房价调控也要“慢工夫”

　　近日，国家统计局公布数据显示，4月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市仅有2个，上涨的城市却达67个；而二手房住宅价格环比上涨的城市也有66个，最高涨幅达2.0%。

　　“本来打算年初买房，但考虑到国家要出台‘国五条’，所以就期盼着调控政策出台后房价能下降些再买，可现在房价仍是一路上涨，我们也很无奈。”准备在北京买房结婚的小李对记者说。

　　随着“国五条”细则在各地逐步落实，楼市调控政策也不断加码，从限价、限购到限涨，当前房地产市场“限”字当头。然而，尽管此次调控政策堪称“史上最严”，也表现出管理层遏制房价上涨的决心，但仍难扭转市场对房价继续上涨的预期。

　　交通银行金融研究中心房地产行业研究员夏丹在接受本报记者采访时表示，目前房地产市场已经呈现出大城市房价大幅上涨和二三线城市商品房库存积压并存的复杂局面，在这种情况下，调控应充分考虑各区域实际情况的不同，稳妥谨慎的进行，切忌“一刀切”。同时，调控不宜“急救式”，更应长短结合。

　　记者发现，本轮房地产调控自2010年开始，迄今已有3年时间，中央政府出台的一系列调控措施，其严厉程度也前所未有。但从目前的情况来看，调控效果并不理想。“调控的目的在于稳定房价增长速度的同时又可保持成交平稳上行，以保障刚性需求合理释放，引导房地产市场健康发展。但目前房价呈现‘愈调愈涨’之势，却使成交受到抑制，误伤部分刚需，究其原因是由于供需矛盾未得到根本缓解，‘国五条’一剂猛药并未打消房价上涨预期，反而加重了追涨和恐慌心理。”夏丹指出。

　　诚然，当前颇具“行政色彩”的房地产调控在抑制房价非理性上涨、保障刚需以及住房“去投资化”等方面取得了阶段性的成效，但短期调控的方式也备受诟病。中国社科院财经战略研究院日前发布报告指出，目前调控措施虽然对于抑制房价过快上涨起到了一定的积极作用，但是由于住房制度改革滞后、长期供给不足等房地产市场的深层次矛盾无法得到解决，房价的间歇性上涨不可避免。限购、差别化信贷等核心调控政策只能在短期内遏制住房需求的膨胀，不会有长久效力。一旦大家都预期房价将进一步上涨，单靠严厉的调控政策已经无法阻挡全社会的疯狂投机。

　　因此，非“急救式”的长短结合体制才是解决房地产市场顽疾的“良药”。在夏丹看来，“国五条”被认为“出手较重”的原因不仅由于20%个税的争议，而且还在于对刚性需求的误伤。而“急救式降火”只能暂缓一时，短期效力衰减后可能招致市场更大的反弹。因此，调整房地产整体机制，既要有快手段也需要慢工夫。调控不宜“急救式”，更应长短结合。房地产作为关乎经济和民生的重要行业，调控不能简单而粗放，而应同时制定长、短期目标，将两方面结合起来，使政策能持续作用于市场，避免陷入“调控-效力衰减-再调控”的恶性循环。

　　在调控手段上，房产税的扩围被给予了众多期待。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前只有上海、重庆作为试点实行，但未大面积展开。“房产税制度、住房信息联网这些长效机制推行缓慢，多次呼之而未出，这与地方层面的抵触和难以落实有关。因此调控还需制度推进及地方配合。”

　　“具体来看，未来被抑制的刚性需求仍将逐步释放，应在进一步加大供应的基础上，配合货币政策，更多地运用差别化信贷等经济手段，对需求进行调节。同时制定长期目标，推进长效机制建立，稳定市场预期。”夏丹如是说。