楼市景气度向好 政策调控超预期

　　年末地产板块有估值提升机会

　　据山西证券(行情,问诊)最新统计，本周重点50个城市总成交8.05万套，环比上升2.7%，同比上升10.8%。10大核心城市成交量环比上升2.5%，二线城市成交环比上升5.7%；三线城市成交环比下降3.9%。“金九银十”到来，重点城市销售增幅远高于前几月，房价涨幅持续扩大，开发投资景气度向好。股东莞证券研究员何敏仪认为，当前地产股整体估值维持在历史底部水平，政策靴子落地后，加上业绩等推动，预计年末地产股能有估值提升的机会。

　　估值修复，正是长效机制尘埃落定之时

　　伴随着创业板估值调整迹象的出现，10月以来地产题材股也震荡向下，成为领跌板块的主要力量。然而A股风格切换尚未实质性启动，金融地产股整体表现低迷。其中，地产板块本月上涨2.23%，基本与大盘持平。长江证券(行情,问诊)研究员刘俊认为，一是，目前基本面与股市走势背离，随着政策清晰化，地产基本面环比向下的趋势得到扭转，所谓旺季不旺的说法在数据面前不攻自破。二是，风格切换时点渐行渐近。四季度是风格切换的高发期，对于地产股也不例外。当前主流房企的价值已经被严重低估，而今年普遍的靓丽业绩与未来行业的稳定增长将构成板块估值回归的两大基石。展望未来，地产板块估值修复的催化剂可能是三季报披露、长效机制出台和年初信贷改善。三是，长效机制短期利好板块，即将出台的楼市长效调控机制被视为重大利空，也成为压制板块估值的达摩克利斯之剑，但是我们对此并不认同。虽然长期来看行业成长性减弱是大势所趋，而房产税和土改等长效机制也必将深度推广，但是当前维持7%的增长必然依赖于一个稳定发展的房地产行业。因此，四季度长效机制尘埃落定之时，一定是市场悲观情绪的化解之日。

　　调控政策清晰，利好行业发展

　　23日北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(简称京七条)。方正证券(行情,问诊)研究周伟认为，北京的“京七条”将成为新一轮调控的风向标，加大供应而不是抑制需求成为调控的主要特征，将扭转北京房价上涨预期。

　　广发证券(行情,问诊)研究员乐加栋认为，北京市出台的房地产政策具有先导性，其有可能代表着未来房地产调控的大方向。我们认为，“京七条”体现了政府有意愿加大房地产市场的供给，按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路，进一步完善住房供应结构。

　　平安证券研究员周雅婷认为，新一轮区域调控的信号是政府扩大供应的思路更加明晰。随着9月一线城市房价平均上涨幅度突破20%，先有深圳出台“深八条”表态调控深入，此次“京七条”更体现出政府扩大供应，保障低端的调控思路。由压制需求转到扩大供给，反映出地方政府对长效调控机制的逐渐纠偏。整体市场的政策扰动将局限于房价上涨过快的一线城市和部分二线城市。我们认为，全国性收紧政策的出台概率较小，利好行业发展。

　　房价坚挺，收益概率较大

　　近日公布9月70个大中城市住宅销售价格变动情况。平安证券研究员周雅婷认为，一是环比价格涨幅趋缓，一线城市领涨格局未变。同比价格高位坚挺，北京、深圳等新政现政策局部收紧压力，未来房价控制的压力依然较大。我们判断全国性收紧政策的出台概率较小。二是二手房价格涨幅略有扩大，价格上升有略微扩大的趋势。

　　我们认为，在成交的基本面上，“金九银十”成交量提升，并未带给板块显著的反弹，原因在于信贷环境的变化给了投资者持续的担心。11、12月成交量向下超预期的风险高于向上，板块投资来自基本面支持将较9、10月减弱，投资上若有收益也将是相对收益的概率较大，催化剂来自行业基本面之外的概率高于行业内。但是，我们提醒房价大幅上升将导致调控收紧的风险。

　　投资回升，看好龙头公司

　　1-9月房地产投资、新开工、拿地等各项指标均较1-8月回升，销售增速回落，但百城指数显示价格涨幅略有加速。中银国际研究员田世欣认为，进入四季度后，政策环境平稳，但资金面有所收紧，对后市销售签约会有一定影响，而土地争夺的热度略有下降。随着年底渐近，板块龙头股有修复估值的机会，但考虑到对明年上半年销售和投资并不乐观。

　　目前在缺乏行业整体趋势性机会的时候，对三中全会深化制度性改革的期待仍然占主要位置，地产行业的区别化调控，土地改革扩大供给、资产证券化盘活存量，以及通过税收政策调节需求等等都令人期待。我们认为，有改革红利类机会，土改对非城市住宅建设用地的存量资产重估可以期待，金融创新、资产证券化的推进也可能为旅游商业地产重估带来机遇。同时，我们仍然长期看好集中度提升的高周转龙头公司。