2013年上半年全国房地产市场总结与展望

　　3、一二线城市住宅市场交易量持续回升，各档次项目百花齐放

　　(1)全国：去年一季度低位效应下全国销售面积同比增速已超过30%

　　根据统计局最新发布的数据，2013年1­5月全国商品房销售面积为3.91亿平方米，同比去年同期增长35.60%，事实上，出现同比增幅如此之大的原因主要有两方面：一方面，2012年全国市场的回暖始于二季度，2012年1­5月商品房销售面积仍处于低位；另一方面，今年一季度市场的末班车效应使得交易量不断刷新成交记录，多数城市月度成交量达到3年以来的最高水平。

　　2009年至今全国商品房销售面积及同比走势

　　从全国层面来看，市场交易量的上涨大体可以分为三个阶段。第一阶段(今年1­2月)，市场延续了去年年底的回暖态势，政策环境较为宽松，被压制的市场需求开始逐步释放，全国市场成交量也普遍高于往年同期水平。第二阶段(今年3月)，从3月1日“国五条”拉开序幕一直到3月31日各地地方细则在最后期限被迫出台的一个月时间里，赶末班车效应促使各城市交易量陡然上涨，大部分城市甚至达到了近三年月度成交的最高水平。第三阶段(今年4月至今)，交易量较3月的天量有所下滑，但承接着今年第一阶段的市场回暖趋势，成交量仍旧处于近几年的较高水平。

　　(2)城市：二线城市较一线城市表现更为突出，三四线城市继续分化

　　对于一线城市而言，限购、限贷、个税20%等“国五条”政策已经执行了多年，在经历了政策全面收紧的2011年之后，需求开始逐渐释放，2012年在行业政策逐渐好转的背景下，全年市场交易量全面回升，而2013年1­6月维持了这一上涨趋势，成交同比增幅达29%。纵观“国五条”以及今年下半年有可能会出现的新一轮调控，其政策的核心将仍然停留在限购、限贷、财税等渠道，而在“国五条”在地方层面被弱化之后，所谓的下半年的新一轮调控恐怕也不外乎是在“国五条”基础上进一步强调执行而已，这对于原本已经执行着相关政策的一线城市而言，其实压力并不大。

　　一线城市商品住宅成交面积(单位：万平方米)

　　二线城市和一线城市所面临的情况具有一定的相似性，多数二线城市也都在一定程度上执行着限购、限贷、财税等相关限购政策，所以在“国五条”在地方层面被弱化以后，二线城市市场也迅速回升，2013年1­6月其同比增幅甚至达到了56%。

　　但是，二线城市也有与一线城市不同之处，二线城市刚性需求所占的比例较一线城市更大，更多的首置首改需求使其受政策的影响程度不及投资性需求较多的一线城市，其抗政策风险性更强。例如在2011年的政策重压时期，一线城市成交面积同比全面下跌，而典型二线城市成交面积合计同比却略有上涨，2013年“国五条”的出台更是对一线城市市场的压制作用要大于二线城市，二线城市同比上涨的幅度比一线城市高了27个百分点。

　　典型二线城市商品住宅成交面积(单位：万平方米)

　　2013年典型三四线城市1­5月成交量同比平均上涨59%，成交走势与一二线步调基本一致，3月份赶末班车效应同样出现在大多数三四线城市，月度成交量达近年新高。末班车效应过后，市场逐渐回归理性，4、5月成交量虽然较3月有所回落，但仍保持在历史高位。

　　值得注意的是，三四线城市正逐步分化为两类：一类是，房地产市场恰好处于快速发展期的三四线城市，这类城市今年继续保持了稳步发展的步调，从2013年1­5月城市市场成交量来看，晋江、清远、洛阳、泉州、宜昌等城市同比去年同期市场规模增长都在150%以上，晋江同比增长了221%之多。另一类是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，今年风险快速积蓄。株洲、惠州、常州等城市1­5月商品住宅成交面积同比仅增长了10%­20%。

　　典型三四线城市商品住宅成交面积(单位：万平方米)

　　(3)项目：刚需、改善、投资各类型项目销售百花齐放

　　从历史经验来看，我们认为正常的市场回暖周期应当经历三个阶段：其一，市场筑底之后刚需首先回暖；其二，市场筑底回稳、行情向好之时改善型需求逐渐释放；其三，市场处于上行趋势之中时，部分持观望态度的投资型需求逐渐入市，市场全面回暖。而2012年全年的市场恰好经历了整个过程，直到去年年底投资型需求逐渐入市之后，年度成交量创历史最高。

　　从6月全国典型热销项目来看，刚需类产品延续了一直以来火热的销售态势，荣盛花语城开盘销售300多套面积段在40到73平方米的产品、如东碧桂园[简介最新动态]开盘当天3小时销售700套。而产品面积较大的改善型产品也颇为抢手，保利[简介最新动态]生态城开盘1小时内100套房源即被抢购一空。更值得关注的是，投资型产品的热销打开了各档次项目百花齐放的局面，大连御龙海湾6月10日当天销售额突破3亿元，金茂雪山语更是开盘半小时内全部推售产品即告售罄。

　　2013年6月全国典型热销项目

　　4、房价指数创新高，重点城市新开盘项目价格呈现普涨

　　进入2012年下半年之后，随着市场环境的持续好转，重点城市房价明显企稳回升，至2012年底中国城市住房价格288指数已与本轮回调前的峰值持平，2013年上半年，指数已连续12个月上涨，且已明显越过前期高点。

　　在我们看来，2013年上半年房价上涨的原因有以下三点：首先，从企业层面来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量的动力。然后，从供应方面来看，市场持续性的回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时性短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价的必要。最后，从需求方面来看，市场的持续回暖增强了消费者信心，持观望态度的至今逐渐入市，需求的旺盛也成为了高房价的推手。

　　中国城市住房(一手房)价格288指数