再融资望穿秋水 业绩增长难掩房企分化

　　销售回暖、再融资开闸等预期，为房企未来发展奠定了基础。从目前披露的中报及预告情况看，超过六成的上市房企业绩均实现了同比增长。

　　不过，在行业景气度好转的同时，房企分化的格局却愈演愈烈，这不仅体现在项目销售上，也表现为资源储备上。

　　业内预计，房企在资金、土地上的竞争力将成为决定持续发展的关键因素，大型房企业绩有望实现稳定增长，而中小房企因项目有限，业绩波动性将明显增加。

　　业绩整体好转

　　资金面仍有隐忧

　　截至7月31日，两市已有8家房企披露了中报，此外还有58家房企披露了业绩快报及预告。总体来看，有超过六成的公司上半年业绩实现增长。

　　数据显示，目前已经披露中报的8家房企上半年共实现营业收入150.47亿元，同比增长32.47%；实现归属于母公司股东的净利润19.92亿元，同比增长54.36%。8家房企中，除中房地产业绩同比下降13.58%外，其余7家均实现增长。万通地产[简介最新动态]的业绩增幅达到4.85倍，嘉凯城则实现扭亏。

　　在这8家房企中，规模相对较大的世茂[简介最新动态]股份上半年实现营业收入41.70亿元，净利润7.04亿元，分别同比增长17.40%和17.98%。作为世茂集团[简介最新动态]旗下主要从事商业地产的上市平台，世茂股份上半年商业地产合同签约额达到71.3亿元，同比增长57%，完成年初制定目标的71%；合同签约面积50.9万平方米，签约单价约为1.4万元/平方米。

　　按照世茂股份计划，2013年预计实现合约销售100亿元，合约销售面积71.4万平方米。全年计划新开工建筑面积达到115.3万平方米，计划当年施工建筑面积达到475.9万平方米，计划竣工建筑面积为99万平方米。从公司上半年表现看，已实现新开工面积达81.1万平方米，施工面积达到384.3万平方米，均按照年初计划落实。

　　从已披露的中报来看，一些区域性房企上半年业绩也实现了增长。福星股份上半年实现营业收入31.50亿元，同比增长13.85%；实现净利润2.78亿元，同比增长14.29%。嘉凯城则受益于项目结算，上半年实现净利润2054.37万元，成功扭亏。公司同时预计，前三季度将实现净利润5000万元，而去年前三季度公司则亏损1.56亿元。

　　可以看到，在房地产行业经历较长调控后，房企都在积极谋求转型。以福星股份为例，公司的房地产业务板块正逐步由住宅地产向综合地产领域转型，公司计划未来形成“住宅+商业”共同发展的模式。

　　资金面仍有隐忧

　　今年楼市快速回暖，销售回款极大缓解了房企的资金压力；而二级市场房地产再融资放开的预期，也令房企未来资金面有望继续好转。不过，从上市房企来看，一些公司仍然存在较大的偿债压力，这就增加了未来股权融资的需求。

　　统计显示，披露中报的8家房企上半年经营性现金流量净值共计12.86亿元，同比增长21.83%。世茂股份、南京高科的经营性现金流量净值“由负转正”，卧龙地产、福星股份现金流也有所好转。

　　尽管从中报的时点上看，上述8家房企的现金流出现好转，但是潜在的偿债压力仍不可小觑。以南京高科为例，公司6月末货币资金仅为8.24亿元，而公司的短期借款达到41.47亿元，一年内到期的非流动负债则达到4.8亿元。这两项短期负债之和已经是货币资金的5.61倍之多。同样，嘉凯城6月末的货币资金为23.25亿元，而公司短期借款和一年内到期的非流动负债之和则达到68.99亿元。此外，陆家嘴、卧龙地产等公司上述两项短期负债之和与货币资金的比例也超过了1.5倍。

　　如果从一季报披露的数据看，有超过四成的房企短期借款与一年内到期的非流动负债之和在货币资金的1.5倍以上。相比之下，“万保招金”四大房企去年中报到今年一季报期间的这一比例基本维持在50%-80%之间。显然，与龙头房企相比，中小房企的资金状况仍有“隐忧”。

　　来自债务到期兑付的压力，无疑增加了房企通过股权融资的“冲动”。但现实是，尽管市场已经普遍预计房地产再融资将有所放开，但真正意义上的再融资开闸“第一单”却迟迟不能落地。截至7月31日，两市仍有11家房企停牌，其中迪马股份、新湖中宝、荣丰控股、银润股份等公司均因有重要事项未公告而停牌。这也让市场怀有更多期待。

　　由于再融资放开成为大概率事件，目前部分券商已开始着手备战房企再融资。业内人士认为，政府提出“优化金融资源配置，用好增量，盘活存量”，对于拿地稳健、销售积极、具备固有融资渠道优势的企业而言，将在流动性改革中受益。

　　行业分化加剧

　　今年两会后，房地产行业调控已逐步向建立长效机制转变，更加强调市场的调控作用。受此影响，大型开发商由于融资渠道及资源上的优势，更加具备持续成长性，而中小开发商则更多受到项目储备的限制。

　　从政策层面上看，近期召开的中央政治局会议提出，要积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。

　　对此，中信证券认为，不应该再以博弈的心态去看待房地产政策，而应该将政策作为既定的外生的常量，需要重点关注地产公司本身的业绩增速和资产负债表扩张可能性。目前，龙头公司近三年的业绩增长普遍可以达到20%-40%，但对应的估值水平却只有6-9倍。

　　目前，“万保招金”四大房企中，仅有招商地产公布了中报预告，预计上半年实现净利润约25亿-26亿元，同比增长105%-113%。与大部分中小房企相比，大型房企今年的业绩仍将继续保持稳步增长。

　　值得注意的是，在地产政策趋于稳定、资金压力有所缓解的背景下，开发商的经营策略已明显向“土地为王”转变，这一点从近期渐热的土地市场上便可见一斑。随着地价攀升，大型开发商在土地市场上的拿地优势成为未来持续增长的基石。相比之下，中小房企受制于资源有限，更容易受到项目结算周期的影响，业绩波动性将明显加大。