楼市备战"金九银十" 部分城市预售证管控松动

　　“金九银十”是传统楼市的热闹时节，如今不少城市已为此做好了准备——悄然打开了预售证管控的闸门，加快了审批节奏。

　　数据显示，进入8月中下旬后，包括北京、广州、南京、成都等在内的13个重点城市的新批预售面积已连续数周突破300万平方米，远远超过之前数月一直维持为一两百万平方米上下的每周新批预售面积。

　　“在目前调控风口有所放松的背景下，一些项目陆陆续续放出来是完全可理解的。但政策层面的因素不是全局性的，因为不是所有城市之前限价都那么严格。”克而瑞研究中心分析师杨晨青在接受中国房地产报记者采访时指出，近两三周预售证发放明显增多的主要是北京、广州、深圳、南京等地。

　　北京作为“新国五条”地方细则最为严厉的城市，预售证的发放正以适度的增幅缓慢回升。曾经让在京房企头疼不已的预售证紧箍咒在市场需求的“咒语”下开始松动。“像北京这样的超大型城市，长期处在供需矛盾尖锐的阶段，每年新增大量外来人口，怎么盖房子都不够，现在房子都盖到六环外了。”万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆在接受本报记者采访时直指问题要害。

　　放松表现不同

　　在克而瑞研究中心对新批预售证的统计里，北京、上海、广州、深圳4个一线城市以及南京、成都、武汉、杭州、苏州、天津、合肥、沈阳、福州9个二线城市成为重点监测对象。

　　数据显示，8月12日至18日一周，13个重点城市的新批预售面积总计351.29万平方米，环比大增196%，成为5月份以来的最高值。而这仅仅是个开端，接下来的一周，13个城市新批预售面积仍超300万平方米。在这近半个月时间里，广州、天津、成都、武汉、沈阳等城市新批预售面积都超过50万平方米。

　　“这其中最应关注的是一线城市，它们的市场需求最旺盛、房价上涨压力最大，也因此是之前预售证管控最严的地方。”杨晨青表示。

　　但几个城市的表现却不尽相同。

　　其中，广州的放量主要还是体现在新开预售证的面积总量上。为缓解之前的供应短缺，广州自8月以来就开始加快预售证发放速度，20天的时间新开预售证面积就以近90万平方米逼近7月份的总量。而决定这一切的是其畸高的供求比。据了解，供求比(需求量除以供应量)方面，在0.8~1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供不应求，低于0.8则为供过于求。而广州7月的供求比已达4.45。

　　供求关系紧张似乎是所有一线城市的共同问题所在。但与广州新增预售证主要为郊区中小户型项目不同的是，北京在预售证上的放松主要表现在中高端住宅上。记者从北京市住建委网站上查询获知，北京市7月份仅有2个价格在4万元/平方米以上的项目拿到预售证，而截至8月28日，8月份拿到预售证的此类中高端房屋就达5个。

　　“在预售证发放的限制上，归纳起来就是‘高档不让你开盘、中档不让你涨价、低档让你加紧推案’”，杨晨青表示，不是所有的项目都会遭遇限价，高档高价的项目在预售证发放上感受会比较明显，而近期就是这一类产品获得了一定的放松。

　　面向刚需的中小户型产品对此则无太大感受。由于近年来产品定位于刚需等首次置业群体，北京万科对预售证管控表现颇为坦然。“我们之前没有觉得(预售证管控)紧，现在也没觉得松，感觉一直比较平稳。如果各项材料准备齐全，送到市住建委基本一个星期就能拿到预售证。”毛大庆表示，调控三年来，政府一直强调要加大供给，加大住宅市场供应量，满足居民的基本购房需求，这一类产品是不会受到限制的。

　　或有政策微调之因

　　其实，市场供给始终左右着预售证发放的松紧。而近期部分重点城市预售证管控的放松正是发生在库存告急的背景下。

　　据统计，7月十大重点城市的库存同比除杭州以外全线下跌，其中北京和广州的跌幅最大，且都超过20%，随着去库存节奏的加快，重点城市的消化周期快速下降。通常而言，库存消化周期在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。截至7月底，8成重点城市商品住宅的消化周期已经降至6~12个月的区间内，其中南京、广州和深圳(楼盘)3个城市都已逼近6个月。

　　但放量的加速并不仅仅由于此。

　　在杨晨青看来，近期的预售证放松主要源于两方面因素：一是时间节点的问题，进入“金九银十”后，开发商推盘会有个周期性的放大，二是近期政策的适当宽松，“温州政策的微幅调整会有一定的导向性，代表着调控的风向标，部分城市之前因为限价批不出的一些中高档项目就会陆续放出来。”

　　另一方面，有业内人士指出，政府增加发放预售证，是因为开发商采取的“双合同”应对举措已与政府的调控目标达成默契。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，如今越来越多的开发商按照政府给的指导价格拿预售证，再通过两份合同的方式来处理。

　　在不少业界人士看来，预售证管控的放松并不是最终结果，取消才是目标，不过是早晚而已。

　　“虽然适当地运用一些行政指令可以平复市场热度，有一定合理性，但预售证限制发放这样的措施不具备持续运行的基础，它是依靠政府行政管控能力实现的，只是短期行为，不可能作为长效机制。”杨晨青认为，从中长期来看，这一措施肯定会面临退出的结果，“一线城市的住宅成交有所降温，现在这个时间点逐步退出应该是适宜的”。

　　中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强亦不认可用预售证来控制房价的方式。他认为，预售证的限制措施只是从数据上延缓房价上涨趋势，但并未解决供需矛盾的根本问题，“我们需要认真考虑的是如何厘清政府与市场的界限。政府要做什么，企业要做什么？两者之间不是没有区别。政府要做的是制定合理规则并做好监管，至于建什么样的房子、卖什么样的价格，都应由市场决定”。