任志强:实际上来看城镇化和房地产没什么关系

　　每一年博鳌房地产论坛来临的季节，观点地产新媒体都一定会对华远地产董事长任志强进行一次专访，每一年都能发现一个不同的任志强。

　　2013年夏，观点地产新媒体再次赴京访问了任志强，他依旧直言不讳，但减少了往年印象中对现实的冷嘲热讽，显得更加理性。

　　任志强的外表是悲观的、激情的，内在却是乐观、理智的，这也许是属兔的人的五型人格。

　　公知还是企业家？

　　任总每天都在微博刷屏，近1500万的粉丝，有人骂他，有人挺他。

　　从以前的骂声一片，到现在毁誉参半，任志强在公众眼中形象的转变，原因也许就如同他新书的书名——《因为我从不装》。

　　他以犀利的言辞，时不时炮轰政策，“不装”的动力来自于对说真话的坚持。

　　“老大哥”刘晓光这样评价他：“他是一个公知。”任志强却断然否认：“我不是公知。”

　　“说两句话就变成公共知识分子？”任志强对自己的定位就是企业家，企业家发表自己的观点，是因为在企业运行过程中出现了一些问题，就这些问题提出来的，企业家通常是从企业生存的角度出发，认为制度上应该进行改革。

　　在谈及国企与民企的合作时，任志强就提到了制度的改革：“大家利用国企，就是想多沾一点便宜。比如说，银行贷款不给民企给国企，民企跟国企合作，就能拿到贷款，要不然拿不到贷款。”

　　“国企凭什么占那么多资源？”任志强一再强调，从贷款额度总比例上就可以看到，人均资源占有量上国企占的比例很高，人均贷款上占的比例也更高。任志强认为，在资源占有和资源分配，以及经济权利这些问题上，要解决公平问题。

　　但任志强所谈及的不仅仅是企业的改革，事实上，公知形象的“树立”就因他所说所讲，已不局限于地产这个圈子。

　　比如提到中西部发展不平衡，任志强说，用碳排放交易的原则来解决，很简单。早在几年前，他就在两会上提出用碳排放交易的办法去解决农业生产和工业生产之差的问题。

　　“黑龙江为什么那么穷？就是因为老种粮食。”他分析说，种粮食可以，如果一斤粮食，可以卖现在三倍的价钱，那种粮食也能致富。政府要用粮价补差的办法，让人们积极种粮食，让种粮食的人也能挣到城里人那么多钱，和做工业一样多的钱。

　　任志强认为，碳排放交易就是这个原则，“产生了一吨的碳就产生一吨的污染，就应该给钱，要不别这么干。干农业产生的是氧，产生碳的就得给钱给干农业的。”

　　任志强说，碳排放交易在工业和农业之差、土地之差等方面都可以解决，它是一种规则，可以运用到其它不平衡的地区和行业上去。

　　不一样的声音

　　但凡有新的政策引发热议，任志强总有不一样的声音。

　　当行业纷纷讨论城镇化是否拉动房地产行业发展时，任志强却说：“城镇化和房地产没什么关系。”

　　在他看来，城镇化的第一步是把农民从土地上解放出来。“不把农民从土地上解放出来，搞什么城镇化？”

　　任志强认为，邓小平南巡讲话之后，才有了城镇化的高速发展，因为有了私营企业。有了民营企业的发展以后，才有农民的就业。农民流入城市，是要把农民从土地上解放出来。

　　“如果没有民营经济的发展和市场经济的发展，没有大量就业，拿什么城镇化？人的城镇化说得容易，进城就行，但是进城之后没有工作，怎么进城呢？”

　　对于房地产行业，任志强依然保持着乐观的态度：“经济下行不等于房地产一定有危险，不是绝对的。”

　　今年7月，“金十条”下发，国务院“严格防控房地产融资风险”的声音，让资金压力巨大的房企担心，未来的日子是否更加难过。

　　任志强却认为“金十条”对房地产的影响不大，因为中国房地产杠杆率不高。

　　“中国没有再贷款，就不叫有杠杆率。”任志强解释说，如果是50万的房子涨到100万，按100万去再贷款，再贷款就可以贷到80万或90万，那么房子跌价的时候，银行才会出问题。

　　此外，任志强认为，中国房地产企业净负债率也不高，现在房地产企业负债率70%多，里头可能有30%、40%都是卖房子的钱，房地产企业净负债率大概也就30-40%。

　　“从报表上看，中国房企的杠杆率是最低的。银行系统资本金才8%，房地产有30%，是不是比银行好多了？航空企业的资本金率只有5%，95%都是负债，房地产是不是比它好多了？”

　　对于潘石屹说SOHO中国只有2%的净负债率，任志强直言：“再过几年，他可能就是净负债率最高的了。”

　　他认为，持有物业的负债率应该越来越高，潘石屹以后都持有物业的话，肯定是负债率越来越高了，因为他不卖房子了。

　　但任志强也指出，持有物业，净负债率高也不受影响。

　　“为什么亚洲金融危机的时候，香港几家大的地产商都没事？”任志强以香港房企为例指，因为他们的租金是相对稳定的，而租金收益占的比例很高。香港大的地产商，前7家企业房地产租金收益部分大概占到了6成，卖房子只占4成。

　　从华远到地产

　　作为华远地产的董事长，任志强在言论中很少提及华远。讲起华远时，也总是把观点延伸至整个行业。

　　2013年，华远提出要提升商业地产的比例，任志强介绍说，华远在长沙是以商业地产为主的，其它地方不是，长沙的物业与海信合作。华远的商业地产在别的地方也有，包括在北京和沃尔玛的合作，但是比例不大。

　　对于商业地产，任志强认为，商业要看位置，位置合适就没风险，位置不合适就有风险。

　　“哪个城市都有一些商业地产是烂的，但哪个城市都有一些商业地产很好。”任志强说，比较典型的就是中粮大悦城，西单大悦城比预期好很多倍，但是朝阳大悦城就差远了。

　　他也强调，在三线、四线城市弄那么多商业地产肯定有问题。

　　事实上，即使是从随处可见的小区电梯广告，任志强也能由此讲到物权法。

　　任志强调侃7月10日早间央视一档关于小区广告等收益归属的节目，他说，15年以前就已经有了《物权法》了，华远实行业权制度也已经这么多年了，广告费按照业权比例给大家分，媒体都报道了很多次，为什么央视二台就不知道呢？

　　“到目前为止，实行业权制度的可能全国就我一家。”任志强介绍，华远小区的业主开会的时候，不但公布，而且都出了书。公布物业费减多少，小区广告费赚多少钱，车库赚多少钱，已经执行十多年了。

　　但他也坦言，很多小区没有这样做，也不是不对，是国家没有明文规定。虽然有《物权法》，但是没有实施细则。

　　以下为观点地产新媒体对华远地产股份有限公司董事长任志强先生2013博鳌房地产论坛采访实录：

　　观点地产新媒体：您觉得您是不是公知？

　　任志强：没人说是。公共知识分子，就是到各个国家去游说，自己不干实业，只是传播道理，像孔子才是地地道道的公知。说孔子是公知，没人提出反对意见，他到这个国家说，国王不听，他就到另一个国家跟另一个国王说。他可以到任何一个国家去说，也不当官，没有利益在其中。

　　公共知识分子除了传播道理以外，别的都不干。我根本就不是公共知识分子，我就是企业家，企业家发表自己的观点，是因为在企业运行过程中出现了一些问题，就这些问题提出意见。

　　企业家通常是从企业生存的角度出发，认为制度上应该进行改革，说两句话就变成公共知识分子？哪那么容易就给你这个称号？想得挺美的。

　　观点地产新媒体：您认为新一届政府对房地产行业的态度是什么？

　　任志强：现在不知道。7月份经济工作会议之后可能知道，也可能不知道。要看看经济工作会议公布什么东西。

　　观点地产新媒体：“金十条”对房地产或者银行不是太利好，您怎么看？

　　任志强：谁说的？中国房地产杠杆率也不高，没有再贷款，就不叫有杠杆率。美国3亿人的住房贷款有13万亿美元，相当于GDP总量，还有2亿美元汽车、修房子等其它贷款。

　　如果个人贷款总量和GDP总量一样，我们得50多万亿才够。现在才8万多亿的个人贷款，差远了，8万多亿里头，还有部分不是房地产的贷款，房地产才占12%，人家是100%，所以我们没有什么杠杆率。

　　为什么没有杠杆率？如果是50万的房子涨到100万，按100万去再贷款，再贷款就可以贷到80万或90万，那么房子跌价的时候，银行才会出问题。我们现在50万的房子已经涨到100万了，涨到100万的过程中，50万的贷款可能还得就剩20万了，那房价跌70%也没事。没有再贷款，哪来的杠杆率？

　　美国是有杠杆率的，房子只要涨价就可以从银行多贷款，贷款是随着房价涨价往上走的，因此跌价对银行有影响。中国的跌价和银行没关系，几年以前贷的款都还得差不多了，哪来的关系？

　　中国房地产企业净负债率也不高，现在房地产企业负债率70%多，里头可能有百分之三、四十都是卖房子的钱，真正的银行贷款没多少。从报表上看，中国房企的杠杆率是最低的。银行系统资本金才8%，房地产有30%，是不是比银行好多了？航空企业的资本金率只有5%，95%都是负债，房地产是不是比它好多了？

　　现在房地产企业负债率最高也有70%多一点，平均也就65%左右，超过65%的都算高的了，如果按65%算，资本金率有30%多，还有相当一部分是卖了房子没有结算的钱，所以银行净贷款没有多少，好多贷款其实是老百姓贷款，不是企业贷款，老百姓贷款那一部分，也不用算在开发商头上，所以没多少。

　　观点地产新媒体：潘石屹说他只有2%的负债率。

　　任志强：他的负债率非常低，因为过去卖房子利润大。现在转型持有物业，按道理说持有物业的负债率应该越来越高，以后都持有的话，肯定是负债率越来越高了，因为他不卖房子了，再过几年，SOHO中国可能就是净负债率最高的了。

　　香港几个大的公司净负债率很高，但是租金很稳定，所以无所谓。房价跌的时候，租金不一定跌。房价可能两三年之内有一个波动，但是租金还是按原来的规律往上走。

　　为什么亚洲金融危机的时候，香港这几家大的地产商都没事？因为他们的租金是相对稳定的，而租金收益占的比例很高。香港大的地产商，前7家企业房地产租金收益部分大概占到了6成，卖房子只占4成。

　　观点地产新媒体：现在经济往下行，房地产不存在风险？

　　任志强：经济下行不等于房地产一定有危险，对房地产来说，最大的危险是战争，只要发生战争的话，房地产危险就相当大。平时地产战时金，战争的时候都是买黄金，带着方便到处跑。

　　观点地产新媒体：您对钱荒怎么看？

　　任志强：钱荒是假的，是银行制造出来的。按照以往的政策，6月份应该是要补充流动性，历年都补，但今年突然不补了，所有的银行都按照原来熟悉的路子来考虑问题，就不知道该怎么办，所以引起钱荒。

　　又比如说所得税，本来应该4月份交的，5月份没上交，6月份才上交了。那5月份我拿到的钱为什么不先用呢？还有，年初的时候，外贸达到三、四千亿美元的顺差，为什么到5月份、6月份没有了呢？说明外资都跑了。

　　我们的存款准备金率是18%、19%，起码存了几十万亿在银行，准备金也是银行的钱，存款准备金率降1个点就释放5000亿出来，降2个点，可能1万亿就出来了，怎么会有钱荒呢？中国根本不存在钱荒的问题。

　　观点地产新媒体：您对城镇化有什么看法？

　　任志强：我觉得城镇化和房地产没什么关系，城镇化的第一步是把农民从土地上解放出来。土地承包制之后才开始有城，农民流入城市，首先是要把农民从土地上解放出来。不把农民从土地上解放出来，搞什么城镇化？第二步是农民在城里就业。

　　邓小平南巡讲话之后，才有了城镇化的高速发展，因为有了民营企业，有了民营企业的发展以后，才有农民的就业。没有这个，农民工怎么能就业？

　　如果没有民营经济的发展和市场经济的发展，没有大量就业，拿什么城镇化？人的城镇化说得容易，进城就行，但是进城之后没有工作，怎么办呢？

　　观点地产新媒体：住建部年初的时候承诺6月底要实现500城个人住房信息系统联网，现在期限都过了，您对这个怎么看？

　　任志强：我认为早就联上了，联上了也不等于说要告诉你。本来联网的时候也没有说让老百姓公开用。

　　联网的基础比较差，因为联网是个技术问题，但以前的资料根本没有存档，怎么输入进去？或者本来就是手工的，输入两年可能都输入不完。现在北京的很清楚，2005年以后的都可以查出来，但2005年以前的根本就没那些基础数据。数据全部输入进去不可能在短期内完成，人家说的是把网联上，没说把数据都弄进去。

　　我们现在是几种土地，一个是划拨土地，一个是出让土地，现在出让土地上的房子基本上联网的问题都不太大，只要是在1998年以后，或者是2005年以后。1998年以前可能连计算机都没有，联什么网？那都是一张张纸，要把那些资料输进去，得要多少人力、物力才能输进去？要多少年才能输进去？

　　比如，原来有100套房子，但只要不是商品房，都查不出来，照样可以买商品房。那只是针对炒房的人，炒房的人一定是买过商品房的人。

　　房改房和福利房不包含在内，意思就是说他们没有炒房，理想主义者不就这么想的吗？房子都是分配来的，怎么能炒房呢？其实，分了三套房炒两套房这种是最多的。

　　我们现在还有一些房子，既不是划拨土地也不是出让土地上的房子，还有一大堆平房、四合院的老房子以及小产权房，这些根本就没有统计，数据怎么能进去？小产权房办过房产证吗？没办过，怎么能统计进去？

　　就像土地确权，说了多少年了，完成了吗？过去一亩地是700多平方米，给国家交农业税的时候就按一亩地700多平方米算的，没有农业税以后一亩地就变成666多平方米，确权的时候是按过去的一亩确权还是按新的一亩确权？这就得做一次土地普查，没有重新登记根本就不对的。

　　一直说18亿亩红线不能突破，说是要保证粮食安全，这和粮食安全有什么关系？我们用的粮食只要13亿亩，最高峰的时候才15亿亩，和18亿亩没关系，剩下的几亩是果树、农田、菜地。

　　观点地产新媒体：对于小产权房，您有什么意见吗？

　　任志强：现在都在说小产权房有多少，统计历年竣工的面积，小产权房大概6亿多平方米，现在说60亿、100亿平方米，哪有这么多？查查每年竣工的数，怎么出来的60亿平方米小产权房？瞎说。

　　关于小产权房，我早就写过意见了，专题报告都给中央报过。现在社会上讨论的问题，其实多少年以前我们都解决完了，但是没有人把它当回事。

　　比如中央二套早上播了一个节目，讲一个小区的物业公司，把小区电梯里的广告收益不知道用哪儿去了，然后找人评论。

　　15年以前就已经有了《物权法》了，华远实行业权制度也已经这么多年了，广告费按照业权比例给大家分，媒体都报道了很多次，为什么央视二台就不知道呢？到目前为止，实行业权制度的可能全国就我们一家。

　　华远的小区业主开会的时候，不但公布，而且都出了书，把物业费减多少，小区广告费赚多少钱，车库赚多少钱都公布出来，已经执行十多年了。

　　香港的303法案已经非常明确地把这些都分到户了，执行这个建筑物法案已经这么多年，我们为什么就学不来呢？很多小区没有这样做也不是不对，是国家没有明文规定。

　　虽然有《物权法》，但是没有实施细则。

　　观点地产新媒体：您怎么看待国企和民企合作？

　　任志强：大家利用国企就是想多占一点便宜。比如说银行贷款不给民企给国企，民企跟国企合作就能拿到贷款，要不然拿不到贷款。

　　从贷款额度总比例上就可以看到，国企凭什么占那么多资源？人均资源占有量上国企占的比例很高，人均贷款上占的比例也更高，凭什么国企不应该提高效率和水准？在资源占有和资源分配以及经济权利这些问题上，要解决公平问题。

　　观点地产新媒体：华远今年要提升商业地产的比例，商业地产的风险大吗？

　　任志强：我们在长沙是以商业地产为主，其它地方不是，长沙的物业是与海信合作。别的地方也有一些商业项目，包括在北京和沃尔玛的合作，但是比例不大。

　　商业要看位置，位置合适就没风险，位置不合适就有风险。哪个城市都有一些商业地产是烂的，但哪个城市都有一些商业地产很好。

　　比较典型的就是中粮大悦城，西单大悦城好得不得了，比预期的好很多倍，但是朝阳大悦城就差远了，和西单的没法比，不是一个水平的。

　　商业地产要看搁在那儿，在三线、四线城市弄那么多商业肯定有问题。

　　观点地产新媒体：去年是旭辉、新城，今年是开元和当代等房企都在香港上市，您觉得这一批如何？

　　任志强：当代卖不出去，最后是中城联盟帮他；旭辉还不错，感觉做得还挺好。

　　以前是建业，是中城联盟里最早去香港上市的，协信估计是想今年上市，这几个都是中城联盟的。

　　上市没什么不好的，反正能上就行了。上市不一定在第一期表现好，潘石屹第一期挺好，第二期就不行了，股票跌得一塌糊涂，只能发债。所以，在高点的时候上市不一定都有好处，因为第二次可能很难；在低点的时候上市，因为低不到哪儿去了，高一点的时候再融资就比较容易了，可能第二次、第三次融资的时候溢价很多。因为资本市场是波动的，所以不能绝对地说低点的时候上市就不好。

　　现在凡是发展速度比较快的都在境外融资，境外融资成本低，而且不受限制。A股的上市企业，像万科，都是在前期沪指6000点的时候拿到了大量的钱，都是几百亿的拿，中铁、中铁建都从市场上拿到四五百亿，所以后来发展越来越快。

　　观点地产新媒体：您的业绩压力大吗？

　　任志强：我们不像别人，按股东会要求能够完成利润业绩就行了，我没觉得这个有什么大问题。

　　我们要的是净资产回报率，规模小，净资产回报率比较高就行了。比如说，股东手里拿着一块钱，我赚了两毛钱，如果另外一个企业，虽然也拿1块钱，但挣了1毛5，到底谁好？很多人不太重视净资产回报率，老觉得万科规模大。我拿着一块钱，万科拿着100块钱，当然应该比我规模大，资本金大40多倍，但是利润可是没有40多倍，万科利润要到200亿左右才有我40多倍。我们扩张速度没有那么快，也没有融资，从现在看，建立了境外融资渠道的企业，都比只有国内这一条渠道的好。

　　企业合作上，万科等大企业与其他企业合作会收品牌管理费。比如说各占50%股权的项目，合并报表然后共同分利，但是不管赚不赚钱都要先收一个品牌管理费，高的时候可能要收到4%、5%，跟大企业合作，可能收2.5%。比如万科和中粮合作，可能就收得低，因为中粮会给万科一部分合作贷款。

　　各个企业情况不一样，有的收得高有的比较低，高的有5%，低的可能是2.5%、0.5%，好像最低的是0.5%。

　　大企业和小企业合作都这样，我们也收，大概收到5%。收了5%以后，项目的利润再按比例分。这样合作也不是稳赚不赔，大企业要承担贷款风险，小企业也赚了，可能以前一平米赚200，现在赚300、400，因为有品牌效应。

　　观点地产新媒体：您认为未来会是强者越强，还是均衡的一个状态？

　　任志强：市场越开放，产业集中度会越高，但是房地产不会像可移动产品集中度那么高。比如说钢材、汽车、电视、冰箱这一类工业产品都是可移动的，所以集中度都很高。

　　房地产是不可移动性的，只能说产业集中度会相对提高，但不可移动性决定了房地产不可能绝对集中。在一个地方生产的房子，不可能搬到各地去，所以万科也就在这些城市里走，换些城市它不去了。

　　现在很多城市根本就没有大开发商，还是靠本地的小开发商，三四线城市很多都没有外地开发商，就是因为房地产产品不可移动。

　　房地产企业市场占有率只能从1%变2%、2%变3%或者3%变4%，但是绝对集中几乎是不可能的，这个产业的不可移动性决定了这点。

　　比如说万科，过去的市场占有率是1%-2%，现在可能也就2.5%左右。今年就按1500亿销售算的话也没多少，也就占百分之几，但是钢厂或者汽车，可能一个企业能占到百分之十几。

　　在美国，小地产商更多，一年就卖三套房子的也有。他们已经过了城市化集中发展的阶段了，已经有90%多的城市化率，也没有农民进城这回事。中国还在发展期，还早着呢，最少还得十几年时间。

　　在三四线城市，大开发商不去，小开发商就能发展起来。大开发商去了，小开发商就活不下去。外资企业进入中国生产汽车，中国的汽车产业就发展不起来，一样的道理。

　　观点地产网：中国中西部的不平衡，未来还是会持续？

　　任志强：中西部不平衡，这个很简单，应该跟碳排放交易一样。我在几年前就提出要增税补息，在两会上就提出用碳排放交易的办法去解决农业生产和工业生产之差的问题。

　　我们有80个产粮大县，中央政府不准它改变，还是必须得种粮食。黑龙江就是种粮大省，为什么黑龙江那么穷？就是因为它老种粮食。

　　种粮食可以，如果一斤粮食可以卖现在三倍的价钱，那种粮食也能致富。如果你在城里挣1万块钱，他在农村就挣500块钱，那他当然不干了。政府要用粮价补差的办法，让人们积极来种粮食，让种粮食的人也能挣到城里人那么多钱，和做工业一样多的钱。

　　凭什么上海就不种粮食？北京就不种粮食？北京把地变成工业地，发达了，那就得拿出钱来补，买粮食就得3倍、5倍的价钱才行。

　　碳排放交易就是这个原则，产生了一吨的碳就产生一吨的污染，就应该给钱，要不别这么干。干农业产生的是氧，产生碳的就得给钱给干农业的。比如说3块钱里头，1块钱是基本粮价，1块钱是给农民补贴，1块钱变成水利基础设施，政府负责投入，这就都解决了。

　　要不然产粮大县卖粮食永远卖不出那么多钱，老是那么穷，又不允许这些地方把土地变成工业，那它怎么办？都按比例来给补贴，增加粮食的价钱，这样就解决了。

　　西气东输、南粮北运，一样的道理，能把那个地方的天然气运到这儿来，不就是为了平衡吗？粮食也可以用这个办法去平衡，转换一下就可以了。

　　碳排放交易在工业和农业之差、土地之差等方面都可以解决。它是一种规则，可以运用到其它不平衡的地区和行业上去。