“有房有车”成了很多人结婚的基本条件，因此买房也成了人生的一件大事。对于某些销售火爆的楼盘来说，买期房摇号，彻夜排队还不一定能够买到。生怕自己看中的房子跑掉，购房者通常都会立即与开发商签订一份认购书。那么这份认购书到底是否具有法律效力呢？能不能保障购房者的权益呢？早报法律顾问团律师陈适平对此的答复是，如果楼盘取得了预售许可证，那么认购书是具有法律效力的。

　　认购书也是具有法律效力的

　　市区李女士近期一直在看房，再三考虑下，看中了一家新开盘的楼盘，便立即签订了认购协议书，并且当场交了2万元的定金。

　　到了正式签约的日子，李女士发现，开发商拿出的购房合同中，不仅公摊面积比原来的大，交房日期还比原来约定的延迟了好几个月。李女士当场就提出要按照认购书约定修改合同的有关条款，却遭到了开发商的拒绝，开发商表示如果同意合同条款就可以立马签合同，如果不同意，那就不能签订，也不能退款。原以为就只能不了了之，还是勉为其难买下这套吧。可咨询律师后，李女士被告知认购书是具有法律效力的，按照认购书中的条款，开发商擅自改动条款内容，属于开发商违约行为，李女士理应获得双倍的赔偿。

　　有否预售证，对认购书至关重要

　　无独有偶，王先生也曾遇到过认购书带来的困扰。因为看房的时候一直拿不定主意，看着总觉得新看的楼盘好，于是就想要退回原来签了认购书的房子。然而却被开发商告知，如果现在不要这套房子，定金将无法退回。可是3万元对于王先生来说，并不是小数目，这可急坏了他，不知道如何是好。

　　一个律师朋友告诉王先生，定金还是有机会退回的。现在最重要的是去查看该楼盘是否拥有预售许可证，如果无预售许可证，认购书是没有法律效力的。经过王先生的一番查证后发现，该楼盘果然无证销售，于是顺利退回了定金。

　　“商品房认购书有无法律效力很关键的一点就在于开发商是否取得预售许可证。”陈律师说，开发商只有取得了预售许可证，认购书才具有法律效力，认购书中相关的权益例如定金赔付退款等才可以实现。

　　“定金罚则”也适用认购书

　　据了解，商品房认购书是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同，目的是对于双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为担保。商品房买卖认购书在现实生活中有多种不同的称谓，例如认购意向书、购房订购单、订购房屋协议等等。

　　很多购房者都会认为，在整个交易过程中，《商品房买卖合同》才是有效合同，而认购书只是意向书而已，并不具备合同的约束力。因此，很多人认为认购书中所列有关定金罚则也自然没有约束力。

　　陈律师介绍，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。“这就意味着如果订购书约定了定金，购房者最终不想签订合同，那么开发商有权不退还定金，而如果开发商不想签订合同，那么就要双倍返还。”

　　慎签认购书防套牢

　　在买卖房屋的过程中，购房者通常都是因为约定的定金而被套牢，甚至很多人就因为定金不能退还仍然去签订购房合同。为了防止被定金套牢，陈律师建议购房者在签订认购书时需谨慎。

　　首先，在看房的过程中，不要轻易听信销售人员的片面之词而立马签订认购书，在签订认购书之前需谨慎考虑。其次，要确认要认购的楼盘是否具有预售证，具备销售的资格。最后，在订立认购书之前，一定要充分了解房屋的设计和环境等，有疑问的地方要用书面承诺，或者特别约定。