“十一”楼市整体成交火热 部分项目变相加价

　　统计数据显示，“十一”国庆长假期间，多个一线城市房屋成交量总体企稳回升。其中，除深圳楼市成交量略有下降之外，北京、上海、广州的成交量均比去年同期有明显上升。作为传统销售旺季，“银十”的成色已凸显。值得注意的是，在国庆长假期间的房屋成交中，总体价格维持高位，不仅少有出现降价现象，个别项目还通过“拆分”的方式变相加价。业内人士认为，未来房价整体走势继续看涨，可能在年末对成交量产生一定程度的抑制作用，调控楼市的长效机制应尽快出台。

　　成交量整体上升

　　北京市住建委的数据显示，10月1日-6日，北京住宅总签约827套，比去年同期明显上升。其中，新房住宅签约783套，同比增长近100%；二手房住宅签约44套，同比大幅下降。

　　上海的楼市成交同样火热。自10月3日起，为期4天的“十一假日楼市”房展会在上海展览中心开幕。业内人士表示，受该项展会影响，“十一”期间上海房屋成交量已明显超过去年同期。

　　数据显示，10月1日-6日，广州市成交房屋716套，明显高于去年同期。成交均价约9336元／平方米，成交主要集中在增城、南沙、花都和番禺等近郊刚需盘。仅10月1日一天，广州市就成交房屋183套，成交面积20842平方米。深圳楼市的成交情况不容乐观，国庆长假前6天仅成交163套，为近几年来的低点，但成交均价达38159元/平方米。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从北、上、广、深“十一”长假的数据来看，楼市住宅成交量总体平稳，略有上升，说明虽受限价、限售、限签等政策影响，购房者仍有强烈的入市冲动，市场信心较为充足。

　　除一线城市外，南京、杭州等二线城市国庆期间的楼市也呈火热态势。除贵阳、武汉等市场供应量始终充足的城市外，多数二线城市楼热度高于去年同期。

　　业内人士表示，“十一”长假楼市的火热，是“金九”楼市旺盛势头的延续。由于房价上涨预期强烈，市场“买涨”情绪凸显，成为推高成交量的重要因素。

　　房价上涨预期显著

　　在成交量上升的同时，长假期间的房价未见明显下调，部分项目甚至变相提价。“十一”期间，北京多个楼盘处于在售状态。其中，位于大兴区的部分项目在住建委备案及对外报价均为1.8万元/平方米左右。但在实际销售中，购房者需根据不同的户型，在首付中额外缴纳数十万元“精装修”费用。有购房者估算，在缴纳上述费用之后，项目均价最多可增加近9000元/平方米，房屋的实际售价达2.3万-2.7万元/平方米。此外，一些将于本月开盘的北京楼盘也计划采取类似的销售方式。这种“拆分法”在今年4、5月就已出现，目的是规避北京楼市“限价令”，在实际上推高了购房成本。

　　分析人士表示，上海假日房展会传出的价格信号显示，外环的房价均价基本在2万元/平方米左右，个别房源价格直奔3万元/平方米。内环新房供应偏少，二手房价格远非工薪阶层可以接受。

　　9月曾对上海的100个在售项目进行调查，调查结果显示有58个项目的成交均价较8月上涨，最大涨幅达79%。有23个项目均价同8月持平，仅有19个项目降价。当地从业者认为，在上海自贸区概念的作用下，未来上海房价还有继续上涨的动力。

　　数据显示，9月全国100个城市新建住宅平均价格为10554元/平方米，环比上涨1.07%，自去年6月以来连续16个月环比上涨。在一线城市中，除广州外，北京、上海、深圳的均价均超过2.3万元/平方米。

　　一位房地产从业者对中国证券报记者表示，今年前9个月，多数房地产企业完成或接近完成全年销售任务，四季度倾向于追求利润，因此不具备降价的动力。加上近期“地王”频出，未来价格上涨预期较强。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一、二线城市由于聚集了丰富的资源，其房价易涨难跌，同时去年以来信贷投放充裕。房价上涨的这些因素目前依然存在。

　　市场呼吁长效机制

　　多位业内人士认为，楼市“银十”行情不会受房价高企的影响。张大伟表示，全国主要城市9月均出现量价上涨的现象，预计10月仍将延续这一态势。

　　谢逸枫表示，今年楼市“金九银十”行情不会爽约。一是调控政策没有进一步收紧的可能，在前期政策已被市场消化的前提下，楼市购买力在10月会得到释放；二是一线城市住宅市场的良好表现使开发商不惜成本高价吃进土地，这反过来刺激市场购买力的释放；三是在首次置业需求不断释放的同时，改善需求也开始入市。

　　另有业内人士强调，如果房价持续快速上涨，11月和12月的市场成交量可能受到影响。在一些城市的热点区域，租售比等指标早已超过国际警戒线，高房价的危害正在逐渐浮现。

　　张大伟表示，房价上涨过快是多重因素所致。因限购、限贷被压抑的需求在去年信贷整体松动后集中爆发。部分地方政府因为2011年楼市调控导致土地财政吃紧，逐步尝试松动楼市限购等措施，使市场对政策面的担忧有所淡化。

　　他表示，行政调控的作用毋庸置疑，但屡调屡涨导致民众对政策预期的改变，对房地产市场健康走向的信心不足，市场已经到了必须出台长效调控机制的时候。

　　据了解，目前多个部门正在联合制定房地产市场调控的长效机制。知情人士表示，未来房地产直接融资政策将有明显放松，土地供应等政策将进一步强化，一批城市将启动房产税改革试点。