房企上演“天上人间” 成败分水岭全看融资

　　几家欢喜几家愁，这是当今房地产企业最真实的写照。

　　近日，各大房企上半年业绩捷报频传，业绩前十的房企中超过半数销售均价呈上涨之势，其中仅有绿地、保利、中海及万达的销售均价，较去年同期基本持平或小幅下降，且跌幅仅在4%以内，其余房企售价均上扬。

　　另一方面，中小房企市场受困的消息却不绝于耳。万方地产公告，公司名称将变更为“万方发展”，而行业类别也由“房地产业”变更为“批发业”。除此之外，上海新梅、万好万家、绿景地产等也在逐步退出房地产业。

　　不难看出，在大房企高歌猛进之时，一部分默默无闻的中小企业正经历着残酷的行业洗牌。在这生死抉择之中，他们或退出、或转型、或割肉、或追逐资本市场，无不使出浑身解数。但不管怎么样，整合时代的到来亦不可逆转。

　　房企命运上演“天上人间”

　　对于大房企来说，今年上半年房地产市场，延续了自去年下半年以来的回暖态势，行业龙头企业的市场份额进一步提升，较早奠定了全年的业绩基础。据中国指数研究院监测数据显示，销售业绩行业领先的52家品牌房企中已有26家在上半年销售额突破百亿，其中万科、绿地、保利、中海四家企业的销售额更是突破了600亿的销售大关，而融创、碧桂园、华润等企业销售额则实现了50%以上的同比增长。

　　从具体企业来看，万科销售业绩保持首位，累计实现销售金额843亿元，销售面积726万平方米，行业地位稳固；绿地集团以销售金额653亿元，销售面积714万平方米紧随其后；保利地产则在2013年上半年共实现销售金额648亿元，销售面积581万平方米，位列第三。

　　从数据上不难看出，今年上半年大房企业绩表现不俗，在调控背景下并没有习惯性地进入销售瓶颈，反倒逆势而上。3月份楼市“国五条”出台之后，包括万科、保利、金地、招商在内的一线房企在2012年业绩基础上，纷纷上调了2013年全年销售目标，且平均上调幅度为12.8%。

　　另一方面，中小房企却在巨头的阴影下举步维艰。

　　近日，金都房产就传出，为缓解资金压力把旗下高尔夫艺墅项目出让给融创和绿城的消息；而盛高置地在接连卖地、卖项目后，最终把壳资源都卖给了绿地；上海本地的一家开发企业——上海新梅近期则完成了一笔特殊的交易，以1020.86万元向兴盛集团出售江阴新兰房地产开发有限公司55%股权，并以3035.3万元向兴盛集团购买喀什中盛创投有限公司100%股权，以间接获得宋河酒业10%股权。而据相关人士透露，上海新梅凭此完成了房与酒的置换，公司决策层也确定了在未来一段时间内逐步退出房地产行业的战略。

　　“因房价、地价的持续走高，房地产行业逐渐走向一个寡头垄断的行业，中小型房企生存困难”，万好万家相关人员无奈地向媒体这样表示，为应对企业所遇到的困局，公司拟由房地产、酒店业向矿产行业和第三方支付产业转型，力求逐步退出房地产行业。

　　数据也证明如此，据《2013年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50》显示，2013年上半年，在上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为15.21%，较去年全年增加了2.45个百分点；销售面积集中度方面，TOP10企业市场份额从去年的9.10%上升至9.85%不难看出，房地产行业集中度已越来越高。

　　而这一现象似乎还将在未来延续，据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。

　　融资渠道或成房企分水岭

　　2013年6月20日，对于中国的银行业是疯狂的一天。当日，银行间隔夜回购利率最高达到史无前例的30%，7天回购利率最高达到28%。而在过去很长时间里，这两项利率往往不到3%。由此，银行间资金极度紧张的“钱荒”蔓延开来。

　　众所周知，房地产是资金密集型行业，而银行的“开发贷”一直以来是开发商赖以生存的生命线。银行没钱，钱从何处来？这里可成为房企的首要问题。而这也自然会对整个房地产行业带来巨大影响。

　　实际上，融资渠道的差异，已成为大小房企分化的重要原因。

　　在港上市的龙湖地产有限公司10日公告，公司近期与13家本地及国际银行签订一项76.72亿港币等值的四年期俱乐部式筹组贷款，刷新了内地房企单笔贷款融资规模的新纪录。据了解，龙湖获得这笔贷款的利率为香港银行同业拆息率加310个基点。贷款总规模共计76.72亿港元，其中，美元部分1.65亿美元，港元部分共63.85亿港元。

　　而据龙湖知情人士透露，龙湖早在4月份就开始运作此笔银团贷款，当时市场的流动性还比较宽裕，但近期国内外的流动性已经明显收紧，龙湖算是抓住了难得的市场窗口。

　　实际上，大房企通过海外融资，拓展融资渠道的远不止龙湖一家。6月29日，恒大与邮政储蓄银行达成战略合作，并获50亿综合授信，获得稳健增长“发动机”；而前一天，万达在香港成功买壳，有了另一条融资通道“躲钱荒”；万科总裁郁亮也一反常态地表示，目前现金流很重要，反而不太强调资金效率。

　　而据相关机构统计，截至目前，今年已经有约30家标杆房企通过各种海外渠道进行融资，总额接近800亿元，这早已超过去年全年的规模。

　　大企业多融资渠道，规避了“钱荒”带来的影响。而从长期来看，对于以银行贷款为主要融资来源的中小房企却是个考验。土地是房地产行业生产原材料，但银行这条融资渠道受阻后，手中无钱买地，已成为中小房企的普遍现象。这意味着进一步再生产受阻，制造面包的面粉没有了；退一步说，即便中小房企手中还存有剩余资金，拿地也难免要与大型房企遭遇，但凡有开发价值的土地，价格都会被“举”得虚高，开发用的资金还耗得起么？

　　对于融资问题，豪尔斯地产董事长李小宁认为，从经济领域来看，房地产分化是趋势。房地产市场的政策逐步趋于完善，不规范、不适应的企业就被排挤出去。地产行业相对于其他行业，对资金链要求更高，一旦出现问题就会马上显现出来。而中小企业融资更困难，有些被迫转向其他资本市场融资，但成本高、风险大。

　　华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎则表示，“目前，金融环境发生最大变化就是金融脱媒，很多资金来源不是依靠银行贷款，而是依靠直接融资。融资脱离银行后，贷方不是仅仅关注项目本身，而是关注企业本身，这种趋势越发明显，所以越来越导致马太效应。因此，在金融背景和市场背景下，房地产行业分化程度、集中度会越来越高。”

　　创新型中小房企或突围

　　其实，面对着市场竞争的日益加剧，中小企业也一直在寻求自己的生存之道。

　　在销售业绩不佳和融资途径不畅的情况下，一部分中小企业开始打起了赴港上市的主意。6月，南京朗诗地产以总价8.631亿港元，收购香港上市公司深圳科技控股有限公司12.6亿股，从而完成借壳上市。而有此想法的并不止朗诗一家，金轮天地、五洲国际等中小房企也都于年内成功登陆香港资本市场。

　　但这一方式，似乎并未被业界所看好。北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋表示，当前的房企分化和政策有关，国家对房地产的打压，使房地产脱离暴利。对于本身有没有技术优势，运营不规范的中小企业，会导致其逐步脱身。融资是一方面，大房企开发成本较低，运营规范，这些是中小房企不可比拟的。

　　而另一部分中小房企的做法就显得更为激进。不久前，一家注册资金仅1000万元的北京房企以46亿元拿地刷新上海总价纪录，上演了蛇吞象的壮举。在这“拼命三郎”式的行为背后，实际上隐藏着巨大风险。倘若这一行为并非资金充裕而为之，那这样的行为无异于一场豪博，而赌注正是未来的房地产市场走势。但在调控背景下，房价大涨的可能性几乎没有，在未来这家房企是否会得益于该项目是个未知数。

　　然而，中小房企并非没有生存空间。公衍奎认为，目前为止，适于中小房企的一些生存模式也在出现，如清资产模式。“资金是寻求能带来利益的投资。如果未来小企业有一些特殊的竞争力的产品，一些特殊的模式，也是可以盈利的。房地产行业是会洗牌，但是只会洗掉那些平庸的中小企业，一些具有创新性的中小企业很可能在这个契机中做大。”