春节临近，中国最大规模的人口迁徙开始启动。虽是传统的房地产市场淡季，但在一些中小城市，房地产市场正在春节期间迎来一轮营销机遇。

据21世纪经济报道了解，近年来，以返乡客群为主要目标的房地产营销正在兴起。尽管这些“客户”多数会在节后返回主要的一二线城市，但仍然不乏零星的成交案例。

人口迁徙是决定房地产市场发展的重要因素之一，在很多房地产企业对区域市场的判断中，“人口净流入”都是重要指标。从区域市场的角度，三四线城市的楼市过剩局面，可借助城镇化进程来解决，而人口的流动正是实现这一目的的主要路径。

但现实并不乐观。多家机构的调研指出，尽管城镇化进程方兴未艾，但在城市资源分配不均的情况下，人口向一线城市和核心二线城市流动的趋势，恐难以在短期内改变。且由于人口红利逐渐消失，三四线城市的去化压力并不会在短期内解除。

“返乡置业”未成主流

在李东（化名）的概念中，春节并不意味着假期的到来。作为山东西南部某市一家房地产公司的销售主管，过去几年，他很少在春节期间得到足够的休息。

“往年从大年初三开始，就有人来看房了。”李东向21世纪经济报道说，外地返乡的群体是看房的主力军，由于春节假期时间有限，他们往往会集中看几个房地产项目。且从过去几年的实际情况来看，确有零星的成交记录。

近年来，随着一二线城市的生活成本高企、壁垒严明，“返乡潮”曾一度出现。由于春节是一年中最大规模的人口流动期，一些房地产项目大打“返乡置业”的概念，将目标瞄准这部分群体。

这背后有两个重要背景。其一，新型城镇化作为国家战略被提出，中小城市和小城镇迎来发展机遇，在城市建设、城市资源分配等方面，与大城市之间的差距也在缩小。其二，经过此前几年的房地产开发热潮，中小城市存在明显的楼市供应过剩现象，过剩库存急需得到消化。

地方政府也对此心知肚明。近期，内蒙古、福建、重庆、湖南等地陆续发布房地产政策，其中包括降低首付比例、下调税费、取消行政性限制措施等，旨在消化库存。在一些中小城市的细化政策中，甚至包含对部分特定的购房群体给予奖励的条款。

中原地产首席分析师张大伟表示，预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在今年第一季度迎接一轮密集的政策宽松，目的在于消化库存。

但多数业内人士看来，这些措施的实际效果恐怕并不乐观。在广大中小城市中，与城镇居民的改善型需求和农民进城购房需求相比，返乡置业所占的比重总体较小。在目前的市场环境下，尚难成为主流。

其主因在于，大部分返乡群体并不愿意留在家乡，而倾向于在条件更好的一线城市和区域中心二线城市扎根，加之中小城市房地产项目的品质、综合配套等难尽如人意，因此，在春节返乡群体中，有效需求仍是少数。

人口密码背后的房价

在微观的视角背后，人口流动呈现出另一种大趋势。

第一次迁移发生在上世纪80年代。知识青年和下放干部返城带来了城乡迁移浪潮，尤其在1984年后，国家逐步放宽对人口迁移的制度限制，为农村剩余劳动力向城镇转移创造了条件。但从区域上看，人口迁移还主要集中在省内。

第二次迁移发生在上世纪90年代。1992年邓小平发表著名的“南方谈话”后，人口迁移流动进入快速提升周期。相比1980年代，户籍人口和流动人口迁移量都增长了近4倍。从区域上看，东部地区迁入人口比重持续增加，而中西部区域人口则保持净迁出。

第三次迁移发生在21世纪以来。全国人口流迁规模和速度持续强化：东部地区人口迁入量仍然占有绝对优势；西部地区虽有大量人口迁出，但仍然具有一定凝聚力；中部地区则首次成为全部净迁出地区。

这种趋势将对未来房地产市场产生深刻影响。中信建投指出，一线城市因长期享受外来优质人口流入带来的人口红利，应继续成为房企的优先选择；紧邻三大经济圈的次中心城市，其丰富的资源对高素质人员具备较大吸引力，也应是房企重点关注的对象。

相比之下，人口净流出省份的非核心城市被列为“警惕选择”级别。其中，过去人口流出最严重的区域有两个：除成都、重庆、贵阳以外的西部川渝黔连绵区；东部的浙西南-闽西连绵区。此外，近年来东北三省也出现明显的人口外流趋势。

相应地，这些“警惕选择”区域的楼市走向，同样也值得警惕。分析人士指出，对于一座城市而言，经济发展和产业配套的提升是吸引人口的重要因素，但在“马太效应”的作用下，短期内要实现这种目标恐非易事。

能打破这种大趋势的，只有国家层面的重大政策。值得注意的是，对于房地产行业而言，人口红利逐渐消失，也并非利好消息。有专家指出，尽管我国城镇化仍有巨大空间，但随着新增需求的放缓，房地产业增速下滑已不可避免。