业内人士：北京自住商品房模式不宜全国推广

近日，北京市住房城乡建设、发展改革、规划、国土、财政等部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，业内简称其“京七条”。意见指出，2013年底前北京要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。这种模式是否可以进行全国复制引起广泛关注，对此，多家机构和业内人士认为，该模式并不适合全国“一刀切”推广，未来执行力影响成效。

“京七条”提出自住型商品住房用地，可以采取集中建设或者配建等多种形式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。而自住型商品房销售价格要比市场价低30%，5年后再上市上缴30%的增值收益。此外还明确了凡符合购房资格的人士均可申请，不同于现行的经济适用房。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲日前表示，目前，全国楼市分化得很厉害，北京作为首都也是人口聚集速度比较快速、价格涨得较快的城市，从实际出发，率先探索非常有必要。

探索已经开始，与此同时，国内他房价上涨过快一线城市、部分二线城市会否跟风模仿也成为业内关注重点。中原集团地产研究中心的报告认为，尽管意见中规定自住型商品房5年后再上市需上缴30%的增值收益，但依然会比以市场价购买的普通商品房具有更高的收益率。如此同质的房源却有两套截然不同的操作体系，明显的利益驱使极易造成权利寻租，这也是之前经济适用房与限价房管理过程中频现腐败，未能达成预期效果的原因。

报告分析，“自住型商品房”虽然在销售对象与供应规模上较之前有大的放宽与改善，但本质上依然类似原先的限价商品房，因此 “京七条”的最终政策效果将取决于政府执行的决心与力度。

同策咨询研究部总监张宏伟则认为，“限房价竞地价”不适合全国“一刀切”推广。“限房价竞地价” 集中建设或者配建自住型商品住房只适合房价上涨比较快的城市，比如在一线城市进行推广，但不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。

另外，“限房价竞地价”只适合重点城市个别地块，由于土地资源的稀缺性、市场阶段性的特征，不可能所有的地块都适合“限房价竞地价”。“限房价竞地价”只适合重点城市容易比较产生比较高溢价的项目上。通过这样的方式调节地价，控制房价过快上涨。他还表示，“限房价竞地价”改变不了地价实质性上涨趋势，长期执行违背市场经济规律。

尽管该模式的全国推广业内人士并不看好，但临近三中全会政策窗口期，一线城市已有深圳、北京出台“深八条”、“京七条”， 中原集团地产研究中心的报告预计接下来广州、上海以及其他数十个房价上涨过快的城市都有可能跟进出台调控新规，四季度政策面收紧。(房产频道 张慧鑫)