2013年上半年全国房地产市场总结与展望

　　二、2013年上半年房地产市场呈现“一冷四热”

　　2013年上半年，行业呈现出“一冷四热”的局面，“一冷”为：今年初的“国五条”调控政策在出台后全面遇冷，在地方层面上被普遍消极对待，而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期；而“四热”则为：行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。

　　1、 “国五条”调控全面遇冷，房价控制目标成为主基调

　　纵观本次“国五条”新政，与2012年延续一整年的喊话调控有了根本性转变。但是，地方政府消极的响应态度，使得本轮调控面临失效的尴尬。

　　(1)为了调控而调控，“国五条”陷入少人响应的尴尬

　　2012年以来整个房地产市场量价齐涨、地王重现、企业销售业绩持续攀高，过热征兆的出现使得政府对房地产行业压一波确实是有必要的，但“国五条”所选择手段却出现巨大偏差。地方政府对待本次“国五条”的态度又一次让我们看到房地产市场一直以来都不缺政策，所欠缺的一直是政策的执行。

　　“地方问责”这唯一强调政策执行的条款几乎无人关注，对于新政，本次地方层面的跟进态度也明显偏消极。其一，“限购加强”响应者寥寥无几。全城限购仅沈阳一地落实；关于“已限购城市进一步从严”，仅在北京细则中有所体现；而“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，在地方层面上也没有得到任何响应。其二，二套房贷未立即落实。仅北京等极个别城市将二套房贷首付提升至7成，而在全国范围内仍未达成共识，甚至在一线城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。个税20%征收也唯有北京一地落实，其他一线城市大多处于宣而不行的状态中，而在三四线城市层面上，由于住房信息体系建设的相对滞后，对于该条新政原本就不具备基本的执行基础。

　　(2)房价控制目标成为今年调控主基调，对市场影响局限于短期

　　本次“国五条”，唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标，这几乎已经成为今年调控的主基调，从目前来看各地的落实情况来看，对房价的控制普遍以当地人均可支配收入增幅为比较对象。

　　在我们看来，首先，政府通过行政手段来压制商品房均价数据不存在任何难度，当前各地房管部门普遍的做法是：高档项目限制预售证的批复、中档房限制价格的涨幅、低档房加紧审批入市，通过这样的操作，我们相信到今年年底，各地的房价控制目标一定都能“圆满完成”；其次，另一件有意思的事情是，如果我们将典型城市最近几年统计局所公布的商品房销售均价涨幅数据与当地人均可支配收入涨幅做比较，不难发现房价其实一直都在控制之中，例如一线城市近三年平均人均可支配收入增幅大约在10­12%之间，而相应地2012年房价上涨最多的南京和成都涨幅也仅是9%，二线城市也同样如此，在我们监测的城市样本[最新消息价格户型点评]中，仅有厦门和昆明两地2012年商品房均价涨幅超过20%，明显高于人均可支配收入增幅，总结来看，如果以统计局商品房均价数据为基准，则房价控制目标的达成毫无压力，但这样通过行政手段来“制造”数据走势，对于房地产市场的长期发展来说几乎没有任何实际意义，反而在短期内使得部分房源难以上市而人为造成供应紧张。

　　2、房地产开发投资增速明显回升，房屋新开工全面回暖

　　从房地产开发投资来看，2013年1­5月中投资额达26798亿元，同比去年同期增长了20.60%，同比增速正走出2011、2012连续两年的下跌趋势，在经济企稳回升、房地产调控政策失效的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。根据2013年1­5月份的数据显示，房地产开发投资占全国固定资产投资的比例依然高达20.42%，因此2013年房地产开发投资增速的大幅回升，对国民经济三架马车中的投资的影响较为乐观。

　　2009年至今全国房地产开发投资及同比走势

　　房屋新开工方面，2013年1到5月，全国商品房新开工面积73613万平方米，同比增长1.0%。从2013年前5月房屋新开工面积同比增幅已经完全走出去年的下跌区域，房屋新开工面积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。但是从历年市场来看，2012年商品房新开工全年累计同比增速跌至负值，虽然今年有所回升，但仍旧与2012年以前的水平相去甚远，持续处于历年来较低水平。

　　2009年至今全国房地产新开工面积及同比走势