房企盈利持续增长 再融资放开有利降低负债水平

　　从13年上半年情况来看，营业收入增速、净利润增速及ROE均持续反弹，盈利水平持续好转，预计今年行业仍将保持较高增长。但在持续调控背景下，且目前销售增长平缓，预计明年房地产行业盈利增速将趋于平缓。13H房地产行业(124家A股房地产上市公司)共实现营业收入2558亿元(+44%)，实现归属上市公司股东净利润320亿元(+32%)，行业ROE5.9%(+0.8%)。

　　毛利率持续下降，管控水平提升。13H房地产行业平均毛利率35.9%(-3.5%)，三项费用率9.5%(-2.2%)，平均净利率13.7%(-1.5%)。毛利率的下降主要是应对调控降价所致，滞后性导致降价效应逐渐体现，预计今年毛利率仍呈下行趋势；随近期房价回升，预计明年结算毛利率将有小幅回升，但随着土地成本、资金成本的上升，今后行业的结算毛利回升力度有限，甚至有下行可能。

　　13H预收款项6614亿元(+29%)，持续增长；但增速较12年仅微升1%，说明楼市成交增长也趋于平缓。特别是今年国五条的出台加速了需求释放，我们认为提前透支部分需求，7、8月的成交来看也较为平淡，预计下半年难现3月井喷行情，楼市成交增长更趋理性。

　　行业加速周转，开始进入补库存周期。13H行业平均周转率微升至39%。存货16755亿元(+24%)，存货资产比微升，一年多的楼市恢复增长消耗了部分库存，房企开始拿地补库存。

　　销售回暖下房企加杠杆扩张，财务风险可控。13H货币资金3347亿元(+26%)，货币资金较短期负债104.3%，短期偿债无忧。13H资产负债率75.0%(+1.9%)，扣预收后负债率49.5%(+1.1%)，净负债率71.3%(+6.3%)，长期财务风险可控。

　　从13年上半年的财务数据来看，行业盈利规模仍持续增长，管控水平不断提升，且行业开始进入补库存周期。但近期资金成本上升将影响行业销量与经营成本，行业较高增速难以维持。政策方面，行业调控逐步向市场化过渡，房企再融资有条件放开“顺势而出”，这对房企补充流动资金十分有利，能顺利获得再融资的公司，有利于在谋求增长的同时降低负债水平，保持经营的稳健性，其竞争力将有效提高。