一线城市地王为何频现？

　　近期在货币市场上爆发的“钱荒”并没有影响到开发商豪金夺地的热情,北京、上海、广州、重庆和杭州等城市相继出现总价和单价“地王”。今年上半年主要城市土地出让金规模与2010年同期相比基本持平,而地王的火热程度却远甚于2010年。

　　本轮地王的出现是在经济增速台阶式下移、货币增速下行周期开启、人民币升值趋势疲态尽显、楼市挤泡沫已成为共识等大背景下上演。在经济周期、金融货币周期、政府投资周期已经不再支持楼市可持续上攻,而在楼市下行周期已显端倪的情况下,地王为何会逆市频现?

　　从楼市运行逻辑来看,地王的产生是开发商主动补库存的必然结果。去年四季度以来的这波楼市回升行情,主要发生在一二线重点城市。今年上半年,这些城市新建住宅成交量同比增长30%,绝大多数城市库存出现下降。中原地产研究中心统计数据显示,全国主要的一二线城市中,截至6月初的住宅库存为171.73万套,相比年初的180万套下降4.6%。

　　今年以来,很多开发商处于“有钱没货”的状态,资金面宽裕以及看好一线和二线重点城市房地产市场前景,这是开发商在土地市场上表现异常积极的主要原因。2012年下半年以来,国内十大品牌企业在一、二线城市拿地规模占比稳步提升,2013年一季度达到69.4%,二季度则进一步增加至78.7%。

　　重点城市地王频现背后的另外一个重要原因,是资金寻找避风港。目前,国内外政商学界对于楼市与实体经济背离之深、楼市泡沫程度及可能产生的后果基本达成共识,而挤泡沫过程也已经开启。目前来看,一线和二线重点城市各类资源集聚的能力非常强,基础和市政设施配套较为优质,向第三产业转型较为快速,住房需求在这些城市长期居高不下。

　　同时,我国新型城镇化模式选择上雏形已具,即城市群模式,这意味着未来中心城市(主要是一线和二线重点城市)的集聚能力和向心能力还将继续增强,这些城市的人口也会继续增长,住房需求保持旺盛将是常态。因此,即便我国楼市在整体上进入下行周期,但在结构上的不平衡将越来越明显,一线和二线重点城市将继续保持上升态势,这也将是众多开发商看重的开发区域。由于这些城市待开发区域日臻减少,所以每有土地出让(特别是中心区域的土地)便会吸引众多买家,地王频发也就不足为奇。

　　地王的房价带动和示范效应,预示着楼市区域分化的态势也将越来越明显。从中国指数研究院披露的百城房价和10大城市房价对比可见,百城房价走势已经显示上涨疲态,环比涨幅自今年4月份以来连续3月回落,这意味着多数三四线城市将继续挣扎在去库存、去泡沫的泥潭里。随着因清理影子银行所造成的货币资金环境全面紧缩,这些城市去库存、去泡沫的进程将会加速。但与此同时,一二线重点城市的房价在未来一段时间内仍将处于上涨趋势。今年以来,10大城市房价环比连续6个月超过1%,考虑到这些城市的开发区域越来越远离中心城区,造成数据失真和不可比,房价实际上涨幅度可能更高,目前仍没有显示出趋缓的态势。

　　本轮地王有两个特点,一是地王大多诞生在一二线重点城市;二是地王多数诞生于城市中心区或热点片区。地王的诞生从表面上看,是热点城市和热点城市中心区土地供求严重不平衡的结果,而实际上却是土地市场价值(稀缺、中高端物业需求强劲、抗跌性能力强)的体现,背后的驱动因素则是资源集聚能力在城市间差别太大、公共服务设施和基础配套设施供给不平衡。这预示着我国未来新型城镇化,必须要解决资源集聚不平衡、公共服务非均等化的问题,疏导高度集中在城市中心区的住房需求,这是构建楼市调控长效机制的内容之一,这对于我国选择城市群的新型城镇化模式有指导意义。

　　地王与“钱荒”同时出现,让实体经济的困境与资产市场的虚火形成鲜明对比,从侧面暴露出低估房地产泡沫的严重性。因此,实体“钱荒”和资产价格暴涨的反差,将进一步倒逼管理层加速房地产去泡沫的结构性调整进程,这预示着管理层将会加大力度清理影子银行,特别是原本投入实体经济的表内信贷资金以影子银行形式曲线进入房地产。房地产行业是资金密集型、依赖性和互动型的行业,资金面全面收紧将加速行业下行周期。但同时考虑到经济转型的艰巨、楼市泡沫破灭对金融市场和地方财政的影响,这一过程可能相对较长。　□深圳市房地产研究中心李宇嘉