张宏伟：“京七条”模式不适合全国一刀切推广

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　　23日，北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，意见指出加快自住型商品住房建设，是北京市贯彻落实中央房地产调控精神，按照"低端有保障、中端有政策、高端有控制"的总体思路，完善住房供应结构，下大力气做实中端，支持居民自住性、改善性住房需求的重要举措，对于当前稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展具有十分重要的意义。

　　意见中显示，自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，“京七条”通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得集中建设或者配建自住型商品住房，对于短期内来讲，“限房价竞地价”建设或者配建自住型商品住房确实可以起到遏制地价过快上涨的作用，对于房价来讲，由于政策条件的限制，确实对于这个项目及周边市场来讲，在这个项目入市阶段，确实会影响到周边项目的价格。

　　鉴于这样的短期市场效果作用，其他房价上涨过快一线城市、部分二线城市不排除会跟风模仿，随即出台类似于通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得集中建设或者配建自住型商品住房的方式进行调控。

　　他表示，一般来讲，“限房价、竞地价”并不能从根本上解决房价上涨过快的问题。从“限房价、竞地价”的中长期市场效果来看，并不适合全国一刀切进行推广。理由如下：

　　第一、一般来讲，限房价是有一定时间的，比如“京七条”限房价时间周期为5年，5年后这些限价房入市价格就会和周边商品住宅看齐，“限房价竞地价”并不会有中长期的影响周边板块价格的作用。

　　此外，供求关系决定价格是否上涨以及上涨的幅度，如果单纯靠“限房价竞地价”抑制房价上涨是不可靠的，还必须通过加大土地市场供应，加大商品住宅市场供应，尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房价过快上涨的目的。

　　第二、由于利润被限制，“限房价、竞地价”模式下推出的地块不一定会受到开发商的认可。对于成本控制能力弱的开发商，周转速度慢的开发商，由于利润空间被限制，这些开发商有可能就不会再关注这样的地块，由此市场温度短期降温。

　　而对于成本控制能力强的开发商，周转速度快的开发商，则在这个时候具有拿地的优势，在获得土地资源同时，还有可能通过自身的优势获得一定的利润。

　　因此，“限房价、竞地价”模式下推出的地块考验开发商的成本控制能力与市场应变能力，这样模式推出的地块不一定会受到所有开发商的欢迎。

　　第三、“限房价、竞地价”模式下开发企业的利润比较有限，在实际操作中可能会带来一些问题，如开发商偷工减料等，导致限价商品住房出现质量问题。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，开发企业偷工减料与否和开发企业的品牌和品质有关。如果品牌开发企业一般不会。因为，这些企业的成本控制能力相对较强，这些开发商可以通过集团内部大规模采购、标准化的操作降低成本。

　　而对于成本控制能力较弱的企业，如果采取偷工减料，除了处罚并责其改正之外，对于该企业在这个市场的拿地资格、开发资质可以做出限制性规定，防止其做出出格的实情。

　　第四、从区域市场特征来看，“限房价竞地价”集中建设或者配建自住型商品住房模式不适合在全国范围内推广。