首套房贷利率优惠缩水 房贷收紧抬高刚需购房成本

　　房地产市场传统的销售旺季“金九银十”即将结束，市场冷热不均。在热点城市出现“抢房潮”的同时，部分城市成交量表现平淡。业界分析称，这与多地上调房贷利率不无关系，个别城市甚至出现银行停止受理房贷的现象。

　　《经济参考报》记者了解到，目前银行信贷政策呈现明显收紧之势，尽管尚未出现银行普遍停贷的现象，不过首套房贷八五折的优惠利率已经成为历史，主流银行当前的房贷利率大部分上调至九折以上，个别银行开始执行基准利率。

　　分析人士指出，房贷政策收紧使得购房门槛提升，成本增加，将直接影响到刚需群体的入市热情。

　　成色

　　金九银十部分楼市表现平淡

　　一直以来，房地产市场的“金九银十”总是备受关注。随着前三季度结束，今年国庆长假期间的成交情况无疑成为第四季度成交的风向标，进而影响到整个全年的市场走势。

　　市场机构CRIC研究中心在对全国49个城市，20家企业以及上百个项目跟踪调研后指出，今年国庆期间房地产市场冷热不均，部分城市表现平淡。

　　一方面，10月长假期间多数城市周度成交量环比9月均有所下降。调研的49个城市中，仅7个城市有所上涨。该机构指出，国庆长假期间各地交易中心停止备案是造成黄金周成交量远小于9月周均水平的重要原因；此外，与去年同期相比，三线城市成交情况明显好于一二线城市。

　　C R IC研究中心分析师杨晨青告诉《经济参考报》记者，“我们调研的24个一二线城市中仅10个城市成交量高于去年黄金周期间，而其他14个城市较去年国庆期间成交量全部下降，厦门、石家庄跌幅甚至达到80%以上；与一二线城市相比，25个三线城市则完全相反，只有6个城市较2012年黄金周成交量有所下降，其余城市全线上涨”。

　　在杨晨青看来，供应不足致使“银十”以来部分城市市场成交平淡。各房企2011年以前的土地储备已经基本消化完毕，而2011年以及2012年初恰逢企业拿地低潮，致使现在多数企业货量不足，2012年底至今成交的土地还未能进入市场成为商品住宅供应。

　　他表示，传统意义上的“金九银十”的推盘旺季普遍出现在9月，10月市场供应渐少使得成交略逊于9月。此外，近几年房地产行业推广渠道越来越多，房展会对市场的影响正逐年趋弱，今年国庆期间各地的房展会关注度也不及往年。

　　杨晨青还指出，银行普遍收紧个贷使得刚需、改善型需求入市门槛有所提升，审批条件从严、首套房贷利率上浮等已经成为各银行的共识，甚至个别城市个别银行已经暂停个人住房贷款业务。

　　利空

　　主流银行房贷利率普遍上调

　　一二线城市，银行收紧房贷正成为普遍现象。除了北京等城市普遍上调房贷利率以外，近期广州、天津、武汉等地多家银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务。以北京为例，当前主流银行首套房贷利率报价均为九折以上。自2012年一季度以来，首套房贷八五折利率在北京全线铺开，成为推动市场复苏、提振购房者信心的重要因素之一。但从2013年5月开始，多家银行逐步取消八五折利率优惠。目前仅有数家外资行依然提供八五折优惠利率，但是受制于较为苛刻的条件，市场份额极为有限，首套房贷利率主流报价已经提到了九折以上。

　　链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者，从首套房贷利率批贷的结果来看，八五折利率优惠占比从4月开始稳步下滑，到9月占比达到43.6%，为2012年3月以来的最低。从目前的银行口径来看，仍有几家主流银行的首套房贷利率报价维持在九折，部分银行已上调至95折，甚至是基准利率。通常年底银行的信贷额度都会减少，预计四季度银行的利率报价还会呈上涨的趋势。

　　张旭表示，受2012年八五折利率全线铺开以及年中的两次降息影响，首套商贷利率在2012年前三季度稳步下滑，其后则保持低位运行的稳定局面，2013年二季度以来出现上行态势。今年9月，首套房贷批贷的平均利率为5.80%，为基准利率的八九折。从目前银行的报价估计，11月、12月的银行批贷后的首套房商贷的平均利率水平将会达到九五折以上。

　　中原地产市场研究部总监张大伟说，当前银行信贷逐渐收紧，甚至今年11月后购房者可能要面临“难以获得贷款”的局面。

　　张大伟介绍，尽管目前各银行官方口径并无暂停房贷的公布，但事实上的确有多家银行已基本暂停房贷业务，主要是因为这些银行的首套房贷款等基本无优惠，购房者并不会选择这些银行做贷款，所以出现了事实上的贷款暂停。

　　他进一步指出，与今年6月份相比，目前北京各家银行的放款时间都在一个月左右。相比年初的5至10个工作日，延长了很多。预计从今年10月底开始，贷款额度会更加紧张，折扣优惠可能会再收窄。

　　影响

　　刚需群体购房门槛增加

　　在张大伟看来，目前市场情况下，一二线城市刚需购房者受到房贷收紧的影响最大。这部分购房者首付能力弱，绝大部分房款需要贷款。“虽然中央政策提及保护刚需，但现实是首套房刚需的贷款利率折扣一直在减少”。

　　他分析指出，“以贷款100万为例，之前85折利率的话，30年贷款期内购房者需要支付利息105.9万。而如果是基准利率，购房者甚至需要支付的利息高达128.7万。而按照现在一般的基准利率9成计算，30年支付的利息也高达113.4万”。

　　对此，张旭也认为利率折扣的上涨将会直接增加购房者的月供压力。房贷利率上调，购房者月供增加，再加上2013年以来房价的持续上涨，会对部分购房者的购房能力产生直接影响，尤其是刚需群体将面临雪上加霜的局面。

　　张旭进一步指出，首套房贷利率明显收紧对需求的影响将是必然。目前来看，尽管市场上还未出现明显的需求萎缩，短期内也难以扭转价格走势，但是总体来看市场的上行空间将会受到限制。

　　世联地产一份针对购房者信心指数的报告显示，2013年3季度购房者信心指数为58.2，较上季度提升1.5，创下近三年来新高。这也是自今年年初“新国五条”政策颁布以来，购房信心指数首次提升。从分类指数来看，当前房价满意指数、未来房价预期指数、购房时机预期指数均有明显提升。

　　CR IC研究中心的调研结果显示，当前市场上刚性需求仍占据主导地位，国庆期间多数热销项目仍是刚需项目。广州花都的雅居乐锦城折后均价不到10000元/平方米，当天即销售900套；而位于南京的江岸景城尽管位置较为偏远，其价格优势吸引了一批刚需客户，推盘当天即销售八成。

　　张大伟告诉《经济参考报》记者，相比改善型客户，刚需群体很难提前还款，受到房贷利率的影响也最为直接。他认为，“在目前的市场情况下，刚需购房者也恰恰是最容易恐慌性入市的群体，因为没有住房，担忧永远买不起，只能透支购买力。在现在市场情况下，政府应该保障刚需夹心层的基本居住需求，提供类似公积金等低利率购房工具，避免市场整体恐慌”。