融创7.3万/平米夺北京新地王 恒大40亿二度在京拿地

　　▲记者们围在显示器前观看拍卖会场动态。

　　9月的土地市场持续“高温”。昨日拍出的三环绝版地块——农展馆地块楼面价高达7.3万元/平方米，创今年楼面单价新高。业内预计，该宗地最终的售价或将在15万元/平方米。该宗地在交易方式上进行创新，采用了“限地价，竞异地建设医院面积”的挂牌交易方式，即对出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报异地建设医院面积的方式确定竞得人。

　　□现场

　　21亿加异地建医院融创摘得绝版地块

　　根据公告，朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地项目东至规划枣营西一路，南至北京军区老干部服务处，西至农展馆，北至枣营正街。用地性质为F1住宅混合公建用地，建筑规模为5.9万平方米。

　　该地块与万柳地块、玉渊潭地块、夏家胡同地块均为近两年向市场推出的城市核心区地块，而农展馆地块由于地处东三环边，毗邻CBD核心区，并且是东部城区近年来为数不多的住宅类地块，因此其稀缺性远比上述另外几宗土地更甚，近期公寓豪宅市场的火热更是吸引了大量房企关注这一地块。

　　据记者了解，该宗地在现场竞标之前共获得了8次网上报价，包括中海、融创、懋源、和裕、合景泰富、珠海华发、住总和首开联合体、首城置业等8家企业参与竞标。

　　昨天的竞标现场再度验证了房企对稀缺地块的渴望，该宗地是近年较少的“快抢”地块，参与竞标企业积极报价，仅9轮融创就触及了合理价格上限，溢价率仅16.6%。

　　事实上，融创在竞标之初就对农展馆地块志在必得，记者在现场看到，在首轮的9次现场竞价中，融创举牌5次，而在紧接着的59轮的竞标医院面积阶段，融创举牌高达25次。

　　在竞标过程中，但凡有企业举牌，融创马上举牌应价，始终在竞标中压过对手。手持27号牌的和裕地产和融创之间的争夺较为激烈，不过，和裕在最后关头放弃。最终，融创以21亿元的总价，外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件如愿摘得此地。

　　对此，和裕地产营销总经理王骞在竞标结束后告诉记者，该宗地的价格已经超过他们的底线，“融创非常想要这块地，如果我们继续举牌，融创肯定会跟，会使得楼面价更高，所以我们最后放弃了。”

　　北京市国土局相关负责人表示，该宗地成交价款(包含土地补偿费和政府土地收益)将全部归军队所有。

　　□分析

　　楼面价破7万售价或超15万

　　记者在该宗地的标书中看到，中标企业需要在异地以8000元每平米的标准建设医院，按照最终成交的27.8万平方米医院面积计算，该宗地的楼面价约为7.3万元/平方米。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，按照土地出让惯例，5.9万平方米的建筑规模中起码有10%左右的不可销售公建面积，而据此计算楼面价则高达8.12万/平米。

　　根据亚豪机构的统计数据，目前该宗地块周边在售项目包括维多利亚花园公寓以及首开铂郡等，售价在每平方米6万-7万元之间，而农展馆地块仅楼面成本每平方米就超过7万元，成为继孙河地块、台湖地块、长阳地块之后，新一宗楼面价齐平区域在售均价的地块。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，虽然地块稀缺，不过，该地块也存在一定短板，即地块面积较小，总规划建筑面积不到6万平方米，并且除住宅外，还有部分商业与办公类立项，2.1的容积率意味着项目未来层高在12-15层，受土地使用面积的制约，住宅部分的成品很有可能打造成为一栋或两栋超级豪宅，预计未来售价将在15万元/平方米以上，或将新创北京豪宅项目最高价格标杆。

　　融创将打造最顶级豪宅

　　对于该宗地的价格，融创有自己的看法。“价格在公司意料之中，也在市场的预期之内”。融创中国北京公司相关负责人对记者表示，作为今年全年北京五环内供应的3宗住宅用地之一，农展馆地块除了区域的高度稀缺性，其周边自然环境也极为难得。融创将把该地块打造成为国内最顶级的豪宅项目，预计建成后售价将在15万元/平方米以上。

　　对于业内的质疑，该负责人表示要以发展的眼光来看，这一绝版地块符合融创一直坚持的高端精品战略。今年以来，融创参加了北京20多宗土地拍卖，但前8个月一块地也没拿。“我们只拿自己认为合适的地块，建设与之匹配的高端精品”。

　　□观点交锋

　　业内未来销售不容乐观

　　该宗地的高地价引发了业内的广泛讨论，东汇置地投资管理有限公司CEO刘东认为，尽管多家机构普遍预测项目建成后售价将超过10万元/平方米，但未来销售速度不容乐观。据东汇置地市场统计监测中心数据显示，自2008年9月至2013年8月5年间，北京新建非普通商品住宅共有19个楼盘，累计成交99套单价超过10万元/平方米的房屋，其中2008年没有成交、2009年成交5套、2010年成交9套、2011年成交53套、2012年成交23套、2013年仅成交9套。

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，最终成交的楼面价格在市场预期之内，不过，值得注意的是，对于这样的高价项目，对开发商的营销能力将是极大的考验。

　　□相关

　　恒大拿下豆各庄限房价地块

　　昨天，本市限定单套商品住房总价、面向社会公众销售、满足社会公众自住型住房需求的朝阳区豆各庄地块在北京市土地交易市场成交。

　　8月1日，市国土局采用“限房价、竞地价”方式推出了朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地(配建公共租赁住房)。该宗地位于朝阳区豆各庄乡黄厂村，土地总面积约22.45公顷，建筑规模约29.46万平方米，其中居住用途建筑规模约24.33万平方米。该宗地居住用途建筑规模中，5.15万平方米用于建设公共租赁住房，剩余建设的商品住房销售限价22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。

　　该宗地共有8家企业参与竞买，最终恒大地产以40.4亿元竞得，成交楼面均价约13713元/平方米，可提供公租房约900套，总价限定在200万以内的住房2200套。

　　目前，市住房城乡建设委正研究此类商品住房销售对象、管理办法和再上市限制等条件。据悉，本市近期还将在丰台、石景山、大兴、通州等区域，选择部分地块通过“限房价、竞地价”方式进行出让。

　　>>解读

　　“限房价竞地价”可抑制房价过快上涨

　　北京市国土局相关负责人表示，“限房价、竞地价”土地出让方式是在限定地块未来住房销售价格的条件下，竞土地价格，按价高者得的原则确定竞得人的挂牌出让方式。该方式直接限定了未来住房销售价格，能够较好地抑制区域房地产价格的过快上涨。

　　豆各庄地块最终销售限价为22000元/平方米，而其周边富力又一城的二手房价在25000-26000元/平方米左右。这是恒大第二次在北京拿地，今年7月3日，恒大地产以35.6亿元总价拿下昌平沙河“限房价、竞地价”地块，溢价率为16.7%，折合楼面价约6964元/平米。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，由于恒大此前拿下的昌平高教园地块为定向销售，因此，豆各庄地块是今年来首宗真正意义上的“限房价、竞地价”的商品住宅地块，这类地块在项目运营上存在一定约束。恒大地产此前异未在北京操作过房地产项目，此次接连摘得两宗“限房价、竞地价”地块，可见恒大进军北京尚处探索过程中，准备以相对稳健的方式拓展市场。