上市房企争欲再融资 放行令仍未下达

　　从新湖中宝的“犹抱琵琶半遮面”到宋都股份的“慷慨直言”，紧闭了三年的房地产上市企业再融资的大门，似乎又要开启。但房产融资到底何时放开，依然具有不确定性。在近期的证监会新闻发布会上，证监会新闻发言人强调，对房地产企业再融资的口径没有发生变化。

　　新湖中宝的增发预案打乱了房地产企业A股暂停再融资的节奏。早在2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对存在闲置土地、炒地，以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。当年10月，证监会披露，为贯彻国务院相关精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

　　今年8月1日晚间，新湖中宝发布公告称，公司拟以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股(含17.91亿股)，募资不超过55亿元。

　　上述公告还显示，募资净额拟用于两个地产项目，其中，投资30亿元用于普陀区的上海新湖明珠城三期三标段、四标段；投资25亿元用于闸北区的上海新湖青蓝国际。值得一提的是，这两个项目均属于上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目。

　　与新湖中宝用于棚户区改造“犹抱琵琶半遮面”式的定增方案相比，宋都股份用于商品房建设的非公开发行方案，则可谓“慷慨直言”。

　　今年8月7日，宋都股份发布公告称，公司欲以非公开发行方式发行数量不超过3.125亿股(含3.125亿股)，募集资金总额不超过15亿元，用于南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目以及补充流动资金，这两个项目都是以小户型为主、面向刚性需求客户的商品住宅项目。

　　国务院办公厅于2006年发布的国办发[2006]37号文件规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。国土资源部2010年颁布的国土资发[2010]9号文件也规定申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

　　从房地产调控的角度来看，无论是新湖中宝还是宋都股份，都紧贴政策思路。新湖中宝是支持政策性保障住房建设，而宋都股份则是力保刚性需求的安居乐业。

　　此前最后一例房企再融资方案的实施时间是2009年8月，金地集团进行了一笔42亿元的再融资方案。此后，房企再融资直接用于房地产项目开发再未有任何获批案例。

　　有分析人士认为，房地产企业之所以会尝试A股再融资，主要是政策显露的一些苗头。最主要的是今年7月30日中共中央政治局会议没有重申加强房地产调控，而是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，地产股开始一度集体上扬。

　　随后房地产企业蠢蠢欲动，8月5日，北京城建发布继续停牌公告；8月6日，金科股份发布停牌公告称，公司正谋划重大事项；8月7日当天，招商地产发布停牌公告，公司正在筹划发行股份购买资产事项。

　　其实，虽然房地产企业A股再融资的道路不通畅，但是房地产企业借道海外，资金也还比较充裕。

　　中国信托业协会8月5日发布的二季度信托公司主要业务数据及分析指出，今年二季度房地产信托规模为8118.63亿元，相比去年年底的6880亿元，有较大增长，增幅达到了17.99%，但占资金信托的比例则进一步从去年年底的9.85%下降到了9.12%，占比下降了0.73个百分点。有信托业专家表示，今年上半年房地产信托的规模增长，与上半年房地产市场的回暖有关，但占比的继续下降，表明信托公司对房地产行业持谨慎的态度。

　　中原地产研究中心统计数据显示：今年上半年以来，十大标杆房企国内外融资额已经超过459.6亿元，已经超过了2012年全年的413亿元融资额。下半年以来，房地产企业海外融资的脚步还在继续。8月6日下午，保利房地产(集团)股份有限公司发布公告称，其全资子公司恒利(香港)置业有限公司通过其全资子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外发行了一笔5亿美元的五年期固息债券。

　　上海证券地产分析师舒廷飞认为，若宋都股份方案获批，将有大量上市房企跻身于再融资名单之列。