龙湖：业绩有望超额 完成全国布局目标还需两至三年

　　龙湖上半年销售224亿元，同比增长28%，完成年度目标49%，略高于去年同期的完成率45%。由于下半年将有6个新项目、13个老项目的新推案，预计为576亿元的可售货值(全年可售货量为800亿元)，所以只需40%左右的去化率便可达成全年目标。此外集团的高周转也是保证业绩的一大优势：2012年新进入的厦门、绍兴和2013年刚进入的长沙，已经分别贡献了12.7亿元、5.4亿元和0.4亿元。因此我们认为公司维持原目标460亿元是比较保守的，全年超额完成目标应该不是难事。

　　土地储备积极加仓，版图稳步扩大

　　龙湖当期拿地10幅，总价108亿元，同比大增89%。拿地支出大幅增加既有面积的因素(+42%)，也有楼板价的因素(+34%)。楼板价的提高主要是因为在上海所获三幅地的楼板价均超过了6千元/平米。今年上半年集团首次进入长沙、昆明和苏州，使版图继续扩大、降低区域风险，也把所在城市由去年底的17个增加到了20个。另外，所获土地中，商住综合及纯住宅各一半，延续了之前的风格。

　　截止目前来看，集团拥有土地储备4144万平米，其中权益面积为3780万平米。土地储备平均成本为2028元/平米，仅为目前销售价格的18%。从区域分布来看，随着近两年在绍兴、厦门、泉州、苏州等地的进驻，企业在长三角区域的土地存量占比增加至20%，而珠三角比重亦得到提升，企业投入版图稳步扩大。

　　毛利率大幅下降，拿地交房推升负债率

　　龙湖上半年确认收入与去年同期基本持平，但毛利率大幅下降14个点至仅32%左右。这主要是因为2011年下半年至2012年的行业冬天导致企业以价换量地去货。集团当期销售均价同比有18%的上升，并且近期所获土地均属优质，所以预计今年全年和未来1-2年的毛利率将有所改善。毛利率大挫直接导致核心净利润下降6个点。好在龙湖的非经营性收入(利息收入、汇率收益、资产重估增值等)当期有较大幅度的上升，所以补充了一般净利润至去年同期相同水平。

　　由于去年换仓，购入大量靠近城区的土地进行公司转型，所以去年有大约100亿元的土地款集中支付，而下半年的物业交付比例为72%，因此上半年负债率阶段性有所提高。龙湖利用宏观环境平稳的时机，进行大幅度、大跨度的土地调仓，而在财务安全的范围以内，适当增加净负债率是合理的。而且，龙湖的可动用的资金有很多，境外上半年有两次融资，成本非常低，境内今年仍有近300亿的授信额度未使用，因此，境内外融资资源准备充分，资金状况稳健。对于集团净负债率75%的上限不会变化。

　　计划进入24个商品房销售规模超过400亿的城市

　　集团目前所持商业物业共11个项目，全部是购物中心形式，属于三个系列，共计55万平米左右，除了一个在北京，其余均在重庆。虽然对当期营业收入只有2%的贡献，但是同比大增34%。此外集团当前在建商业物业建筑面积达到100万平米。管理层也表示，未来10-15年，该部分收入会逐步提高到总体的30%左右。

　　更值得一提的是，集团从去年开始进入大规模的土地储备换仓阶段：在2012年的3-10月，集团共增加土地储备810万方，这些项目大多已经在今年上半年入市。而今年上半年，集团又对获取项目的位置有了更多的要求，新增的10个项目中，8个靠近市区，2个在上海青浦靠近地铁站的区域。集团的目标是进入全部24个商品房销售规模超过400亿的城市，目前已经驻扎20个，还需要两到三年的时间才能全部完成。这将有益于集团提升市场份额，同时均衡区域风险。再次，为了提高周转率，集团获得的项目将力争控制在50万平米以下。公司管理层相信，随着这些新项目的逐渐入市和集团战略转型逐渐成熟，龙湖会重新进入增长的轨道。

　　分析师简介

　　沈晓玲，CRIC研究中心企业研究经理，擅长房地产企业战略、应急策略研究

　　朱一鸣CRIC研究中心企业研究经理，擅长房地产企业战略、融资及财务分析

　　戴成路房产分析师，专长于香港内房股分析和中国人口及城镇化研究

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