到底是谁炒高厦门房价？

　　国五条细则出台后，全国大部分城市房价涨势渐弱。4月多数城市新房房价环比涨幅明显缩小，楼市延续已久的高涨势头终于慢下来。同时，大部分二线城市的二手房价也出现了明显的下跌趋势。但是，同为二线城市，并且执行“史上最严地方版细则”的厦门，房价依然坚挺。

　　新房方面，据国家统计局数据显示，厦门4月新房价格涨幅位居全国第八；二手房方面，有资料显示，5月中旬厦门二手住宅挂牌均价已超2万元每平，环比4月上涨至少3个百分点。在全国大部分城市房价被遏制上涨，甚至出现下跌的时候，为什么厦门的房价依然居高不下？到底是谁炒高了厦门的房价？为此，网易房产记者深入楼市调查，一一为您揭露厦门高房价的幕后“元凶”。

　　　“元凶”一：地王频现面粉贵面包怎能不贵？

　　3月7日，同安的商住地块T2013P02被厦航以48600万元竞得，楼面价5331.29元/㎡，溢价率高达92.17%，晋升同安住宅新“地王”。无独有偶，4月12日，翔安的商住地块2012XP08被首开以23.11亿元成功摘下，楼面价约7020元/平米，溢价率131.10%，晋升翔安新地王。

　　从新“国五条”出台到落地厦门，厦门即“闯出”两个地王，溢价率之高令人咋舌。一名业内人士表示：“频频出现地王，是房价下一轮上涨的信号，因为肯定会转嫁到消费者身上来。”

　　以同安新地王为例，楼面价5331元/平方米，加上建设费用、税费等耗费的资金，楼盘的均价也将接近甚至达10000元/平方米。新景舜弘均价达13000元/平方米，恒亿尚品湾均价也破万。不少业内人士表示，同安房价愈发上涨，破万无悬念；而翔安新地王的7020元/平米楼面价已经赶超2012年翔安楼盘房价，有网友发帖称，这一楼面价已经超过他当初购买美地雅登的房价。对此，立丹行机构副总裁陈祖勤表示：“翔安的房价该涨还得涨。”

　　　“元凶”二：开发商“36计”规避“限涨令”

　　市土房局公布的2013年厦门房价控制目标严格要求指明，厦门市2013年年度新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。而实际上，厦门多数开发商并没有降价的想法，私下都玩起了“躲猫猫”——部分开发商采用延迟开盘，甚至是精装变毛坯的方式，巧妙避开“限涨令”。

　　湖边水库片区某楼盘原计划在4月中旬推出，但今日仍无动态，有消息表示该楼盘将推到在6月再出。另外，翔安某楼盘最近一期房源于2月底推出，原计划在4月底或5月初加推，但后面又推迟到6月初，正好熬过“限涨期”。海沧某楼盘去年推出的房源是精装，而在近期推出的房源即变成毛坯，楼盘价格有小幅的上涨。而环东海域某楼盘一直走精装路线，下一批房源则改以毛坯入市，并蓄势涨价。

　　业内人士表示，限涨令使企业的行为和预期发生变化，一种是想卖房但是又不想按照政府限定的价格去卖，就缓一缓；另外一种是有房可以卖，但是觉得现在政府严控商品房预售证的发放，这样的供应量会偏紧，导致价格上涨，于是有惜售现象出现。而精装变毛坯的方式，则是希望通过取消产品的精装修，使房价出现“并未明显上涨”的假象。

　　　“元凶“三：投资渠道狭窄炒房客推高房价

　　当前投资渠道窄、银行利率低，而房价却以每年10%到20%的速度在快速上涨，房地产自然成为最热门的大众化投资项目。

　　“把钱搁在银行生利息，还不如买房、炒房来得快。”厦门的一名炒房客表示，100万元存在银行一年的利息就是三五万元，炒房说不定一年就能翻番。2009年，厦门岛内的二手房价仅1万元左右，而到2013年，均价已近2万。仅三四年时间，厦门岛内的二手房价就翻了一番。

　　在厦门有不少通过炒房获取暴利的炒房客。一位姓林的外地炒房客在2009年市场低迷时，以较低价买进位于湖里的2套房源，去年10月房价最高时同步抛售，其间差价就赚了100多万元。炒房现场的存在导致投资纷纷涌向房地产，有钱的多投，没钱的少投，这种“热情”制造了房产繁荣、市场供不应求的假象，也吹起了大量的泡沫，直接推高了房价。

　　　“元凶”四：中介虚抬房价染指一手更名

　　中介虚抬房价的现象不绝于厦门二手市场。近日，一位名叫“思念胖仔”的网友发帖吐槽，自己在江头买的一套二手房严严实实被中介小林给坑了，“到合同签完时，房东才告诉我，小林表示房子售价可再加2万，然后返还小林5000做辛苦费。结果我就傻傻得蒙在鼓里，多花2万块买了这套房。”

　　像这样的例子很多，甚至有房东主动和中介联手虚抬房价。一位不愿意透露姓名的中介曾对记者表示，“有个别房东要求我们配合他们来涨价，制造价格上涨的假象，让购房者有紧迫感，房子更容易出手。”

　　除了在二手房虚抬房价，中介还染指“一手更名”，间接推高房价。随着厦门“国五条”细则的落地实行，一手更名房源又开始甚嚣尘上，有中介甚至喊出“交12万就帮买新房”的口号。厦门房产中介协会相关人士表示，“一手更名”有严重炒楼嫌疑，是“非正常”的现象。其造成楼市热销假象，并进一步抬高住宅价格。

　　　“元凶”五：房地产税种“多如牛毛”

　　有人曾形象地将房地产税费称之为“多如牛毛”。据权威人士估算，目前厦门住宅成本构成中，建筑成本占30%—40%，地价、税费及开发商利润占60%至70%。这也就是为什么消费者会将房地产税收与高房价联系起来，甚或把房地产税收当作高房价的祸首。

　　一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，要收多少税费？据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。一名资深业内人士表示：“众多项目的税费，占到房地产价格的30%~40%。税种设置繁杂、征收环节多，一定程度上推高了房价。”

　　　“元凶”六：房企高额营销费转嫁购房者

　　“明星营销”一直是楼盘活动的重头戏，不论是影视明星还是专家学者，厦门开发商们都不惜花重金相邀。米雪、黎耀祥出席某开发商举办的大型晚会，胡润则亲临厦门参加一楼盘的首发会，甚至“大炮”任志强都受邀来到厦门为楼盘进行宣传。除此之外，就连本身和房产并无关系的歌唱选秀活动都被卷进楼市的营销浪潮中。

　　对于高调营销的逐渐风靡，一种隐秘的房价成本开始显露出来。“请两个明星过来，整个活动搞下来也需要近百万吧，这些成本开发商很明显会一分一毫的加在房价里。”一位从事策划工作的陈先生表示，开发商虽然强调成本，但节点性宣传仍然会砸下巨资，甚至一个项目请好几个代理公司同时展开营销，这些营销的费用自然不言而喻。

　　　“元凶”七：成家必先置业丈母娘间接推高房价

　　近期，经济学者金岩石日在厦门开讲时表示，厦门的黄金剩女远远超黄金剩男，这驱动了房价上涨，“当我在飞机上看到新闻说厦门相亲女的多于男的一倍，我就知道这个城市的房价一定会上涨。”金岩石补充道。

　　广大“80后”普遍进入适婚年龄，然而这代人的婚恋观却无奈地遭高房价“绑架”，这是社会的普遍现象。要结婚？先买房！丈母娘的要求，间接造成需求持续旺盛，推动了高房价的发展。中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌表示，“房价上涨，是因为‘丈母娘特刚需求’。”新浪房产(编辑陈黛雯)