地方财政是否会亮红灯?

　　李战军认为,在现阶段,土地出让金作为地方政府财政收入主要来源的状态不会改变,且不同城市的土地出让金贡献分化将成为常态。

　　但他同时指出,土地出让金的明显下滑还不至于对地方财政产生根本性影响。除土地出让金外,地方政府还可以通过税收改革,减持国有股等方式补充资金,偿还地方债等。

　　明源地产研究院主编潘勇堂认为,2014年楼市低迷,中小开发商对行情不乐观,导致拿地积极性不高。目前的地价对于开发商来说压力比较大。中小开发商根本拿不起一二线城市的土地,只有“巨无霸”型房企才有能力继续拿地,他们很多时候也会选择“联合体”的方式,从而减轻资金压力和风险。

　　对于2015年地方政府的财政压力,潘勇堂认为,由于政府在土地市场有调节的主导权,2015年可以通过控制土地出让的节奏来补充资金。首先要防止流拍,再争取更高的溢价。长远看,提升城市品牌,提高规划水平,对地方政府卖地都是有利的。地方政府如果对土地出让金依赖过大,2015年压力就比较大,对于那些对土地出让金依赖较小的地方,波动不至于太明显。

　　纵观全国,地方财政压力最大的可能是三四线城市。目前这些城市的库存去化仍然非常困难,开发商普遍认为三四线城市没有拿地的必要。如果地方缺乏其他支柱产业,消费能力太弱,财政问题可能会更多地暴露出来。

　　产品策略

　　开发商自救:升级产品调整结构

　　“以往绿城40%～50%左右的销售额来自给富有群体造顶级住宅,2015年开始,绿城会做一个调整,这一板块可能只占10%～20%的份额。”绿城中国董事长宋卫平1月23日在青岛的一次业主和媒体的交流,引发了业界震动。很多人没有想到,在国内深耕高端住宅领域的绿城居然也开始为白领建房。

　　在绿城调整产品结构的背后,是日趋严峻的市场环境。宋卫平甚至提出,向小米创始人雷军学习,做利润只有不到7%的产品。激烈的市场份额竞争,也许会让本来毛利就在不断下滑的地产业进一步压缩利润空间。

　　产品结构调整

　　据观点地产网的报道,宋卫平在上述交流会上曾透露,未来绿城将为中国城市最主要的群体“白领”建房,尽可能推动80后、90后城市白领的生活品质、丰富程度和生活幸福程度,这是回到绿城后要做的事情。

　　几乎在宋卫平发表上述讲话的同时,绿城曾经的合作伙伴融创也传出了收购佳兆业的消息。和融创定位高端消费市场不同,佳兆业是一家以刚需产品为主打的房企。

　　绿城和融创不约而同瞄准刚需市场,让业界疑惑:面对疲软的市场,高端住宅开发商是否也面临转型的压力?

　　克而瑞研究中心分析师杨科伟表示,根据调研,从2010年开始,市场48%的购房者就是为了改善需求。因此他对绿城转型“刚需”的想法的正确性有所怀疑,因为刚需并不成为未来房产市场的主力。

　　对此,绿城方面表示,所谓转型“刚需”,是媒体的一种误读。根据此前的了解,绿城所针对的白领购房人群年收入也要达到30万元左右,和通常意义的刚需存在一定的差距。

　　宋卫平的一位助手告诉《每日经济新闻》记者,宋卫平所说的白领应该指的是中等收入人群,有些人虽然不是白领,但收入却并不低。这些人有改善居住的需求,也可以视为“刚需”的一种。

　　但绿城产品结构将有变化,这一点是肯定的。

　　中房信研究总监薛建雄说,这种改变和购买力有一定的关联,如今改善型需求购买的主力户型在90～120平方米。而80后、90后的生活习惯和60后、70后不同,家庭的小型化,使得消费者对居住空间的需求变小。

　　杨科伟表示,目前的改善型产品不像此前那样大幅增加户型面积,和目前土地出让价格较高有关,开发商要控制总价,就必须要缩小建筑面积,以保证楼盘的销售。

　　盈利模式变化

　　在户型面积无法大幅增加的情况下,开发商怎样吸引改善型消费者入市买房?杨科伟说,开发商主要通过增加硬件和配套来实现。

　　比如,上海大宁金茂府(资料、团购、论坛)项目就安装了抗霾防PM2.5系统、全屋软水净水系统、智能家庭控制系统等十二大科技系统,用高科技全面提升楼盘的品质,以和周边乃至整个北上海的对手差别化竞争。

　　记者梳理海尔、小米等智能家居企业的合作房企发现,全国前30强的房地产企业中,已有超过15家企业和上述两家企业建立战略合作关系。

　　亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东说,提升产品的硬件,牺牲部分利润,固然是为了提升品牌的市场份额,但更重要的目的是为了在房地产开发之外,寻找新的盈利点。

　　世茂集团副总裁蔡雪梅在多个场合提出,未来房地产开发的盈利模式,将从主要靠土地增值获利,转向依据“人性需求”开发获利,住宅成为一种可以接入医疗、教育、超市、保险、家居等各类商品和服务的新的移动互联网平台。

　　潘石屹、宋卫平、冯仑等都表达过类似观点,提出了基于移动互联网的创新盈利模式。

　　张化东表示,智能家居、低碳科技等产品,正是房地产企业搭建住宅互联网平台所必需的硬件,将是未来开发商创新盈利模式的关键。

　　而对房企来说,房屋售出后的服务收益,也是弥补产品升级后利润压缩的必经途径。只有大量增加服务领域的盈利,开发商才能在产品升级后不涨价,进而达到快速周转,提升更多市场份额的目的。