龙头房企规模继续扩大 企业资本化率进一步上升

　　CRIC研究中心分析师/戴成路、许一星

　　6月30日，我部发布了2013上半年国内房企业Top50销售排行榜，从合约销售金额和面积两方面罗列出前50家房企及其对应的业绩。只需扫过一眼，我们就可以感觉到，行业繁荣度比去年同期有实质性的改观。仔细解读一下，我们更可以发现：龙头房企总规模继续扩大，企业资本化率进一步上升，而无论是全国型或者深耕型的房企都能找到自己的业绩突破点。

　　龙头房企规模继续扩大，上榜门槛进一步提高

　　今年入榜企业总销售金额9,482亿元，接近万亿元，同比猛增47%；销售面积也同比大增36%。伴随而来的是前50、20和10的金额门槛分别比去年提高了56%、84%和63%。金额和面积同时在一年之间有如此急剧的上升，足以体现上榜房企的总体规模的扩大和整个行业繁荣度的提高。另外，去年榜单的前五位今年依旧领跑，而且销售金额和面积均有较大幅度增长，从16%到45%不等，继续拉大同后续队伍的差距。尤其值得注意的是，去年的最高金额今年只能排在第五，可见增长之快。在前五位中，万科[简介最新动态]继续拉大同后几位的差距，领跑近180亿元；而绿地的销售金额和面积的增长幅度都超过了45%；恒大[简介最新动态]虽然金额排在第五，但面积排在首位，体现其“高周转”的特性。

　　从去年下半年开始的市场回暖，并没有被今年3月份的“国五条”所抑制；相反，一系列针对二手房的措施似乎增加了一手房市场的活力。另一方面，金额增长领先面积说明了房价有一定程度的上升，所以不排除政府出台后续调控政策的可能。

　　附表1、上榜房企业绩规模

　　绿地、万达加入房企资本化队伍，榜单企业资本化率继续上升

　　2013年上半年，TOP50企业中上市或部分上市房企占比达86%，同比上升了6个百分点，上榜企业的资本化程度进一步提高。其中，TOP20中上市或部分上市比例更是高达95%，同比升15个百分点。过去一年，有多家龙头房企赴港“借壳”，比如Top10中的万达[简介最新动态]和绿地。这两家商业物业的开发巨头，经过多年的打拼，终于也加入资本化队伍，寻求进一步突破。另外，也有多家中小型房企赴港上市，其中包括榜单中的旭辉(销售金额同比增100%)。我们建议房企进一步扩大融资渠道，这对于房企规模扩张、实施灵活的价格策略、增持商业等方面都将大有裨益。估计很快，榜单中剩余未上市的房企都将择机资本化，从而进一步提升运作能力，使得规模更上一层楼。

　　附表2、TOP50入榜企业资本类型分布

　　全国型龙头房企跑量取胜，深耕型房企借地增长

　　上榜企业中全国型龙头房企和局部深耕型房企的发展尤为突出。全国型房企布局较广，进入城市较多，产品总量较大，即使在弱势环境下，也能通过区域侧重的调整，规避政策因素影响，使得业绩依旧占据行业领先地位，比如恒大、保利、中海等。深耕型企业如融创、新城等，依靠在几个重点城市的深耕开拓，使得单城市、单项目产能大幅领先于其它行业参与者，最终保证总销量的优势。尤其是融创，主要依托其天津和北京的项目发展，特别是在天津销售业绩一直占据销售月度榜首位置。总的来说，这两类企业的优势将在未来逐渐扩大。