房价现失控风险　住建部急查各地政策执行

　　成长型房企高成本融资之忧

　　昨日发布的2013胡润百富榜显示，传统行业地产仍是当下中国富豪最集中的行业。

　　据财经网报道，榜单显示，受益于2013年经济大环境较改观推动下的地产行业复苏，地产重新成为上榜人数比例最高的行业，人数比去年涨了10%达到23.5%，并且前50房地产商的总财富也比去年上升23%。同时，2013新上榜的115位富豪中，从事地产行业的人数排在第三，仍保持了较为强劲的上升势头。

　　尤其值得一提的是，“地产大王”王健林以1350亿财富首次成为中国首富，是胡润百富榜开创15年来诞生的第十位新首富，且财富规模创历年新高。2012年的首富宗庆后家族今年的财富为1150亿，虽比去年增长了44%，但退居第二。这是胡润百富榜有史以来第一次有2位企业家财富上千亿。

　　然而，在各家房地产大佬疯狂拿地的背后，高成本融资却“风险”不小。

　　据报道，一些处在高速成长期的房企，成为这些社会资金最好的去处，高达12%-15%甚至更高投资回报率的各类理财产品，成为支撑这些房企攻城略地的重要支撑。但一家大型央企人士强调，现在大家都在积极拿地，但未来的房地产市场，“不是谁都可以赚钱。”

　　今年以来，泰禾、佳兆业、滨江、世茂、融创……这些房企的名字与“地王”紧紧相连。公开统计显示，今年5月以来，京沪深穗四个一线城市已经诞生13个地王，由11家房企斥资近800亿元夺得。其中，除了万科、新鸿基夺得两幅上海总价地王外，其余地块均被上述成长型房企获得。

　　对此，美联物业全国研究中心王晖认为，近期开发商在土地市场动作不断，充裕的资金是其拿地的底气。而这些资金一方面来自于销售现金，另一方面则来自于今年上半年房企海外融资金额大增。

　　数据亦显示，上半年共有34家上市房企海外募集903亿元资金，该数字已超过去年上市房企海外融资总额(约700亿元)。

　　其中，佳兆业、融创等在港上市房企通过配股、发债等方式融资以数十亿计。尽管上述新增海外融资成本控制在10%以内，但一家在港上市房企投资部人士称，由于结汇过程漫长，“外保内贷”转运资金回内地过程繁琐，导致海外融资的实际成本要提高3至4个百分点。

　　除了海外融资，一位深圳私募人士透露，佳兆业、融创还进行了多笔信托、基金、固定收益债的高成本融资。这些融资类产品的成本一般都在15%以上。其估计，这两家公司的整体资金成本能达到12%左右，远远高于万科、保利的6%-7%。

　　泰禾集团、滨江集团背后，则有强大的国内资本的支撑。“泰禾集团今年的拿地金额已经超过100亿，这绝对不是公司自己的资金实力能够达到的。”上述私募人士说，泰禾与很多基金、信托公司都有合作，其融资成本在15%以上。

　　对于今年地王的未来，多位地产、金融界人士均表示，不是特别乐观。“信托、基金都要求刚性兑付，今年以来已经发生很多信托不能兑付的案例。”深圳一家大型信托公司人士称。“下半年，流动性收紧将成定局。”连平称，今年上半年流动性充裕，对开发商现金流影响巨大的个人按揭贷款达到1万亿，而下半年银行整体额度紧缺，个贷将大幅缩水，下半年5000亿都可能达不到。

　　近期，深圳、广州等主流城市多数银行已经收紧个贷。安信证券地产分析师万知指出，目前银行在贷款上对名单内地产企业较宽松，对居民的按揭趋紧，这一局面会持续较长时间。

　　流动性收紧和调控政策的不确定性，增加了地王项目的开发难度。前述房企人士分析融创所拿的农展馆地王说，如果融创产品做得好，在合适的市场节点，也许可以顺利卖掉套现，只是这个市场节点太难把握，不确定性非常大。(完)