二手房答疑：临签约才发现买到"高龄"楼咋办?

　　二手房交易答疑解惑

　　最近读者常女士私信本栏目微博(@新浪微博“广州日报二手楼市”),说看了几个月的房子,最近看中了一套房改房,看楼时中介说是1995年的房子,准备网签时看查册表才发现楼房建筑时间是1985年,但在房产证上是没有显示的,只有查册时才看得到。为此,她询问本栏目,如何判别楼龄长短以及楼龄长短对贷款的影响。

　　读者故事:买学位房楼梯楼容易买到“高龄”楼

　　读者张先生也曾经遇到与常女士同样的经历,他于2010年买员村一个楼梯楼,当时看到外墙似乎挺老旧,但业主手中的房产证却是2000年出证的。中介告诉他,房屋的确是在上世纪80年代末兴建,由于业主所在的国企改制问题,房改房出证在2000年才办下来。张先生当时也犹豫了,因为当时员村楼价已为“8字头”,买一个20多年楼龄的房子有点不甘心,后来他比较一下,觉得该小区有大院管理,虽然外墙破烂,楼道还挺干净,于是就买下来。最近,员村部分区域有拆迁的风声,张先生这个“8字头”买的房屋估计也在拆迁范围内,周边的二手楼梯楼闻风而动,楼价已飙升到差不多2万元/m2。

　　据了解,买越秀区的学位房,买到“高龄”楼梯楼的机会比较大。一位网友发帖询问:“铁一小学地段的楼龄30年左右的混合结构黄皮楼可办理抵押贷款手续吗?房产证是写着是:1998年向铁路公司购买。听说这种房子可做贷款15年左右,请问真的可以吗?”

　　专家解释:

　　楼龄初判可看外墙

　　满堂红法务部专员罗凯波表示,关于楼龄,对于按揭来说,官方的说法是“贷款年限+楼龄不能大于30”,但实际操作中,许多十五六年楼龄的房屋依然可申请20年的商业贷款(公积金贷款影响会大一些),所以楼龄的问题虽然在公开的文件中全部显示影响按揭,但在实际中,影响虽然存在,但非常有限,因为按揭贷款最主要的影响因素在于贷款人的资质,有长期稳定收入的人群申请贷款,加上贷款额与抵押物业经评估的市场价值之比例符合贷款政策(例如首次贷款可申请七成等),基本上贷款期不会受到太大的影响。当然,贷款人的年龄也是重要因素,但很多时候如果贷款人已超过50岁,只要增加一个年轻的共同贷款人,贷款年限亦可延长。

　　满堂红罗凯波介绍,关于楼龄的确认,民间对楼龄的定义亦很混乱,根据房管部门目前公示产权信息的途径中,亦并非全部都有显示。关于楼龄起算的认定,有很多种说法,例如:土地划拨时起算说、建筑时间说、出证时间说。其中建筑时间看上去比较多人接受,但实际也非常难认定,因为建筑时间的时间节点太多了。

　　中原地产小北路分行高级营业经理李勤海表示,买家看楼时可通过肉眼初步判断楼龄,建于上世纪70年代的楼梯楼俗称“黄皮楼”,楼高一般3到6层,至今30多年楼龄,只可办商业贷款;建于上世纪80年代的9层高楼梯楼,一般为石米外墙,19～25年楼龄,可申请15～18年的住房贷款,公积金或商贷皆可:建于上世纪90年代的房屋,无论楼梯楼或是电梯楼一般为马赛克外墙,至今楼龄15年以上,可以申请15～22年的住房贷款,公积金或商贷都可做;2000年以来,外墙多为条形砖,住房按揭年限为25年。就房屋结构而言,框架结构的楼梯楼可以申请最高15年的住房贷款;混合结构的按揭上限在8～10年之间。李勤海表示,申请住房贷款时,银行可通过房产证上载的建筑时间来判断楼龄。记者李凤荷