楼市火上浇油 调控依旧两难

　　“黄金周”房地产销售火爆

　　“十一”黄金周期间零售和旅游稳健增长、但表现并不抢眼。相比之下，一些大城市的房地产销售则尤为火爆。

　　北京市住建委称“十一”期间新房成交套数同比增长106%，而来自搜房网的数据显示，黄金周期间40个大中城市住房成交量同比增长了54%，其中北京同比飙升85%、上海同比增长39%。一些二线城市成交量,如重庆、南京及杭州等城市也十分火爆。与此同时，一线城市房价继续上涨，据搜房网报道，黄金周期间北京新房平均售价同比上涨21%、上海同比上涨37%。

　　事实上早在黄金周之前，房地产市场就已不断升温，尤其是一线城市。截至8月，全国房地产销售同比增长23%，其中一线城市销售同比增长29%，在大部分时间里都领先全国。相应，8月份70个大中城市当中，房价出现环比上涨的城市数从62个进一步增加至66个，其中一线城市房价同比涨幅加快至18%左右。前期信贷迅速扩张(尤其是房贷)、政策预期稳定、此前调控措施效果消退、以及房地产市场基本面仍然坚挺，共同推动了近期房地产销售量价齐升。

　　泡沫隐现？

　　房地产销售和房价未来会不会加速上涨、再次失控？现阶段而言，这一情况不大可能发生。我们的基准预测仍然是，未来几个月全国房地产销售温和增长、同比增速徘徊在10%左右，明年全年增长8%-10%。支持该预测的一个重要理由是，6月份流动性冲击后信贷与流动性条件已经较年初收紧，并且未来预计将大体维持稳定。这会制约未来住房抵押贷款增长的空间。事实上，已有媒体报道称，近期各地越来越多的银行收紧了房贷。这倒并非是由于任何新规，而是年初房贷快速扩张后已消耗了银行大量贷款额度，因此难以满足更多的房贷需求。房贷是本轮房地产销售回升的一个主要推动力。

　　政府会如何应对?

　　毫无疑问政府眼下又面临着两难抉择，但近期内决策层不会出台新的全面调控措施。除了上述基本可控的增长前景外，以下一些因素也会影响决策：

　　经济增长势头仍不稳定。尽管三季度增长反弹，但随着补库存热潮退去，近期增长势头似乎又有所放缓。

　　在没有任何增量刺激下，房地产建设活动是支撑经济稳定增长的关键。如果加码调控导致房地产建设和投资放缓，就将再次使经济增长面临显著的下行风险。

　　调控加码的效果可能有限、而且存在争议。目前的调控措施主要依靠行政性的限购限贷来抑制投资性需求，这已经引发了市场被扭曲的担忧，而且其边际效果可能也在减弱。此外，目前房价上涨似乎主要反映了大城市的供需失衡，而进一步行政手段恐怕只会加剧这一状况。

　　时机尚不成熟。即将在11月召开的三中全会将公布未来几年的改革日程，此后政府可能会出台房地产调控的长效机制。因此短期内出台新的调控措施较为仓促。

　　全国范围内房地产市场表现不均，使得政府不太可能出台全国性的调控措施。尽管一线城市房地产销售火爆、房价快速上涨，但大多数二三线城市房地产仍受制于前期相对较高的库存、复苏较为温和。因此，对房价上涨过快的城市出台针对性的措施不仅更有效，也能有助于维持全国房地产活动基本稳定。

　　话虽如此，政府不大可能完全袖手旁观、任由大城市房价飙升。未来数月，政府可能会在一些大城市采取针对性的行动——如强化或重申调控基调、更严格地控制高端住房销售、对开发商进行窗口指导、对房贷进行隐性控制等。另外，我们认为政府还会继续加大保障房供给。 (作者系瑞银证券中国区经济学家)