评论：“限房价 竞地价”要严把三道关

　　限房价竞地价是北京在限制地价和房价方面做的尝试，但此类土地出让方式要想真正起到降房价、抑地价的作用，必须严把售价、质量和配售三道关。

　　8月21日，今年北京首宗限房价竞地价地块——朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块开始网上竞价。根据交易文件显示，除公租房外，商品住房销售限价为每平方米2.2万元，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。

　　限房价地块是指在土地出让前政府就已经定了今后在这块土地上建成出售的房屋价格，开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。与其他土地出让方式相比，这种方式不仅可以限制房价，土地出现高溢价的可能性也大大降低，对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调控作用。

　　这项新政被称为是商品房土地出让模式上力度最大的改革，日后有可能将在全国范围内全面推广。单就北京一地来说，下半年拟对300多公顷住宅用地试行此土地出让模式，约占全年商品房用地供应总量的45%。应该注意的是，在增加该类土地供应的同时也应该加强相关管理，否则很可能会使其预想效果大打折扣，甚至走样。

　　首先必须注意的是，“限房价竞地价”的商品房必须严禁开发商以各种形式变相涨价。由于土地出让时限制了房价，开发商又必须通过竞价的方式取得土地，大大压缩了开发商的利润。但作为商人的开发商无一不是以利润最大化为目标，在售价被限定的情况下，开发商要么压缩开发成本，要么变相涨价。当前，开发商通过分拆装修，额外收取买房人高额装修款的情况在市场上普遍存在。如果“限房价竞地价”的商品房在上市时也仿效此类做法，那么将使限房价的作用成为空谈。因此，必须严禁开发商以各种形式额外收取买房费用，否则将起不到真正限房价的作用。

　　其次，在严禁变相涨价的同时，此类商品房政府必须严格监控施工质量，防止开发商为追求利润偷工减料，使该类商品房变成“楼歪歪”、“楼倒倒”等豆腐渣工程。

　　另外，在控制好价格和工程质量之后，这样质优价廉的商品房必然成为市场上的“香饽饽”，因此，要防止该类商品房成为部分特定人群的“福利房”。

　　北京推出限房价竞地价的土地出让模式，一方面是为了控制房价和地价，另一方面的目的在于为不符合保障房申请资格，又买不起市场商品房的“夹心层”提供房源。据了解，今年首宗限房价地块朝阳区豆各庄乡周边在售商品房价格在每平方米2.8万，而该地块建成的商品房今后的售价被锁定为每平方米2.2万，比周边房价低近30%。而且总价控制在200万以内，上市之后紧俏程度可想而知。因此在加大该类商品房供应的同时也应该在销售环节把好关，尽量做到公平、透明，让真正需要住房解决居住问题的“夹心层”买到房，防止腐败和利益输送的出现。

　　文/周宏