。建议买房人充分利用法律赋予的权利，为自己筑起一道防火墙。

　　执行法官侯成成说，“只要买房人和开发商在签订合同后去房屋管理部门做预告登记，就能够在房产证到手之前，对抗法院的查封。”

　　　及时过户防意外

　　俗话说，打官司就是打证据，要注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据，如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等，尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。

　　同时，注意可能影响证据效力的细节问题，房款发票或收据上的付款人要与合同约定的买受人保持一致，不要对发票内容进行涂改，不要将房款轻易打入非出卖方账户，如开发商员工的个人账户等，避免证据瑕疵导致证明力下降。

　　除法律规定的特殊情形外，房屋所有权只有在依法登记后才发生法律效力，房屋一天不过户到自己名下，就存在被法院作为他人财产采取强制执行措施的风险。因此，在房屋交易中，买房人不仅要注意合同的签订、房款的支付、房屋的交接，更要充分重视房屋物权的变更登记，在具备过户条件时及时办理变更登记，以防节外生枝产生难以挽回的损失。(颜斐)

　　统计显示，2014年至今年10月底，市二中院在执行程序中共受理涉及买房人异议的案件为588件，占全部案外人异议案件总数的91.6%。

　　晨报说案2

　　　二手车买卖看细节

　　细查卖方身份证明和所有车辆凭证

　　签订合同注意“定金”与“订金”

　　近年来，二手车买卖市场的兴起及其不规范化使二手车买卖纠纷数量激增。买家的掉以轻心、卖家的利欲熏心、二手车买卖平台的事不关己，使二手车买卖市场急需净化。针对若干案件中凸显的二手车买卖问题，近日海淀法院对二手车买卖过程中应当提高谨慎的环节做出了提示。

　　十来样手续全检查

　　车主的身份证

　　机动车辆登记证

　　机动车辆行驶证

　　购置税完税证明

　　新车购买时发票或车辆过户交易发票

　　养路费交纳证明

　　有效期内的年检合同标志

　　车船使用税的完税证明

　　车辆保险单

　　商检证明(仅限进口车)

　　环境证明(环保标志)

　　法人代码登记证或介绍信(限法人)

　　以上这些都要仔细看好，必要的时候应当去车管所查询进行确认，做到万无一失。

　　详细约定关键环节

　　法官建议市民在签订购车合同时，应及时要求对方提供详细的车辆状况说明，或者找权威的第三方评估机构进行评定协商，然后体现在合同中。例如，原车保证无大事故、无大的机械隐患等。是否交付该车行驶证、购置附加费凭证及发票，年检凭证、原车发票及购买的车辆保修以及保障期限这些关乎买方重大利益的内容应当在合同中重点标注。

　　此外，双方的违约责任及购买二手车的付款时间和方式，例如是先付款后过户，还是先付部分车款，过户后补齐余款，无论选择哪种付款方式，都要在合同里详细描述。

　　定金订金性质不同

　　法官表示，买家在购买二手车之前，对于二手车方面的相关法律法规及政策应当心中有数，以免购车后违反法律法规而无法实现购车目的。

　　例如，北京等地规定了限购政策，购买者必须具备小客车指标等，买家如若对该政策不了解，最后有可能竹篮打水一场空。另外，二手车买卖中约定的定金和订金性质截然不同，交易双方在签订合同时应当谨慎对待。“定金”是一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。

　　法官特别提示，给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

　　而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。在签订二手车合同时，对于买方支付金额的性质，应当由双方以条款的形式固定下来，防止扯皮耍赖。(黄晓宇)

　　堂下问答

　　开栏的话：法律是底线，是规矩，也是保障大家正常生活的基础工具。各种法律法规乃至规章制度浩如烟海，平常或许用不上，关键时刻还真就得指望它。工作和生活中，难免要跟法律和法条打点交道，北京晨报《讲法堂》记者每周一在这里为晨报读者解答点困惑，有事儿您吱声，我一定支招，有专业问题我帮您翻翻法条，实在不行，还能找更专业的法官和律师在这里帮您答疑解惑。

　　询问：我已经从一家私企退休了，以前单位一年还给我发600元供暖费，可近几年单位却取消了这项福利，能否通过起诉讨要？

　　记者：根据《关于冬季职工宿舍补贴发放办法的通知》，发放取暖补贴的范围是全民所有制的企业、事业单位和国家机关、人民团体等单位的固定职工。您的单位有权自主决定是否向职工发放冬季取暖补贴，不违反相关法律法规。

　　询问：我家的室温经常达不到18°，是不是可以拒交供暖费？

　　记者：一分钱不给估计说不过去。按规定，住户在供暖温度不达标时，应及时报修并保存好相关证据材料，并向有关行政管理部门投诉，依法维权，而非以拖欠供暖费的方法处理问题。如果证据充足，对供暖费数额应当予以适当减免。