中冶退地的秘密：政府拆不动还是企业太缺钱

　　记者苏丝南京、上海报道

　　总价地王，从不缺故事。

　　7月5日，南京市国土资源局发出公告，终止南京下关滨江2号地块(NO.2012G50)出让程序。该地块是2012年11月30日由中冶置业控股的南京临江老城改造建设投资有限公司(下称“南京临江建投”)以56.2亿元获得的。作为去年的全国总价地王，还被国土部公开调查过。

　　7月8日晚间，中国中冶(601618.SH)公告称，公司子公司中冶置业已于2013年7月8日致函南京市国土资源局，要求其在3日内退还2号地土地投标保证金11.3亿元及相应的财务费用等。

　　7月8日，南京市委宣传部相关人士在电话里对本报记者说，“退掉的2号地不是地王”，另外没退的两块地才是最贵的。与2号地块相邻的1号、3号地，中冶于2010年以总价超过200亿元摘得。

　　南京政府收回地王，是因为中冶无钱开发么？

　　本报记者查询得知，南京临江建投由中冶置业集团有限公司和南京市下关区国有资产投资发展有限公司于2009年8月合资组建，注册资本406000万，中冶出资40亿，占股98.5%，南京下关国资投资出资6000万。中冶集团董事长、党委书记刘福明担任法人代表。

　　一年后的2010年9月，南京临江建投通过竞拍取得南京市下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块土地使用权，土地出让价分别为121.41亿元和78.93亿元，总价为200.34亿元。

　　据一位南京业内资深人士介绍，SOM公司、南京大学设计院和南京市规划局编研中心共同编制的项目控制性详细规划方案，2012年7月18日通过南京市规划项目审批会。与此同时，中冶置业还参与了包括南京河西基础设施和150余万平米保障房项目在内的多项重大城市建设，投入了巨额资金。

　　蹊跷的是，获得2号地半年后，即今年4月10日，中冶置业南京公司全资子公司南京中冶盛和有限公司在上海联合产权交易所发布了一则100%股权转让的公告，挂牌价2.551亿元。上海联合交易所向本报记者证实，由于无人竞买，该公司已经以底价成交了。

　　据本报记者调查，南京中冶盛和是中冶置业南京公司于2012年10月18日以3360万元注册成立的房地产公司。截至2013年2月28日，该公司资产2.5224亿元，总负债13.702598万元，亏损12.148930万元，净资产为2.521亿元。评估值为2.5463亿元。本报记者咨询获悉，中冶盛和重要资产是拥有一块商业用地。

　　此前的2011年11月，南京临江建投还在北京产权交易所刊登公告，拟转让南京长江国际航运中心开发建设有限公司100%股权及10.8亿元债权，在产权交易所的挂牌价格为近18.4亿元。

　　此外，中冶也已将基建公司撤出南京。中冶置业2011年8月投资5亿元注册的南京中冶阅江基础设施投资有限公司，目前工商登记状态为：企业直接申请注销。

　　一位中介人士透露，中冶南京拿下滨江3幅土地后，积极寻求与投行和基金公司的融资合作，但至今无果。

　　无法引进大资金，光靠卖项目融资，对于下关地块所需的天量投资而言，不过是杯水车薪。目前，1号地虽已基本拆迁完毕，但迟迟未动工，3号地拆迁进度迟缓。

　　但是，中冶置业知情人士否认是由于公司资金紧张而导致2号地被收回。真正的原因是，政府不能及时完成拆迁，将地块按合同约定时间交付给项目公司。从过去半年来的进展情况看，拆迁遇到了很大问题。“你想想看，如果不是政府拆迁的原因，而是企业自身的原因，中冶敢发函要求政府3日内退还保证金和财务费用吗？”这位知情人提醒说，雅戈尔前不久退地是认罚了4.8亿的。

　　拆迁进度缓慢一直是政府的心病。据公开资料，下关棚户区改造项目涉及拆迁居民1.03万户，住宅房屋建筑面积约50万平方米，户均40多平方米，其中棚户区面积达32万平方米，占动迁总量的64%，是南京市户数最多最为集中的危旧房棚户区。本报记者实地调研，估算1­3号地块目前大概拆迁完成70%，还有30%居民仍然照常生活在唐山路一带。

　　南京业内人士指出，推出200亿元的超级地块，是南京出于地方财政以及拆迁成本的融资冲动使然。中冶对前期基础建设部分，也投入不少。但如此大体量的拆迁和开发规模，仅一家之力是难以胜任的。

　　世联地产研究员董晔认为，“一旦2号地被回收，重新改规划是必然的，下关滨江地块的开发本来就是和政府挂钩的”。

　　上述南京业内人士甚至认为，因3号地收回，专为下关地王开发而组成的南京临江建投，股权关系存在变数。

　　南京市对中冶集团和滨江地块曾寄予厚望，希望将这里打造成能作为城市名片的滨江外滩。南京市与中冶置业签订的《南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作协议》中，中冶置业包揽的项目规划用地面积达到232公顷。但没想到，中冶拿地两年后该区域仍然是一片废墟。