“空城”与“地王”并存 开发商向一线城市回归

　　在经济下行压力明显情况下,地产景气指数进入红灯状态。经济“平行”甚至“下行”,何以地产“上行”;一线城市“地王”与三、四线城市所谓“空城”何以并存?国土资源部法律中心主任孙英辉进行了解读。

　　防止土地城镇化快于人口城镇化

　　国家统计局数据显示,上半年我国CPI同比上涨2.4%,PPI小幅回落,同比下降1.7%,GDP增速回落至7%平台,但上半年全国房地产开发投资36828亿元,同比实际增长20.3%;其中住宅投资增长20.8%。在大部分宏观经济数据出现回落情况下,房地产增速进一步加快,也说明现阶段房地产市场发展仍然是推动土地市场的内生动力,拉动经济增长的作用未明显改变。

　　孙英辉认为,一些媒体所谓的“空城”与“地王”并存,抛开具体案例个别性差异不论,从市场预警来看,最明显的就是上半年地产开发商开始从二、三线城市向一线城市“回归”。

　　上半年,重点房地产企业拿地呈量价齐升态势,布局持续快速向一线城市转移。在市场景气不断回升的背景下,重点房企住房销售回款迅速增加,“一线供给不足和三、四线供应过量”市场分化异常特征更加明显。上半年综合排名前15家重点房企竞得房地产用地2467.18公顷,同比增加37%;应支付土地出让价款1217亿元,平均购地成本5156元/平方米。

　　孙英辉表示,异常交易频发,高溢价与退地现象并存,表明市场微观管制手段乏力。“大家都跑,就是‘空城’;大家都追,就有‘地王’。”土地市场发展要与新型城镇化进程相协调,土地供应要与产业集聚、人口流动、公共服务布局相衔接。防止土地城镇化快于人口城镇化,要严格控制新增建设用地,充分考虑城市群与大中小城市衔接,优化土地利用空间布局,使得土地供应与城镇化战略相匹配。

　　对土地投入的高依赖性开始变化

　　孙英辉表示,我国以调整结构转变发展方式的路径,在土地市场上已有所反应,供应总量保持稳中微增态势,供地结构持续调整,基础设施用地负增长,工矿用地增速处于较低水平。扣除房地产用地“补仓”效应,经济对土地投入的高依赖性开始变化。从上半年土地供应情况看,并未出现以高投资促成高增长的模式。在土地供应总量平稳前提下,全国有23个省份用地总量保持增长,且多数为中西部地区,经济结构调整与土地资源匹配程度进一步提高。

　　“十一五”期间,工业用地出让平均价格在200元/平方米左右,变化幅度在4%以内,房地产用地出让均价则由工业用地的6倍上升到8.7倍以上。孙英辉认为,一方面要正视土地出让、土地融资“涉地收入”对地方发展的贡献,另一方面要逐步改革现有土地出让和土地财税管理体制,探索实行租让结合的工业用地供应制度和国有土地收益基金,同时建立强化风险防范机制,减少违法违规抵押。

　　(据新华社北京7月28日电记者王立彬)

　　【延伸阅读】

　　“地王”屡创新高

　　2012年

　　——6月,广州珠江新城D4—B2商业地块,被恒大地产以13.22亿元购得,溢价率高达170%,折合楼面地价每平方米约3.3万元。

　　——7月,北京万柳地块,被赫华恒瑞地产以26.3亿元购得,折算楼面地价近4万元/平方米。

　　——12月,上海南站商务区地块由万科、绿地等四家公司联合以54.31亿元的底价拿下,楼板价11000元/平方米。

　　2013年

　　——6月,广州黄浦区南玻宅地,由佳兆业携裕瑞房地产以45.57亿元拿下,楼面地价为11812元/平方米,成为广州当时的总价“地王”。

　　——7月,北京丰台区夏家胡同地块,经过62轮竞拍,该地块以17.7亿元的总价及承诺建设3.8万平方米的保障房面积被北京懋源房屋开发有限公司竞得。

　　——7月,上海张江高科技园区商住地块以48.7亿元的价格成交,楼面地价21415元/平方米,溢价率88.6%。

　　(据新华社电)