房地产进入“去调控”时代 金融风险恐放大

　　新政透视

　　多种迹象表明“松绑”的苗头已出现

　　本报记者谭志娟北京报道

　　8月5日，国家发改委主任徐绍史在《当前经济形势和下半年经济工作》的专题报告中指出，要坚持房地产调控各项政策。

　　这是自去年两会后和新一届政府上任以来，管理层首次对于目前正在坚持的房地产调控政策将走向何方的明确表态。

　　但在此之后，徐绍史又对房地产调控进行了新的解释，他指出，要建立的是房地产市场稳定健康发展的长效机制。

　　市场认为，未来房地产调控将在加强落实现有短期政策力度的背景下，着重进行中长期政策制定，建立房地产调控长效机制。

　　而所谓房地产调控长效机制则是指在完成住房信息联网、不动产登记等长效机制的基础工作下，从土地、金融、财税等方面进行改革，改革方向则使调控更加市场化。

　　在最新一轮的政策趋势表述中，关于房地产的表述为“促进房地产市场平稳健康发展”，未见“调控”字眼。这与近年来提房地产必言“调控”的态度大相径庭。“松绑”的苗头一出，敏感的市场旋即给出了反映：北京拍出4.2万元/平方米单价地王，多家上市房地产公司纷纷抛出再融资方案……

　　警惕地产投资“加码”推高金融风险

　　中央和地方财政收入增速均明显放缓时，地方追求经济增长的政绩会通过大肆卖地筹集资金、弥补财政增速下降。

　　“维稳”与“转型”之举

　　稳增长成为头等大事，而房地产对于经济的拉动与稳定作用是共识。有条件地放开房企融资政策，就是弱化行政干预，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的。

　　近日，新湖中宝[简介最新动态](600208.SH)和海印股份(000861.SZ)选择非公开发行股票的方式，新湖中宝拟融资55亿元用于棚改项目，海印股份则拟融资8.34亿元主要用于旗下的商业地产项目。

　　这是近4年来，首度有房地产企业启动再融资。房地产企业投资热情再度被点燃，或与近期房地产政策形势“变调”相关。

　　在7月份召开的中央政治局会议上，提到“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。以“平稳健康发展”替代了此前的“调控”基调。

　　“未提‘调控’字眼最主要是稳增长的需要，这跟当前宏观经济背景有关。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受《中国经营报》记者采访时表示。

　　在他看来，当前经济低迷，而且是超出预期的低迷。多数经济学家此前认为，经济去年三季度见底(7.4%)，四季度略反弹(7.9%)，今年应该属于复苏形态，但结果是二季度经济增速回落至7.5%。所以杨红旭认为，稳增长成为头等大事，而房地产对于经济的拉动与稳定作用是共识。

　　对于这种看法，社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海在接受本报记者采访时却表示，可能是此前调控政策出台后房价继续上涨，显得调控无效，现在基本采取不调控态度，房价由市场自发地变动。

　　有媒体统计，从2003年至今的10年时间里，管理层出台房地产相关的宏观政策达43次，房价也随之上涨超过10倍。

　　目前楼市正在显现分化局面：一线城市供不应求，房价上涨动力强劲；反之，一些三四线城市供过于求销量明显滞后，甚至出现“空城”与“鬼城”，房价涨势趋缓甚至有些回落。随着一些地产开发商开始从三四线城市向一线城市“回归”，一线城市“地王”再次频出。

　　从近期高层的表态来看，虽然调控的总体基调尚未改变，但转换思路、减少对行政性措施的依赖，房地产调控应该“分而治之”。即根据不同地区的情况，做出更有针对性的调整或为未来政策趋势。

　　受访人士认为，三四线城市或出台政策稳定房价。“建设城市之间互联互通、但经营亏损的高铁通道，意在通过国家增加债务的方式稳定三四线城市房价稳定。”曹建海说。

　　他认为，此时政治局让房地产调控“保持沉默”，其实就是为了平稳楼市情绪，稳定经济增长，同时也为房地产调控方式的转变、建立长效机制建设做过渡性的筹划。

　　“近年来，业内一直呼吁，未来房地产调控应在加强落实现有短期政策的基础上，着重进行中长期政策制定，建立房地产调控长效机制，更多地用市场化手段而不是行政手段来调控。有条件地放开房企融资政策，就是弱化行政干预，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的。”杨红旭说。

　　近日有报道称，新一届政府正在酝酿房地产调控长效机制。该报道称，房地产领域的改革或将从财税、金融、土地制度入手。而房产税试点扩容及在此基础上的全面推开、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度三大方面将为全新的中国房地产调控和长效机制奠定基础。

　　中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受记者采访时亦表示，现在是以静制动，发展市场作用，因为此前国家太过频繁干预反而觉得效果不太好，但这并不意味着国家放弃了房地产调控。

　　值得一提的是，受访人士一致看涨下半年房价。“即便下半年房价环比涨幅收窄，所以房价总水平仍在向上移动。”杨红旭预计房价会振荡上行。

　　房地产“去调控”之后，除了普通人对于房价持续上涨的担忧，房地产投资的加码是否会继续吹大市场泡沫，触发市场风险也颇受关注。

　　原央行货币政策委员会委员、社科院学部委员余永定近期公开直言，目前中国房地产投资占比GDP过高，中国房地产问题源于资源严重错配。

　　上海易居研究院研究员严跃进曾对媒体表示，房地产开发投资占GDP的比重2012年已达到了13.86%的水平。而在中国社科院一份名为《房地产投资的GDP占比：中国的数据》的报告显示，该比值2007年达到10.13%，2008年前三季度也达到10.55%。

　　房地产“绑架”地方财政已成为公开的秘密。在经济下行、企业普遍不景气的状况下，中央和地方财政收入增速均明显放缓时，地方追求经济增长的政绩会通过大肆卖地筹集资金、弥补财政增速下降。

　　在他看来，目前信贷余额当中30%是房地产，地方政府财政收入中大约30%跟土地出让、税费等相关，经过了多年的价格上升，一旦房地产价格下跌，尤其是缺乏购买力的三四线城市房价全线下跌，将对银行和地方政府财政收入都将造成巨大冲击。

　　而目前大量的投资正是以地方财政为“背书”。“卖地越多，投资就越大，负债也会越多，会进一步推高地方债务而加大金融风险。”曹建海认为。

　　审计署近期在全国各地掀起了“审计风暴”，此次审计包括中央及地方政府债务，地方债很可能是重点。此前有媒体报道称，江苏很可能是国内地方债务最严重的省份。而根据Wind数据统计，截至目前，江苏省城投债余额就达到3263亿元。

　　国土资源部法律中心7月28日发布中国土地市场指数(CLI)显示，经过一季度短暂调整后，地产市场重新进入景气运行区间，全国地产景气指数进入红灯过热状态。

　　经济学家余丰慧撰文指出，地产景气指数亮红灯折射楼市泡沫风险大。因为地产过热，地价攀升，“地王”频现，最终必然推高房价。在目前以高房价为表现的巨大房地产泡沫下，地价无节制上涨继续推高房价，其实是在快速推高金融风险。在日本和美国，分别在房地产投资占GDP比重超过6.5%之后发生了经济危机。

　　房产税会不会成为救命的稻草？杨红旭对记者表示，房产税相当于给房价“吃中药”。在全面征税之前，房产税对全国房价的影响不宜高估。即便届时全面开征后，对于稳定房价，也属于“中药调理”性质的。“房产税的全面铺开，估计还需要3～5年，甚至更长时间。”杨红旭预计。