自从去年下半年二手房市场开始升温以来，各种违约案件就层出不穷，“眼看房价涨，房主毁约”，“房主一夜涨价100万”，“房主宁愿赔违约金也要违约”，“房主不按时过户”等等，遇到这样的情况，一般只能按照合同来协商解决，或者起诉到法院，但即使起诉到法院，买卖合同也是法院判决的重要依据！

　　许多买房人或者房主，在签订合同时不知道都要约定什么，遇到纠纷时候就无据可依。这里，小编想告诉大家的是，二手房买卖合同，以下七要素“一个都不能少”！

　　一、什么时候过户

　　1、具体过户的时间

　　比如：合同签订之日起90日内办理过户

　　2、不按时过户如何赔偿

　　可约定为，买卖双方任何一方不按时过户的，可按照逾期一天按照总房款的5%支付违约金。如果逾期超过15日还未办理的，视为根本性违约，可按照总房款的20%支付违约金。

　　二、什么时候交房

　　1、交房节点

　　例如，办理权属转移登记手续后XX个工作日

　　或者，收到全部购房款或首付款后XX个工作日

　　或者其他双方协定一致的约定，但是一定要有具体的时间，比如过户后三个工作日，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。

　　2、交房条件

　　验收并在《物业交割单》上签字、移交钥匙等。

　　3、未按时交房的赔偿

　　比如，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付给买受人的，按照下列方式处理：

　　逾期在15日之内的，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；

　　逾期超过15日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。

　　三、什么时候付款

　　1、付款节点

　　比如，X年X月X日通过自行支付打款给卖方

　　或者，X年X月X日通过资金监管将房款打给卖方

　　2、不按时付款的赔偿

　　比如，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；

　　逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内，按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款项。

　　四、贷款买房

　　1、付款节点

　　确定是“商业贷款”还是公积金

　　确定拟贷款数额

　　要手写注明贷款数额、贷款方式以及预计下款时间。

　　2、贷款出现问题如何解决

　　买方自行筹款

　　再向其他银行或机构贷款，直至贷款批准

　　双方解约，互不承担责任，已经支付的定金和房款如数归还

　　五、交易税费

　　理论上由房主承担的税费有：营业税、个人所得税，商业性质房源还有印花税(双方各交一半)和土地增值税；由买房人承担的税费有：契税、商业性质房源还有印花税(双方各交一半)。另外，在房屋过户时还要交手续费、交易管理费等费用。

　　需要注意的是，在实际交易中，房主报价一般都是净得价，税费都由买房人承担。

　　六、如果涉及户口迁出

　　1、户口迁出与天数

　　例如，过户前户口必须迁走或过户后5日内

　　2、如果违约

　　违约金赔偿的标准，比如15日内未迁出的，按照总房款的5%支付违约金，超过15日的按照总房款的5%按日支付违约金；也可以留备用金。

　　七、补充协议(一定要写上！)

　　买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

　　1、如果房子有抵押

　　卖方去解除抵押的时间，比如X年X月X日前解押完毕

　　2、如果房子有租客

　　房屋租约和租金的约定

　　让房主提供租户手写《放弃优先购买证明》

　　3、如果买的是学区房

　　房子户口未迁出，学区名额被占用的违约条款

　　4、如果涉及房屋内家具家电

　　装饰、装修、家具、家电等设施的数量、品牌和现状，最好留照片

　　5、如果通过中介公司购买

　　买到凶宅，可按照房款的10%赔偿或者原价回购

　　买到辐射房，可按照房款的10%赔偿或者原价回购

　　签约前房子就被查封了，让中介返还已支付的房款

　　房主物业欠费，钱由中介先行垫付

　　其他注意事项

　　不少当事人往往只关心房屋买卖中的房价、面积、交房时间等主要条款，而忽略了合同的其他方面，在此提醒大家：

　　1.审核。签约时审核对方身份，审查中介机构营业执照和声誉等。

　　2.细看。仔细看合同条款，注意其违约责任是如何约定的，看自己能否承受再决定是否签署；合同一般至少一式三份，要查看三份内容是否一致。

　　3.不留空。现在几乎所有的中介都提供格式性的房地产居间协议，其中有许多条款是要求签署方在签约是填充或选择，签约时一定要对这类需填充或选择的条款逐一进行确定，尽量不留空白条款，以防日后被他人违规利用。