房企海外建房“返销”国人

　　　主要卖给中国人

　　为了降低市场风险，淘金海外的发展商，大多和当地开发商进行合作。例如万科和美国铁狮门、香港新世界联手。但是，在开发过程中，却也带有明显的中国特色。

　　在拿地策略上，房企紧紧追随国人足迹。由于经常和房地产企业合作，陆炳同对房企海外运作相当熟悉。他告诉记者，开发商在国外拿地，一般遵循以下几个原则：首先是城市人口要足够多，至少在300万以上;其次，尽量挑选离中心区近的地段，并且外来人口一定要较多。“如果开发一个大盘，几千套房，必须吸收外来人口，尤其是中国移民要多，才能消化得了。”陆炳同说。

　　为了节约成本，在建材的采购方面，房企也独辟蹊径。“有发展商从国内采购电线、插座、安防系统、瓷砖、门等建材，再运输到国外。因为中国是世界工厂，很多原材料质量既好又便宜。这样一来，房企又能多出20%左右的利润。”

　　而在销售方面，房子造出来后，有很大一部分是“返销”给中国人。

　　万科郁亮说：“中国人想去哪里，哪里的中国人最多，我们就去哪里。”中国有35%的移民涌向美国，而在美国旧金山，华人的数目也相当多。这也可以解释为何万科首先选址旧金山。

　　碧桂园于马来西亚的金海湾项目预计今年正式对外销售。在该项目上，碧桂园也主打“移民牌”。“目前该项目正在全国进行前期推广工作，最先带出去考察项目和投资环境的对象是碧桂园的老业主。在推广过程中，除了移民政策，还用旅游、投资、教育、医疗等资源吸引买家。”碧桂园相关负责人表示。

　　又如绿地韩国济州岛项目，拥有2000多套住宅，其中的70%打算卖给中国人。

　　　物业类型广泛

　　　汇率变化是风险

　　从房企海外项目的物业类型看，涵盖范围相当广泛，包括旅游商业、住宅、酒店式公寓在内的多种业态都有涉及。据了解，目前海外项目大多处于开发阶段，项目是否得到市场认可，将直接决定企业未来是否继续投资。

　　“开发商投资海外的非市场性风险主要来自于汇率变化。”正略咨询顾问赵丽燕分析说，开发商主要是看涨人民币，利润空间较大;万一人民币贬值，那他们的日子就会比较难过。

　　另外，“出海”的同时也常常面临着海外政局、当地法律、市场环境以及环保要求等因素影响。对于根植于国内市场的房企大鳄来说，进军国际市场也难免会水土不服。例如，国内交房都是毛坯房，而国外却是精装房;国外房产交易全程都是律师为代表;一旦延期交房，将被重罚等。

　　还有一个隐藏风险，则是“自产自销”的模式长久性值得怀疑。从海外建项目最终再卖回给中国人，这样的操作模式虽然可以实现，但是依托中国人的海外置业潮究竟可以走多远值得怀疑。上世纪90年代日本也在世界各地疯狂购买物业，但随着日本国内经济的长期不振，购买潮最终褪去。出海的房地产企业必须有更加长远的考虑。