房地产市场调控也需要有顶层设计

　　国家统计局近日发布了70个大中城市住宅销售价格统计数据。统计显示，7月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨城市分别为62个和57个，最高涨幅为2.2%；同比上涨城市分别为69个和67个，最高涨幅为18.3%。

　　在国家采取限购、限贷等多种调控措施的背景下，虽然大中城市房价环比涨幅继续收窄，但总体看来，抑制房价上涨效果并不理想。如何看待房价越调控越涨的现象？未来房地产调控政策将会有怎样的变化？对此，中国经济时报记者专访了国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张俊伟。

　　房价是各方利益博弈的结果

　　中国经济时报：当前，房价越调控越涨。最近又出现了回暖。对此应该如何把握？

　　张俊伟：房地产价格下跌与否，表面看是供求关系变化的产物，深层次看则是中央政府、地方政府、房地产商、银行、购房者多方力量利益博弈的结果。在短期内，政府采取限购、限贷措施来调控房地产市场，必然会导致市场需求减少和供给增加，使房价上涨趋势趋缓甚至出现房价下跌现象。但从长期看，在城市化快速发展这一基本面没有发生根本改变之前，期待房价大幅下跌是不现实的。道理很简单，土地财政已嵌入进了我国经济发展的动力机制，成为“中国模式”、“中国奇迹”的有机组成部分。房价大幅下跌意味着房地产业出现严重亏损、地方政府土地出让收入显著下降和银行资产质量的恶化，意味着经济增速的显著下降和增长奇迹的消失。因此，多方力量都不希望房价出现大幅下跌。从近十年来我国房地产价格变动的历史轨迹来看，房价偏高问题的解决办法可能并不是如许多人想像的那样把房价降下来，而是把居民收入抬上去？熏即通过通货膨胀、货币贬值的方法。近年来我们可以观察到一个有趣的现象：一方面工业品出厂价格指数持续走低，甚至为负；另一方面消费物价指数持续高位运行。导致上述两种物价指数持续背离的一个重要原因，就是高房价—高租金(高人工成本)—产品和服务价格上涨的螺旋。对于这一点，大家从日常生活中都应该切身感受到了。

　　中国经济时报：就今年的经济形势来看，国家对房地产的调控政策是否会出现松动或者转向？

　　张俊伟：随着时间的推移，社会各界也在反思我们的房地产调控。当前有一种观点，认为全社会对高房价反应强烈的根本原因，是因为低收入群体和年轻人刚性居住需求没有得到很好的保障。该观点认为，只要切实保障低收入群体的居住权，即便商品房价格高点也没有太大关系。毕竟，届时商品房的购买者只有高收入群体，这部分人的购买力比较高、支付能力比较强。如果按照上述思路，政府会在强化保障房建设、切实保障低收入群体、年轻人必要住房需求的前提下，放松对房地产价格的调控？熏即“让市场决定商品房的价格”。如果是这样的话，房地产价格变动就会面临和过去不同的制度和政策环境。房地产价格出现明显上涨势头也是完全有可能的。

　　中国经济时报：最近一些房地产企业拿地热情持续高涨。在严厉的房地产调控措施下，房地产企业资金链为何看上去不仅没有问题，反而有蓄势待发的感觉？

　　张俊伟：房地产企业拿地与否，主要取决于其对建设周期内房地产市场前景的研判。自2010年以来，上一轮房地产调控已历时三年。随着时间的推移，各参与方的力量和态度都发生了细微变化。在此背景下，房地产商对房价发展持乐观态度，再加上开展商业经营需要补充土地储备，其拿地热情自然较前段时期要高一些。

　　上一轮房地产调控的特点，是采用了严厉的行政管制措施，如限购、限贷等。但随着时间的推移，行政干预措施的效力在逐渐下降。在确认融资风险可控的前提下，房地产借贷双方开展了一系列“金融创新”，通过委托理财、信托投资等方式绕开了政府管制。前段时期，交通银行(行情,问诊)研究报告指出：今年上半年我国融资规模的增长大部分流向了地方融资平台和房地产业。这表明经过一段时间的调整和适应，房地产业已恢复了融资能力，换句话说，房地产业现在“不缺钱”。这一事实也充分表明：在导致房地产价格持续上涨的内在机制没有发生根本改变之前，试图通过行政命令来控制房地产价格，只能取得短期的成效。

　　调控需有顶层设计

　　中国经济时报：目前房地产税试点的范围在不断扩大。开征房产税对调控房地产市场到底有多大作用？如何把握房产税在地方政府收入体系中的地位？

　　张俊伟：2011年，我国开始房产税改革试点。无论是上海还是重庆，都把征税范围限制在增量交易上，并且设定了很高的征收门槛。上述做法和公众期望存在较大反差。出现上述局面，除了稳妥推进改革的考虑之外，害怕在短期内损害土地出让收入也是重要的考虑。

　　冷静分析可以发现，土地出让金的存在依据是政府对城市土地的所有权，而房产税的存在依据则是政府履行公共管理的需要。两种收入性质明显不同，根本不是“非此即彼”的替代关系。但政府集土地所有者和社会管理者两种身份于一身的事实，又决定了两者存在密切关联。在居民承受能力既定的条件下，如果政府为了获得更多的土地出让收入而人为抬高地价和房价，则必然会削弱征收房产税的基础。举个简单的例子，近日有言论称北京的房价会涨到每平方米10万元。果真如此的话，三环以内拥有100平方米住房的居民家庭，将需要每月支付房产税4000元(按税率为房产市值的0.5%计算，每年需纳税5万元)。这样的税收负担，对于广大工薪阶层、退休职工而言是无法想像的。要在房价明显偏高的背景下开征房产税，只能提高豁免纳税的门槛，把房产税限定在投资类住房上(如第二、三套房)上。这样，房产税的主要功能就由为基层政府筹集公共资金演变成了调节收入分配(只有高收入群体才需要交税)。这样的社会功能定位，恐怕也超出了房产税改革设计者最初的设想。

　　现在大家都在讲“顶层设计”。其实，对于如何正确处理土地财政和房产税、如何重构我国城镇住房市场体系，也需要有顶层设计；并且，不仅要有通盘设想，还要有具体措施确保平稳过渡才行。

　　中国经济时报：对未来房地产行业的健康发展，你有哪些建议？

　　张俊伟：今后的房地产调控，应切实把握两条：一是切实保障刚性住房需求。房价高的主要原因是土地出让金偏高。应采取切实措施，督导地方政府把更多的土地出让收入用于住房保障体系建设，尽快建立包括廉租房、经济适用房在内的多层次住房保障体系，保障年轻人、外来人口、低收入群体的住房需求；并以此稳定社会预期，稳定市场需求和城市住房价格。二是遏制商品房价格的快速上涨。房产是居民家庭重要的投资工具。房地产价格畸高会带来严重的资源配置扭曲。一旦市场供求发生逆转，房地产价格大幅下跌，必然对国民经济运行带来严重冲击。对于房地产价格泡沫，我们要始终保持高度的警觉。切不可因为房地产调控政策调整就放松对房地产价格变动的关注。