房地产调控存在五个缺陷

　　自2009年12月开始房地产调控以来，调控经历了5次升级，调控措施频出且逐步加码，但就是按不下房价高昂的“头”。房价为什么越调越涨？依笔者看，在于房地产调控存在五个缺陷。

　　­苑德军

　　一是调控目标不明确。根据房地产市场走势确立明确的调控目标，既是进行房地产调控的首要条件，同时也是确保房地产调控取得成功的基本前提。但从有关表述看，房地产调控目标并非具有高度的明晰性和一致性。

　　比如，2010年4月提出的调控目标是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”， 2011年1月“新国八条”则把“促进房地产市场平稳健康发展”作为调控目标。而2011年12月提出要“促进房价合理回归”。以北京为例。2013年2月新建商品住房价格较2012年同期上涨接近40%，但该市2013年的房价控制目标仍定位为“全市新建住房价格与2012年相比保持稳定”。

　　房地产调控究竟要达到什么目的？是促使房价合理回归，还是满足于房价不再暴涨？如果调控目标模糊，抑或原本就没有把降房价作为调控目标，又怎能保证房价不再逐步上行？

　　二是只调控增量不调控存量。房地产调控过程中所有的调控措施安排，都只针对增量房，而对存量房则不予涉及。这样做的弊端是显而易见的。其一，损害了社会公平。由于实行限购，一些在一线城市工作和生活的老百姓连第一套房都无权购买，而坐拥几十套房的“房叔”、“房姐”，却可以成为“法外公民”而悠然自得。如此政策设计显然是有悖社会公平的。其二，不利于平衡房地产市场供求关系。如果房地产调控只对增量开刀而不触及存量，仅靠增加新房供给，是难以改善房地产市场供求关系的。其三，加剧了贫富分化。如果不调控存量加大多房者的住房持有成本，那么，房价持续上升势必扩大贫富差距，激化社会矛盾。

　　三是满足于“应急式调控”。已有的房地产调控大多带有“应急”性。当房价涨势迅猛时，便紧急出台调控政策，此后便进入“政策真空期”。等到房价进入新一轮上涨，再临时抱佛脚启动新一轮调控。房地产调控进行了这么多年，出台的政策往往带有零打碎敲、单兵突进性质，没有构建起一个由土地、信贷、税收、行政问责等多种调控手段有机组合而成的长效调控机制。

　　就拿房产税来说，这是发达国家广泛实行并且作用显著的一项房地产市场制度安排。但在我国，普通百姓渴盼的住房保有税，千呼万唤不出来。尽管这一税种对降房价作用究竟多大尚存争议，但不容否认，在我国房产配置严重不均衡的情况下，只要房产税制度设计合理，税率适当，其推出后必将大量释放住房存量，增加住房供给，成为调控房价的利器。

　　四是没有把房地产调控问责制落到实处。中央政府的各项房地产调控政策措施，归根到底要靠地方政府和国务院相关部门去落实。地方政府和国务院相关部门的配合程度和调控行动，很大程度上决定了房地产调控的实效。而房地产调控问责制，则是强化地方政府和国务院相关部门对房地产调控行政责任的强力约束手段。只有真正兑现问责制，才能使地方政府和国务院相关部门对房地产调控尽心竭力，不敢懈怠，避免“调控”变成“空调”。

　　由于对问责制只说不做，损害了调控手段的严肃性和政府的公信力，同时也使一些地方政府官员增强了“问责免疫力”，把问责当成耳旁风，对问责不以为意。出于维护GDP增速和“土地财政”的考虑，他们尽管在口头上也把调控口号喊得震天响，实际上却是消极应对，寻找各种借口与中央政府博弈。本应是肩负调控重任的调控主体，实际上却成为弱化消解调控的行政力量。如此一来，房地产调控缺乏执行力，调控效果不彰，也就难以避免了。

　　五是忽视了对房地产市场舆论的引导。2011年1月出台的“新国八条”明确指出，要“坚持和强化舆论引导”，“对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。”遗憾的是，这方面并没有见到有力的行动。一些报纸、网络媒体充斥的是开发商及其利益代言人对高房价的鼓吹。一些不负责任的媒体，为了吸引眼球，将一些根本经不起推敲的房价预测放在显著位置误导公众。

　　在甚嚣尘上的“高房价论”面前，主管部门也处于失声状态。而房价必将持续上涨的言论，给购房者造成了很大的心理压力，成为抬高房价的重要因素。比如，今年3月一线城市房价快速上涨，就和所谓“房价将暴涨”的言论有关。

　　基于房地产市场面临的严峻态势，应痛下决心，及时调整调控思路，实行“调控增量与调控存量相结合”、“调控需求与增加供给相结合”，优化政策调控措施组合，强化调控问责制，提高调控执行力，使调控走出盘局和僵持状态。

　　(作者为内蒙古银行首席经济学家)