房产半年报显示 中小房企陷净利润下滑困境

　　地方霸主派：河南建业等

　　扎根三四线“根据地”

　　也有一些中小企业选择深耕小城市，在恶劣的市场环境下也取得了“地方霸主”般的地位。

　　据每日经济新闻报道，因足球而红的港股公司建业地产，作为河南本土地产商，即使遭遇投资机构的看空、舆论的不看好，也始终扎根河南，到目前为止没有在河南以外买过一块地，更不要说布局北上广深了。

　　建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森在接受采访时表示，在三四线城市不被看好的情况下，仍然扎根河南的三四线城市，主要是因为“考虑企业自身的资源情况”。

　　首先，河南有1亿人口，起始城镇化率非常低，蕴含了一个非常大的市场空间，足够容纳一家大企业；此外，早在2005年，胡葆森就已经预测了今天房地产市场格局的变迁，即大的开发商将占据主要的市场份额，每一座城市的前十大开发商将有6到7个不是本地开发商。欲与这些大企业抗衡，必须拥有自己的“根据地”，没有根据地的盲目全国扩张，更容易遭遇失败。因此，他选择扎根河南。

　　根据建业地产公布的数据，上半年合约销售金额达60.6亿元人民币，较去年同期上升18%。而在60.6亿元销售额中，来自三四线城市的销售额占到九成以上，用事实证明了三四线城市也有“金矿”。

　　建业地产官网显示，2013年，建业地产将真正进入战略纵深阶段，并将用4年左右的时间进入40~50个县级城市，总体开发规模达到600万平方米以上，销售目标达到300亿元。

　　此外，7月29日，浙江A股房企卧龙地产公布了半年报，上半年公司实现营业收入4.58亿元，同比增长16.82%；归属于上市公司股东的净利润5743.30万元，同比增长19.98%。该公司的项目布局也有明确特点，主要分布在经济相对发达的二三线城市，购买力水平高，市场空间大。

　　无奈弃场派：亿城股份等

　　变卖家当逃离“战场”

　　停牌半个月后，亿城股份的大股东所筹划重大事项终于揭开了谜底：海航系以两倍市价收购公司大股东乾通实业所持的全部股权。在楼市调控和业绩不利面前，亿城股份选择了逃离。

　　根据亿城股份发布的公告，8月6日，公司大股东乾通实业与海航集团全资子公司海航资本正式签署《股份转让协议》，乾通实业将其持有的全部19.98%公司股权、约2.86亿股转让给海航资本。转让完成后，海航资本将成为上市公司第一大股东，公司实际控制人由芦清云变更为海南航空股份有限公司工会委员会。

　　海航资本表示，不排除在未来12个月内对上市公司主营业务进行重大调整。不过，截至目前尚未有相关计划。有分析师认为，海航资本此举更多的是为海航集团旗下大量地产资产注入上市平台做准备。

　　对于亿城股份而言，逃离“战场”并非临时起意，更多是出于无奈。资料显示，亿城股份2002年通过资产重组步入房地产行业，其后几年恰逢房地产行业高速发展期，因而主营业务也顺势变更为房地产业。但是，随着近年楼市持续调控，亿城股份的发展逐渐面临困境，特别是其高端项目受政策冲击较大。

　　亿城股份在2012年的年报中反思称：“宏观调控使房地产环境发生了重大变化，而公司对市场形势变化认识不足，以致发展速度远远不及预期，并大幅落后于大市。”当年，公司净利润3.2亿元，同比下滑11.2%，合每股0.27元，低于预期。

　　据媒体报道，一位参与是次交易的人士表示，亿城股份属于典型的民企房产公司，资金实力、股东背景都相对有限，因此抗风险能力远逊于行业巨头。正是因为应对调控政策的无力，使得亿城股份最终走到了房地产行业的边缘，公司市值也从曾经的百亿元回落到了30多亿元的水平。同时，公司的原大股东乾通实业自身的业务又与房地产交集较少，现在房产调控仍在持续，因此萌生退意。

　　同样长时间停牌的金丰投资也因卖壳绿地的传闻而备注关注。 7月2日金丰投资宣布停牌，称控股股东上海地产集团将研究有关涉及公司的重大事项，该重大事项还在向相关部门咨询中。8月8日晚间，金丰投资最新公告称，该重大事项依然在向相关部门咨询中，8月12日起还将继续停牌。

　　【众生相】

　　悄然转型派：丰华股份等

　　变更主营寻找机会

　　对于持续的市场困境，也有一些无利可图的中小房企采取了“拼不过、躲得过”的政策，有意剥离房地产业务，在其他领域寻找机会。

　　从丰华股份8月2日晚发布的半年报中可以看到，公司正在加速房地产业务的清盘，并拓展新的经营业务。

　　2013年1~6月，丰华股份实现净利润469.97万元，同比增长204.23%。但上半年公司营业收入却大幅减少，为20.18万元，同比下降98.82%。

　　丰华股份表示，报告期利润主要来自公司以自有闲置资金委托理财所获投资收益。营业收入的减少也缘于公司正处于业务转型的过渡期。一方面，原房地产主营业务项目继续加快清盘及转让，报告期出售子公司，合并范围较上期发生变化；另一方面，公司拟拓展的经营业务尚未有实质性进展。

　　半年报称，今年7月，公司董事会审议通过了收购重庆镁业科技有限公司50%股权的议案，此举有利于拓展公司新的经营业务。由此，丰华股份将踏入房企转矿的大流。

　　无独有偶，同日公布半年报的中弘股份，也在筹谋转型，其转型的方向显然更“潮”，包括眼下火热的手机游戏、影视制作等文化产业。

　　中弘股份称，公司规划的旅游文化地产项目将涵盖分时度假公寓、高端酒店、主题游乐场、滑雪场、体育公园、大型购物中心、演艺中心等，为配合旅游项目运营产业链需求，未来几年公司将陆续投资10亿元左右资金，用于投资文化板块。通过设立网络游戏公司，开发手机游戏、网络游戏的方式，将旅游地产营销渗入到游戏各环节。公司为此或将通过资产并购的方式，收购行内优秀企业，迅速抢占市场。

　　另外，为充分发挥旅游地产项目中演艺中心、小剧场、游乐场等设施作用，公司未来将并购或设立影视传媒公司，与业内优秀企业寻求合作，在满足项目自身演艺需求的同时，参与影视产品的制作和开发，也可以通过动漫影视制作的方式，积极开发与旅游相关的衍生产品，使整个旅游地产项目成为一条完整的产业链，充分寻求每一个利润增长点。

　　据悉，上半年中弘股份实现营业收入8.49亿元，比上年同期下降52.25%；实现归属于母公司所有者的净利润2.39亿元，比上年同期下降45.25%。

　　事实上，转型派并非少数派。例如，万方地产上半年已将公司名称将变更为“万方发展”，行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。上海新梅此前也宣布出售旗下房地产开发公司股权，并考虑逐步退出房地产行业。

　　【大趋势】

　　换仓谋求下一轮机会

　　除中小房企之外，也有部分房地产巨头已披露了年报。相比一种中小房企，地产巨头们的日子显然更好过——规模大，更容易筹到钱、更有钱买到地，更有地扩大规模。房地产圈子里演绎着强者愈强的“马太效应”。

　　万科是A股少量已公布半年报的大型房企之一。数据显示，上半年万科实现营业收入413.9亿元，净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。截至7月，销售金额已近千亿元。

　　香港世茂集团在A股平台的上市公司世茂股份也已发布半年报，上半年营业收入41.7亿元，同比增长17.4%；归属上市公司股东净利7.03亿元，同比增长17.98%。商业地产开发方面，报告期内，公司实现合同签约额71.3亿元，同比增长57%，达到年初制定目标的71%。

　　在香港上市的另一巨头中海地产半年报则显示，上半年，公司营业额上升27.3%，至321.9亿港元，折合人民币约260亿元人民币。值得关注的是，中海在利润方面已经超过了万科，股东应占溢利110.3亿港元，折人民币合88亿元，增长率为31.6%。房地产合约销售额为破纪录的800.7亿港元，超过640亿人民币。中海地产日前还宣布，控股股东中国建筑拟将房地产事业部、旗下子公司中建地产及中国建筑国际运营的房地产业务，均注入中海地产。资产注入一旦完成，中海地产不仅从盈利上超越万科，而且从规模上也有望坐上房企第一把交椅。

　　大型房企规模优势渐显，日子比去年好过，而中小房企洗牌却在加剧。有报道称，规模和高周转已成为房企分化的重要指标。此前，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2013上半年房企销售TOP50》排行榜显示，今年上半年全国销售业绩排名前50强的房企销售总额为6972.97亿元，同比上升21.72%。大型房企业绩增长尤其迅猛，前二十名房企销售额，一年之间入榜门槛涨幅达84%。

　　大型房企和中小房企业绩分化主要原因是什么？中投顾问房地产行业研究员韩长吉向晚报记者表示，一方面，大型房企资金、规模、综合实力雄厚，抗风险能力强，融资渠道多且成本低，提高了盈利空间，而中小房企相对处在劣势；另一方面，一二线城市房地产销售情况好，价格高，但多为大型房企所布局，中小房企难以竞争，其项目主要集中在三四线城市，楼市情况差别很大，中小房企盈利空间明显压缩。

　　中小房企未来路在何方？对此，韩长吉告诉记者，房地产行业集中度的提升是大势所趋。“房地产是资源、技术、资金、人才密集型行业，企业的综合实力越强，在市场竞争中愈处于优势地位，愈具有排他性，整个市场将逐渐演变为寡头垄断的局面。中小房企求生存需要走差异化竞争路线，增强在某一地方区域内的竞争力和实力。 ”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也表示，从当前楼市常态化的调控特征、房企利润率变化状况、品牌房企拿地换仓战略等多方面因素来看，房地产市场集中度将进一步提高，市场将经历新一轮的大洗牌。

　　他指出，对于资金面不太紧张的中小房企来说，要抓紧时机及时拿地，换仓谋求下一轮市场发展机会。而对于已经存在经营风险的房企、拿地比较激进的房企或正在处在转型阵痛过程的中小房企来说，在这个时候一方面应该适当放慢脚步，积极寻求融资或引入战略合作伙伴。

　　分析还认为，中小房企目前业绩疲软，市场规模逐渐缩小，已逐渐落伍甚至退出房地产市场。与大型企业合作，或逐步淡出房地产开发市场，可能是未来中小型房企的一致选择。

　　【及时雨】

　　房地产再融资或“破冰”

　　关闸三年的房地产再融资重新放开的消息成为近期市场热点，新湖中宝、莱茵置业、金丰投资、荣丰控股等房企集中停牌，更引发市场猜测。如今，已有部分企业揭开谜底，证实传闻非无稽之谈。

　　8月1日晚，新湖中宝发布定增公告，拟募集资金总额不超过55亿元，全部用于公司在上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目。

　　消息一出，便引起了市场的强烈关注和多种解读，将其列为地产融资环境变化的标志性事件。

　　中信建投证券发布研报首次评级给予新湖中宝“买入”评级，称“破冰”利好整个行业，新湖中宝作为第一家复牌公布预案的企业，对市场预期的变化会产生强烈的积极影响。资本市场直接融资的顺畅将有利于长效机制的进一步完善，有利于房地产市场化调控思路的延续，同时将有效地增加市场供应，完全符合“长效机制”的定义。

　　继新湖中宝之后，8月6日晚间，停牌一个月之久的宋都股份也发布了非公开发行预案，拟募集15亿元资金投向商品房，再次印证此前关于房地产企业再融资开闸的传言。而且与新湖中宝公布的方案不同的是，此次再融资没有局限于保障房和棚户区改造，投向目标直接指向了商品住宅。

　　据《经济参考报》报道，北京一家券商的投行人士表示，此次宋都股份抛出非公开发行方案，表明了在房地产再融资上，政策松动的迹象已经十分明显。 “(宋都股份)肯定事先和监管部门沟通过，不然也不会抛出非公开发行方案，不管最终是否能够获得通过，这个方案出现的本身就已经说明了监管部门对于房地产再融资的态度。 ”

　　报道称，8月6日晚间亦有市场传言，沪深交易所已经接到了来自监管部门的通知，宣布房地产再融资正式放开。证监会官方方面，面对记者提问，连续数周的回答都如出一辙。 8月9日的例行新闻会上，证监会新闻发言人再次表示：房地产上市公司再融资口径没有变化，对存在闲置土地、炒地捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会在对上述公司进行相关审核的时候，在公司自查、中介机构核查的基础上依据国土资源部的意见来进行认定。业内分析人士认为，该表述或意味着，证监会将放行非住宅类房地产公司上市、再融资以及重大资产重组。

　　另据金融投资报报道，随着房地产企业再融资可能松绑的预期逐步增强，地产股近期表现有所活跃，地产指数也连续走高。从目前已公布2013年中报的地产上市公司的情况来看，二季度以私募基金为“先锋”的机构正在回补地产股，私募基金的身影已频频出现在地产公司的前十大流通股东名单上，其增持地产股的力度最大。

　　韩长吉告诉晚报记者，房地产再融资放开，除了实质性的利好，可以减轻房企融资压力和成本，更有释放信号、利好整个房地产行业发展环境的好处。大型房企可能“不差钱”，但是政策的利好依然给企业减压。对中小房企而言，前段时间的宏观调控已让企业生存维艰，对资金极度饥渴，政策出台将很大程度上的减轻企业资金链压力，为企业拿地提供支持。

　　此外，有业内人士预测，一些目前不打算改变主营业务、不出手拿地、不举债的“三不”房企非常值得关注。在房企再融资开闸的情况下，一些优质的壳资源很受借壳方青睐，将成为尚未实现A股上市的大型房企一个宝贵的上市通道。