(二)房地产市场的差异化将成为一种常态

　　随着中国经济进入新常态，房地产市场也进入新常态，尤其是房地产市场差异化会更加突出。1998年房改以来全国房地产市场普遍快速发展，价格快速上涨，如今也步入了一个新阶段。住房普遍短缺的时代已经过去，不少城市房地产市场出现了明显的供大于求。住宅供求的区域化差异明显。近两年来，我国房地产市场分化趋势越来越明显。一线城市房价上涨较快，但一些二、三、四线城市，房地产去库存化周期明显拉长，库存压力不断加大。根据上海房地产研究院研究报告显示，9月全国新建商品住宅库存量再创新高，为近五年来最高。截至9月底，35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4.0%，同比增长23.8%。一、二、三线城市新建商品住宅库存总量分别为3794万、20167万和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，同比分别增长39.6%、21.8%和21.1%。4个一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅有所扩大。但是，10月份一线城市新建商品住宅库存量环比减少0.9%，同比增长36.7%。继9月份库存量创新高后，10月库存出现下跌。这也是近9个月以来首次出现环比下跌的现象。这和10月份一线城市改善型需求积极释放的因素有关，政策的利好也更利于一线城市房地产库存的释放。

　　(三)房地产窄幅调整将成为一种常态

　　从整体市场情况来看，受到限购放松、限贷放松两轮政策调整的积极影响，成交量从9月下旬开始回升，黄金周期间继续出现明显上升。政策调整给市场带来的最大改变是消费者对房地产市场的预期，房地产市场低迷，除了供需因素之外，也在于市场预期下降，使得一些刚需客户也推迟购房。而这次房贷政策的放松，很大程度将释放一部分改善性需求，同时，通过市场预期的改变激发积攒了大半年的刚性需求，这些需求有望成为四季度市场回升的主力军，加快商品房去库存化的进度。但是，目前改善性需求主要以工薪阶层为主，较富裕的人群改善性需求都已解决，目前房地产价格对工薪阶层来说仍然偏高，政策放松只会释放那部分急于改善的需求，中期看房地产市场还需要调整，但刺激政策的推出会使得调整的幅度有限。

　　(四)房地产市场调控需要建立长效机制

　　房地产市场发展进入新常态，房地产调控思路也正在发生转变，“去行政化”无疑是大方向，取消限购等手段只是时间问题，而全面取消限购后房地产市场必须建立起适应新常态的长效机制。房地产长效机制实际就是将房地产涉及的金融、土地、税收和住房保障等方面政策工具进行重新组合。在明确房地产市场发展目标的前提下，更加重视政策的系统性、稳定性和可预期性，确保包括金融、土地、税收、住房保障等在内的一系列政策工具目标，形成政策合力，而不是相互掣肘。当前保障性住房建设力度较大，土地出让制度改革也在各地推进。按照国土部提出的时间表，2014年基本完成各级职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体系，正常有效运行；2017年实现信息共享，依法公开查询。

　　四、2015年房地产市场继续调整

　　2015年的经济发展注定具有很多的不确定性，但随着经济进入新常态，房地产调控思路也更清晰，既不会将房地产“妖魔化”，继续过度打压；也不会继续将房地产“工具化”，采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看，政策会从“过紧”回归到“常态”，非常规的大规模刺激政策不会再现。

　　(一)房地产市场调整继续，房地产销售以量换价

　　前几年房地产需求购买力透支，影响房地产市场需求进一步释放。随着经济进入新常态，购房需求会进一步受到遏制。前期过度投资的房地产随着长效机制建立的预期，将会逐步从投资中释放出来，形成二手房供给。同时，金融市场和国企改革将会吸引资本投资方向的变化。另外，较高的待售面积以及较谨慎的货币政策在短期都会难以改变，在政策不会出现大的变动下，房地产市场不具备大幅反弹的空间。预计2015年上半年可能会延续2014年第四季度去库存化的积极影响，房企也会抓住改善性住房需求释放机会，以价换量加快去库存步伐，2015年下半年需求在没有政策刺激下将会重新陷入低迷。房地产市场暴利时代已经结束，房地产销售应该继续以量换价。

　　(二)房地产投资会继续下降，投资同比将会在8%左右

　　2014年受房地产调控政策和货币政策等因素影响，房地产投资和销售量下滑明显，房地产市场也明显进入新常态。1-9月房地产投资同比增速12.5%，低于去年同期7.2个百分点。房地产和住宅销售面积分别下降8.6%和10.3%。与之相对的是房地产待售面积继续攀升，三季度末同比增幅达28%，较1-8月份上升1.4个百分点，加剧去库存的进度和降低房地产开发投资速度。这种销售局面直接导致房地产开发商拿地热情大幅下降，1-9月全国300个城市土地出让金总额为17109亿元，同比减少20%；成交面积78333万平方米，同比减少24%。这将直接影响明年开发投资力度。因此，2015年房地产开发投资在房地产市场进入新常态下投资应该会进一步下降，投资同比在8%左右。

　　(三)房价整体将会继续向下，各地差异较大

　　继2014年房价的调整从三四线城市波及到一二线城市，从新建住宅波及到二手房，2015年的房地产市场虽然政策从“过紧”回归常态，但是像2008年那种强刺激政策不会再现。虽然不断释放的改善性需求、城镇化及资产保值增值等因素成为促进房价向上的动力，但人口老龄化、利率市场化、全球流动性紧缩、房产税及不动产登记制度等预期将带来房价向下压力，两种力量的交互作用将极大影响房地产市场的整体预期和需求，房价继续进行调整的趋势难以根本改变。房价调整的区域差异较大，一线城市也将难逃向下的趋势，各地的价格变化与库存量关系密切。

　　五、合理引导市场预期保障房与商品房建设并重

　　(一)做好房地产市场预期引导

　　我国房地产当前发展已经进入新常态，除了房地产市场的几大主体——房地产企业、金融机构和购房者，还有一个重要主体就是地方政府，都必须要进行房地产市场预期的合理引导。一方面，我国的房地产市场投资、投机需求当前虽然得到极大遏制，但房地产市场需求还有巨大的市场潜力；另一方面随着长效机制逐步建立，房地产市场将主要靠市场机制来调节，房地产市场的波动会缩小。房地产市场应该是一个与其他产业一样的正常盈利行业，而不是一个暴利行业。因此，对待房地产市场既不必过分悲观，也不要再将房地产市场作为投机场所。地方政府应该主要转移到依赖有竞争优势的产业发展，而不是盯着房地产土地转让金。