观点：小产权房短期内难转正

　　十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”，这立刻使人联想并热烈讨论起小产权房的上市问题。

　　事实上，由于深圳的土地资源非常紧缺，深圳市政府此前已作出过这方面的探索，宝安区凤凰社区一块14568平方米的土地预计年底将挂牌出(转)让，有消息称，村民与政府将分摊收益。

　　坊间所谓“第三次土地改革”眼下备受万众期待。不过有专家称，深圳遍地皆是的小产权房短期内不可能“漂白”。

　　楼市今后告别政策市？

　　十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”。有专家认为，这句话释放了一个明确的战略信号，预计未来中国房地产市场将由行政导向转为市场导向，表明未来房产和土地的供应将会加大以达到供需平衡。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，以往政府对待房地产市场重在“管需求”，“管需求”就容易形成导向，比如老百姓买房子，政府出台各种管控措施，限购、限贷、限价等，“限这么多的结果是，把正常需求包括刚性需求都限制住了。”他预计，以后政府手段将由管需求转到管供应。

　　农地入市收益咋分配？

　　也有专家表示，“建立城乡统一的建设用地市场”这种说法以往也被提过，但一直没有取得实质性进展。“农地入市”不仅要先解决“同地同价”的问题，收益如何分配也值得研究。深圳大学经济学院当代金融研究所所长国世平认为，“有很多人认为土地的收入肯定应给农民，钱怎么用还是有很多研究的。”

　　宋丁认为，农村土地一旦可入市交易，地方政府卖地收入或许会降低，而这个担心会导致地方政府以往的消极应对态度，成为实现农村集体用地和国有用地同地同价同权的一个阻力。不过，宋丁指出，改革不可避免，解决的办法可以是把地方要做的事收一部分回中央，或让地方政府扩大财税收入来源。

　　短期转正是天方夜谭？

　　在深圳，民间所谓的“小产权房”其实就是违建的一部分。专家认为，十八届三中全会虽然有释放出解决“小产权房”的信号，但并不可能通过补差额等方式一次性解决，“短期内能解决”更是天方夜谭，而最后可以逃过强拆而“漂白”转正的也只是其中的小部分。

　　宋丁表示，没有哪个个人直接拥有和政府谈判的机会，“我们要单枪匹马地买一个小产权房，指望将来有差价收益的想法依然不可取。”国世平也表示，“未来三到五年内不会解决这个问题，一旦小产权房转正，房地产就会出现暴跌，中央也不希望房地产暴跌。不过房地产(价格)调下去后再解决小产权房问题就比较好解决。”

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　　首个“农地入市”最快年底挂牌交易

　　此前有媒体披露，深圳宝安区凤凰社区将成为首个原深圳“农村土地”入市试点，该宗地块位于深圳宝安区福永街道凤凰社区，毗邻深圳机场和广深一级公路，用地面积14568平方米。有关部门表示，该地块挂牌前期的各项工作正在开展中，最快可以在年底通过深圳市土地房产交易中心，以挂牌方式公开出(转)让该土地使用权。

　　此外，对于收益分配方式也有相关规定：一种是原农村经济组织继受单位和市国土基金各一半；另一种是所得收益的70%归市国土基金，30%归原村集体经济组织，成交后，村集体组织还可继续持有不超过总建筑面积20%的物业专用于产业配套。

　　有消息称，凤凰社区的该块土地将采用上述第二种模式，即所得收益凤凰社区和市国土基金按3∶7比例分成，成交后凤凰社区还将继续持有总建筑面积约20%的物业专用于产业配套。