上海地王出让倒计时 港资独占鳌头

　　起拍价175.26亿元的上海“徐家汇中心”地块出让进入倒计时。在被搁置18年，屡遭转手之后，这一地块在最近数月内再度进入出让环节。8月16日，地块出让公告显示，仅两家企业进入了最后的比拼阶段，结果或将在9月5日出炉。

　　与这一地块传出“绯闻”的，几乎是清一色的港资企业。港资企业在上海高端商业地产项目上优势尽显，对新项目的敏感度也远超内地房企。但由于地块体量巨大，一家房企单独“吞”下的可能性并不大，业内猜测，港资联合体共同拿地更为合理。

　　从上海到广州，在地王项目的出让过程中，“联合体”出现的几率越来越高。在各家房企分担风险各取所长的同时，因分歧造成巨量资金停滞的问题更惊心动魄。

　　两房企冲刺“准地王”

　　上海“徐家汇中心地块”的出让进入冲刺阶段，这一地块被称为“上海市中心最后一块黄金地[简介最新动态]”，出让起始价高达175.26亿元，最终成交价仍有上浮的可能。一旦成交，即将创出2013年全国总价“地王”。与近年来引起轰动的广州亚运城地王、南京中冶地王同处总价200亿元这一惊人量级。

　　记者获悉，这一地块从首次出让至今，已过去18年。历经波折、几遭转手，地价虽然翻了数番，但在开发上却进展缓慢。

　　近期这一地块再度进入出让阶段，成为业内焦点。前来问津者不在少数，但陆续主动退出。上海市规划和国土资源管理局有关负责人向《中国经营报》记者透露，预申请开始之前，有18家企业来电或上门当面咨询，有4家参与了预申请，但该负责人拒绝透露最后的入围者。

　　8月16日，上海市规土局挂出出让公告，预申请该地块的主体突然从4家减少为2家，地块的出让方式也将采用挂牌，而非原先的竞价招标方式。

　　据公告称，最后的竞价时间是9月5日，起始价为175.26亿元人民币，竞买保证金高达35亿元，两家房企将公开竞价。

　　最新的消息显示，新鸿基、九龙仓可能正是最后冲刺的两家房企，但是否为联合体尚不明朗。市场此前盛传，4家预申请房企包括新鸿基-恒基-新世界(行情,问诊)发展联合体、香港怡和-香港置地联合体、九龙仓、绿地-大华[简介最新动态]联合体，但都未得到官方证实。

　　新鸿基上海媒体部门向记者回应对此无法评论。此外，香港新世界发展有限公司被认为很可能是联合体的成员之一，但公司香港总部回复记者邮件称：“本公司已就有关上海徐家汇地块向新世界中国地产[简介最新动态]有限公司查询，而新世界中国地产表示未得悉有关投资项目。”

　　徐家汇系上海的“副中心”，而“徐家汇中心”项目位于该副中心的核心。徐汇区对这一地块极为珍视，已于2012年6月完成了这一地块的“腾地”工作。

　　该地块规划总面积9.9公顷，性质为商办综合用地，新建建筑面积为58.4万平方米，包含40万平方米的办公区和18.4万平方米的商业及宾馆区。另外，该项目中还有地下12万平方米的商业。据报道，其容量已相当于目前徐家汇商圈的商业办公总面积。

　　官方公告要求，这一地块未来的定位是商办、餐饮、旅馆业，开发建设须符合现代服务业集聚功能定位。对接盘方的要求是，希望具有建设运营大型商业商务楼宇及高星级酒店经验，以“持有物业”为主要模式，企业具有国际影响力。

　　港资统领上海商圈

　　早在预申请阶段之前，业内即普遍猜测港企几乎占满了竞拍席位，竞拍是港资房企之间的较量，唯一曾被传出参与竞拍的内地房企绿地曾对外否认与此有关。

　　地块规模体量超大，且主管部门提出的限制性条款十分严格，唯有顶尖房企方有资格入围，可供猜测的对象范围已经不大。业内消息称，这一地块的出让工作，已上升到上海市一级的决策层。

　　预申请文件显示，“徐家汇中心项目”的开工时间为“交地后12个月内”；竣工要求为“动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工”，这些规定杜绝了“囤地”的可能。

　　文件进一步显示，不小于60%的总建筑面积应保持有10年以上，其余建筑物原则应整栋出售。支付全部出让价款后，完成投资开发总额25%以上，方可进行股权转让。从而限制了企业对这一项目进行分割套现，避免短期行为。

　　“在这样一个以高端商业为定位的项目上，整个竞拍的过程中，港资地产商的行动速度明显快于大陆的房企。”同策咨询研究中心总监张宏伟说。

　　张宏伟盘点认为，内地年销售额千亿房企的数量，有望从去年的4家增长至今年的7家。恒大、中海，以及万达、碧桂园等都有可能在今年冲击千亿，而港资房企很少有达到这个规模的。然而，港资房企对于带有经营性质的市中心优质地块的敏感度明显更高。

　　“对于这些港资企业而言，拿地选择目标正是市中心优质地块。港资擅长于高端物业的开发，也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体的开发。毫无疑问，这些优势成为他们首先向‘徐家汇中心项目’抛绣球的重要原因。”张宏伟说。

　　港资在商业地产的运作上经验更为丰富。目前在上海的徐家汇、南京西路、陆家嘴(行情,问诊)等“五大商圈”中，港资的商业地产都占据了核心地位。

　　“联合体”呼声更高

　　对于这一地块竞争者的猜测中，不乏各类房企“联合体”，即由两家或以上房企共同拿地开发，联合体的模式在地王争夺战中频频出现。

　　2009年12月，富力、雅居乐、碧桂园“民营”联合体以255亿元的天价，击败保利、中海和万科组成的“国企”联合体，夺下巨无霸项目广州亚运村地王。

　　在上海，此前最贵的总价地王是2010年2月复星-证大联合体拿下的上海外滩8-1地王，成交价92.2亿元。

　　2013年6月27日，重庆江北区地块以底价53.72亿元成交，楼面单价4342元/平方米，由万科和保利联合摘得。

　　对于呼之欲出的徐家汇中心地王，由单个房企“独吞”的可能性并不大。“基于成本、风险的考虑，联合体拿地更为合理，各方可以各取所长。”21世纪不动产分析师罗寅申表示。

　　张宏伟认为，联合拿地是市场资源优化配置，规避投资风险的市场行为。各个开发企业背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力。联合拿地对获得未来开发收益、公司上市融资、合理配置资产等方面均有好处。

　　张宏伟盘点认为，年销售额数百亿的房企为数已不多，要出资200亿元拿地，对绝大部分企业来说会造成资金周转的极大困难，即使有很好的融资渠道也很难实现。且这一地块要求较长时间、较大比例持有，对习惯高周转模式的内地房企来说非常困难，对港资房企亦非易事。

　　截至2012年12月31日的数据显示，新鸿基银行存款及现金为115.51亿港元，九龙仓为187.95亿港元。

　　张宏伟指出，港资房企抱团拿地已有先例，但都规模较小，如此大规模的项目一旦联合将带来极大的挑战。“联合体虽能规避一定的风险，但联合各方如果在经营模式、经营理念上发生分歧，将带来更大的风险，比如复星与证大联合体在拿下外滩地王后，遭遇到了SOHO中国的挑战，开发陷入僵局。”