楼市调控“三限”政策缘何屡遭突破

　　□深圳市房地产研究中心李宇嘉

　　国庆长假期间，主要城市的楼市延续着“金九”的火热，在各地房价继续呈现快速上涨的趋势、需求依旧爆棚。房地产市场还出现了新的变化，那就是以“限购”、“限贷”和“限价”为核心的行政性调控措施，或将面临着被基本突破或政策效果大幅衰减的困境。

　　首先是“限贷”的效果大幅衰减。“房贷荒”是近几个月楼市出现的新情况。从各地实地调研的情况看，目前国内商业银行住房按揭贷款额度减少甚至用光，首套房贷利率优惠基本停止，二套房贷成本大幅度上升。但是，从贷款需求来看，额度减少和利率上浮，不仅没有增加成本以阻止按揭购房需求，反而出现了“一贷难求”的情况，排队等待银行按揭贷款批下来的购房人群不断增加。这意味着，购房需求对于按揭贷款成本的敏感性急剧下降，旨在提高杠杆利用率和利用成本的“限贷”政策调控楼市的效力显著衰减。

　　其次是“限价”政策被规避，效果被质疑。从国家统计局公布的70个大中城市房价指数来看，9月份新建商品住房价格同比上涨在10%-20%之间的城市有20多个，特别是一线城市和二线重点城市房价上涨的幅度在15%以上。可以说，这些城市基本上无法完成年初制定的房价控制目标。部分房价上涨过快的城市采用“双合同、中心城区住房销售推后网签、控制高价盘入市规模等手段，从数字操作上缓建房价上涨幅度。从各地调研的情况来看，主要城市的房价相比去年同期上涨幅度在20%-30%，而政府公布的房价涨幅均在20%以内，前后相差近10个百分点。

　　最后是“限购”政策被突破。近期，针对媒体对南京、佛山、贵阳等地的实地调研，突破限购的灰色产业链被暴露出来。只要缴纳不菲的中介服务费，不仅开发商或中介可以帮助外地人补缴社保或纳税证明、本地人单身证明，还诞生了专门从事此类业务的第三方公司和此类业务的商业模式。同时，地方政府主管部门在监管上也存在或多或少的疏忽，甚至是有意而为之。

　　本质上，“限购”、“限贷”和“限价”等政策是政府权力对房地产市场的干预行为，表现在准入资格上的限制、市场资源利用的限制和价格的管制。从规制经济学的角度分析，相关得利群体是否选择突破这些行政性干预管制措施，取决于突破的成本和收益的对比。上述参与者选择突破可能面临的成本是经济处罚成本、可能取消购房者后续购房资格的成本、职业成本，而突破规制获得的收益则包括获得购房资格和经济收益，例如购房者享受房价上涨的收益，开发商、中介、第三方公司等享受其他额外获利。

　　之所以突破限制性政策的情况在之前出现的比较少，一方面是因为监管较为严厉，更重要是因为房价在实施管制措施的2011-2012年上涨不明显。但去年底以来，房价上涨预期非常明显，房价实际上涨又加剧了这种预期。在这种情况下，突破限制性政策获得的收益大幅增加。另一方面，这种局面会激励更多的得利群体选择突破限制性政策，也激励“创新”突破的新思路。目前对于突破这些限制性政策的处罚力度很小。例如，如果发现不符合购房资格的“递件行为”，房地产登记机构也只是选择“退件”，而对参与突破限购的购房者、中介无任何处罚行为，也不影响购房者的下一次购房准入行为，对于开发商、中介的职业也无任何影响。这就大大降低了突破规制的成本，相对提升了突破规制的收益，激励试图突破者前赴后继。因此，在促进房地产市场回归居住本质并与基础性行业本质的重任面前，楼市长效调控机制亟待早日破题。